什麼是高爾夫地產，都包括什麼?

一、什麼是高爾夫地產？
高爾夫地產是高爾夫運動延伸至地產界的產物，其主要特點是高爾夫球場建設與房地產物業開發高度結合、緊密聯系，在功能上形成互相配套補充，在價值上起
到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業密不可分，兩者開發經營的共同性都體現出最舒適、最休閒的生活方式。
二、高爾夫地產的分類
從不同角度可以對高爾夫地產進行不同的分類。
按照物業用地性質，可分為高爾夫住宅地產(高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等)和高爾夫商業地產(高爾夫酒店等)；
按照項目的使用性質，可分為以商務及度假為目的的高爾夫度假地產(高爾夫酒店、高爾夫度假村等)和以常住為目的的高爾夫常住地產(高爾夫別墅、高爾夫公
寓、高爾夫洋房等)；
三、國內高爾夫地產開發現狀
自從1984年中國大陸第一個高爾夫球場(中山溫泉高爾夫球場)建成以來，高爾夫球場在中國開始大量建設。據統計，目前我國的高爾夫球場(包括在建而沒有完工
的球場)已達到200多個，另有調查報告認為我國已建和在建的高爾夫球場數量在500～1000個之間。廣東現有高爾夫球場約70個，其中51個位於珠三角城市，而
大部分高爾夫球場開發都是與房地產開發聯動發展的。
促成高爾夫球場與房地產聯合開發的原因，除了社會經濟發展和高爾夫運動推廣產生的推動力外，最主要的還是消費者對高爾夫高尚住宅在自然景觀和人文環境
上的熱烈追求，以及與高爾夫關聯的相關物業開發帶來的巨大經濟收益對投資開發者的利益驅動。最突出的案例為深圳觀瀾湖高爾夫球場推動觀瀾湖土地價值從
2001年的800元/平方米的基准地價上升到2004年的2600元/平方米，並吸引了包括中航地產、城建地產、和黃地產在內的多家知名發展商參與該區域的房地產開
發，帶動了觀瀾湖區域的整體發展。
四、高爾夫地產開發中的七大關系
高爾夫地產的開發不是簡單的“高爾夫球場＋房地產”的形式，兩者並非割裂存在，而是相輔相成，具有緊密的關系。高爾夫地產的開發成敗不僅取決於高爾夫
球場和房地產物業各自產品做得如何出色，更關鍵的在於兩者能否高度配合，形成良性的互動發展關系，各種資源條件能否互相促進達致整體開發共贏的效果。
在高爾夫地產的開發過程中要重點明確以下七大關系。
1、項目整體發展格局中高爾夫與房地產的策略關系
高爾夫球場與房地產開發在項目整體開發策略中地位孰輕孰重？是以球場為項目開發的核心還是以房地產作為項目開發的核心？對以上問題的回答都將影響著房
地產的開發方向和定位。
2、高爾夫綜合資源與房地產增值之間的關系
經驗表明，我國高爾夫球場周圍的房地產單價比一般樓盤高17%以上，在國外更高達30%以上。除了高爾夫景觀資源對住宅價格的帶動之外，高爾夫綜合資源(如
社區資源、配套資源、心理資源、客戶資源等)對物業增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正處理好高爾夫綜合資源利用與房地產增值之間的關系將是高
爾夫地產研究中的重點。
3、高爾夫球場客戶資源細分與房地產產品細分之間的關系
高爾夫球場所吸引的高端客戶往往便是高爾夫物業的潛在消費人群。因此對高爾夫球場客戶群類型及消費需求特征的細分有助於確定房地產開發產品的定位及細
分，從而降低房地產的開發風險並取得最佳利益。
4、高爾夫球場開發與房地產開發時序之間的關系
一般來說，球場和房地產的開發均是分階段的，如何確定高爾夫球場與房地產物業在不同開發階段的先後順序，把握球場和房地產的開發時機，是關系到兩者能
否良性互動發展的關鍵。
5、高爾夫球場與住宅的空間布局關系
一般來說，住宅開發希望能充分利用球場的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時住宅過於靠近球道安全性也較低，球場與住宅在資
