房屋面積實測開發商可不通知購房人

計價，是增加面積透明度的一種計算單價的方法，絕不代表按套內建築面積計價，購房人就沒有購買公攤面積。購房人千萬不要忽視對建築面積的約定，建築面積所含的分攤的共有建築面積反映著購房人的共有產權，購房人應要求房地產商按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十五條規定，在附件二中把其預售商品住宅之前公示的“有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(二)參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；(三)不分攤的共用部位”全部寫清楚。

誤差處理方法怎樣約定

由於合同示范文本第五條寫明：根據當事人選擇的計價方式為依據進行面積確認及面積差異處理，所以購房人在填寫第五條時應填寫與第四條選擇的計價方式相對應的面積確認及面積差異處理。

前面已經提到，按套內建築面積計價不等於購房人沒有購買公攤面積，如果按合同范本第五條僅僅約定套內建築面積出現誤差的處理方法，無法杜絕某些房地產商搞新的面積貓膩兒，比如公攤面積縮小比例大於套內建築面積縮小比例，顯然購房人是要吃虧的。因此建議購房人參照《北京市國土資源和房屋管理局關於商品住宅實行套內建築面積計價有關問題的通知》中關於經濟適用住房面積出現誤差的處理方法，爭取和房地產商補充約定：“房屋竣工後，根據面積實測數據計算，以所購住房套內建築面積計價結算的房價款大於以所購住房建築面積價格計價結算的房價款時，按所購住房建築面積價格結算房價款。”當然能爭取和房地產商約定“‘建築面積’和‘套內建築面積’的實測面積與合同約定面積的誤差發生不等比增長或反向變化時，由購房人選擇是以‘建築面積’還是以‘套內建築面積’的誤差結算房價款，如果其中任一面積誤差絕對值超過3，購房人均有權利解除合同”更為理想。

另外，購房人最好能夠約定層高出現誤差的具體處理方法，層高很可能成為房地產商另一個可鑽的空子。

購房人一定要注意保留合同第五條中的“因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議”這句話，並明確約定退房情況下房地產商付給利息的具體利率。

在商品房買賣糾紛中，面積問題所占比例最大。某些不太“規矩”的房地產商利用購房人沒有能力復測整幢建築的建築面積的弱點，在面積上大搞貓膩兒，一方面讓購房人補繳3的購房款，另一方面讓購房人少得3套內建築面積。房地產商的做法不僅使購房人要為增加的看不清的公攤面積補交購房款，還要長年為其支付物業服務費和供暖費等各種費用，可以說這個莫名其妙的花銷要伴隨購房人一生。

購房人要避免在面積問題上吃虧，就要在約定合同第三、四、五條上下些功夫。

面積概念要搞清

已由具有房產測繪資格的單位實施測繪，並且測繪成果已經過房地產行政主管部門審核通過的建築面積為產權登記面積。購買預售商品房的購房人一般應劃掉合同第三條中［產權登記］選項，保留［合同約定］選項，並務必在合同第三條中同時約定清楚建築面積和套內建築面積，有可能的話可再爭取多約定一個套內使用面積，以便自己測量，並明確陽台是［封閉式］，還是［非封閉式］。

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積由套內使用面積和套內牆體面積及陽台面積組成。人們常說的使用率是套內使用面積與建築面積之比。一般情況下設計合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72—75之間，高層板樓住宅約在78—80之間，多層住宅建築約在85左右。購房人買樓前可先通過計算自己所買房子的使用率，來判斷房子的設計和價格是否合理？

購房人在約定套內建築面積時應注意以下幾個問題：

1.套內建築面積含套內牆體面積，盡管外牆只有一半厚度計入套內建築面積，但對磚結構的房子來說，底層的牆體厚，上層的牆體薄，所以同樣的單元，樓上樓下的套內使用面積還是有差別的；同一層來講，即使相同的套內建築面積，把角的單元比夾在中間的單元套內使用面積也會小一些。

2.即使是套內使用面積也不是地毯面積，因為房間裡的管道井是要計入套內使用面積的。因此購房人買房時最好讓房地產商標清楚管道井的面積有多大。由於現在提倡戶外查表，暖氣也將分戶計量，過去老房子裡的很多豎管在新房子裡會變成橫管，購房人買房時要小心管道井是否只放著你買的房子的豎管，別把公共的豎管井計到自己的套內建築面積裡。

3.套內建築面積還包括陽台建築面積。購房人要搞清封閉式陽台的面積按其外圍水平投影面積計算；非封閉式陽台的面積按其外圍水平投影面積的一半計算。購房人還應知道陽台的封閉方式是以經過報批的商品房規劃設計圖為准，房地產商不能擅自變更其封閉方式。已出售的房子，半封閉陽台是不能隨便改為全封閉陽台的。