源共享的同時又要保持一定的距離。因此充分研究球場與住宅的空間布局關系是高爾夫地產開發中必須認真思考的重要問題。
6、高爾夫球場經營與地產開發的盈利關系中國的高爾夫球場建設有些已經接近世界級水平,但經營方面卻不盡人意。
有資料顯示,中國現存200多個高爾夫球場中,約60-70%的球場經營處於虧損狀態。所以在國內現階段如果單靠球場自身開發運營實現收支平衡難度很大，更不要說
贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關聯產業的開發，而高利潤的房地產物業開發收入則成為高爾夫地產項目主要的贏利來源點，所以高爾夫地產的開發贏利模式
研究則顯的尤為重要。
7、高爾夫球場及地產開發的主體關系
高爾夫和房地產開發都屬於高投入、高風險的項目，一般發展商很少具備同時開發這兩類項目的投資能力和經驗，球場開發和地產開發主體是否應實現分離？若
分離，兩者之間的關系應如何協調？組織管理架構應如何搭建？若合二為一，同一開發主體如何保證兩者的開發能協調推進？
五、高爾夫綜合性資源的“五大要素”
不少開發商對高爾夫資源的利用僅限於景觀資源，狹隘的將高爾夫綜合資源理解為景觀資源。其實，作為一種綜合性資源，高爾夫資源絕不僅僅限於景觀資源，
而是包含了更廣闊的其它資源，只有全面、深入的挖掘了高爾夫綜合資源才是對其的“物盡其用”。
1、高爾夫景觀資源
高爾夫球場綠草如茵，開闊的生態景觀資源具有一定的稀缺性，對周邊地產升值具有強勁的拉動作用。
2、高爾夫商務資源
有研究表明,中國內地各省市的gdp和實際利用外資情況與當地的高爾夫球洞數相關。各省(自治區、直轄市)的高爾夫球洞數與其gdp的相關程度為55%,與實際
利用外資的相關程度高達89%。從擁有高爾夫球場的城市來看,各城市的高爾夫與其gdp的相關程度為64%,與實際利用外資的相關程度也高達75%。廣東、北
京、上海、海南和福建屬於高爾夫運動發達區域,其占全國總球洞數的近70%,該區域2001年的gdp總金額占全國gdp總額的22%。其中廣東的球洞數全國第一,
占全國總數的39%,gdp達到10556億元,實際利用外資額158億美元。而海南是唯一高爾夫的發展規模超過經濟規模的省份。其平均3.3億元gdp就有一個球洞,
而全國的平均水平是每35億元的gdp才擁有一個球洞。
從中可以看出，目前在中國，高爾夫運動仍然是一項“貴族運動”，高爾夫球會的會員分布地域廣泛，且多為高端商務人士，打高爾夫球除了愉悅身心之外，更
是高端商務人士的社交平台。因此，在高爾夫地產的開發過程中，應充分利用高爾夫球場所搭建起來的高端資源平台，擴大項目影響力，將高端商務資源轉化為
地產開發的現實價值，並實現價值的最大化。
3、高爾夫社區資源
高爾夫社區往往具備高檔、成熟的社區配套和尊貴舒適的社區環境，因此高爾夫住宅社區的概念不應僅限於住宅組團內部，而應將其納入到整個高爾夫社區的范
圍內來。
4、高爾夫心理資源
往來或居住在高爾夫社區內往往是成功人士身份和地位的象征，這種心理因素的影響反應在購買高爾夫住宅時會有一定的群聚效應。因此在高爾夫住宅的開發銷
售過程中，應該努力營造高檔社區的形象，充分利用客戶心理資源拓寬項目的銷售面。
5、高爾夫客戶資源
目前,中國參與高爾夫球運動的人口估計達140萬,且每年以10%的速度遞增,在廣州、深圳、上海、北京等發達地區,增長率達到25%左右。此外,還有大量韓國、日
本、台港澳等國家和地區的高爾夫旅游者來內地打球,保守估計,一年有30～50萬人次。如此多的打球客往往會成為高爾夫地產的潛在消費客戶。因此高爾夫住宅
在開發過程中應充分借助高爾夫球場打球客的豐富資源，努力將其轉化成住宅的潛在客戶。
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