4.按規定有些面積可以計算面積，有些面積是不可以計算面積的。為避免不必要的糾紛，購房人買房時最好向房地產商問清楚所有“不完整”(低於層高)高度的面積哪些算套內建築面積。比如：現在比較時髦的“飄窗”算進了套內建築面積多少？蓋在房子裡的分體空調機位算沒算進套內建築面積？還有房間裡有樓梯的、閣樓的，那些面積如何算套內建築面積？

按套內建築面積計價也不可忽視公攤面積

由於《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十四條做出了“預售商品住宅的，應當按照套內建築面積計價”的強制性要求，簽訂購買商品住宅預售合同時，購房人和房地產商在約定第四條時只能選擇填寫新修改的合同范本中該條的“1.按套內建築面積計算”。

在這裡特別提醒購房人注意的是：按套內建築面積計價，是增加面積透明度的一種計算單價的方法，絕不代表按套內建築面積計價，購房人就沒有購買公攤面積。購房人千萬不要忽視對建築面積的約定，建築面積所含的分攤的共有建築面積反映著購房人的共有產權，購房人應要求房地產商按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第三十五條規定，在附件二中把其預售商品住宅之前公示的“有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；(二)參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；(三)不分攤的共用部位”全部寫清楚。

誤差處理方法怎樣約定

由於合同示范文本第五條寫明：根據當事人選擇的計價方式為依據進行面積確認及面積差異處理，所以購房人在填寫第五條時應填寫與第四條選擇的計價方式相對應的面積確認及面積差異處理。

前面已經提到，按套內建築面積計價不等於購房人沒有購買公攤面積，如果按合同范本第五條僅僅約定套內建築面積出現誤差的處理方法，無法杜絕某些房地產商搞新的面積貓膩兒，比如公攤面積縮小比例大於套內建築面積縮小比例，顯然購房人是要吃虧的。因此建議購房人參照《北京市國土資源和房屋管理局關於商品住宅實行套內建築面積計價有關問題的通知》中關於經濟適用住房面積出現誤差的處理方法，爭取和房地產商補充約定：“房屋竣工後，根據面積實測數據計算，以所購住房套內建築面積計價結算的房價款大於以所購住房建築面積價格計價結算的房價款時，按所購住房建築面積價格結算房價款。”當然能爭取和房地產商約定“‘建築面積’和‘套內建築面積’的實測面積與合同約定面積的誤差發生不等比增長或反向變化時，由購房人選擇是以‘建築面積’還是以‘套內建築面積’的誤差結算房價款，如果其中任一面積誤差絕對值超過3，購房人均有權利解除合同”更為理想。

另外，購房人最好能夠約定層高出現誤差的具體處理方法，層高很可能成為房地產商另一個可鑽的空子。

購房人一定要注意保留合同第五條中的“因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協議”這句話，並明確約定退房情況下房地產商付給利息的具體利率。

茉莉:你好！
要求退房的人中有已經簽訂了預售合同的，也有未簽訂合同的。兩種情況下，能否退房也有不同的法律依據。根據《合同法》中的定金條款，如果未簽訂合同但支付了定金，開發商有權不返還定金，以結束交易。如果已經簽訂了買賣合同但是未付清首付款，將根據合同的違約條款，由購房者向開發商支付一定的違約金，一般的賠償額度不得超過開發商實際損失和預期損失的30％。

而目前，多數樓盤的做法是規定了開發商的違約金，對於消費者的違約行為則直接以扣除預付款的方式解決。

符合什麼樣的條件的業主才有權退房？陳世福律師分析，結合《房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，總結出可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發商協商難以達成共識時，可起訴至法院要求退房。法定條件則是根據法律規定，購房者可以退房的條件。

一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：

no.1延期交付房屋到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。

no.2開發商開發手續不全導致合同無效開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。

如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。這類情況在上海並不多見，但是同樣值得購房者注意。

no.3開發商未經購房人同意擅自變更設計在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。

no.4房屋面積誤差超過3％如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3％，購房人可以提出退房並要求退賠利息。

no.5房屋質量不合格導致嚴重影響使用根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。

no.6房子產權不清楚，如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛

開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可；房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。

no.7遲延辦理房屋所有權登記根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年，由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。

no.8按揭合同辦理不下來因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

no.9在建工程轉讓開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。

no.1協商不成再訴訟有關專家建議業主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。

業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法

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