如果真的還不上住房公積金貸款是先扣工資還是拍賣抵押的房產

他是事業單位職工申請住房公積金貸款了，但抵押的房產是我的，我想問如果他真還不上貸款，是先扣他的工資，還是先拍賣房產。

眼下這樣急需處理貸款買房的情況很多。據臨沂今海瑞律師事務所劉海亮律師介紹，他們事務所每天都要接待很多前來咨詢此類問題的人，而他們給出的回答也只能是目前在臨沂可能辦理非常耗費時間。各家銀行沒有開展此項業務，按揭處理上，必須一次性付清所有款項，才能進行房屋買賣。劉律師介紹說，因償還能力遇到問題或者想通過轉讓達到改善住房條件以及以投資為目的購房者是目前最需要“轉按揭”服務、對此呼聲最大的群體。
據業內人士估算，隨著房產市場的復蘇和房產價格的節節攀升，目前臨沂的購房大軍裡，以投資為目的的購房者的比例更是日漸加大。其中不少人的投資依賴於向銀行借款。但是，由於“金融通道”不通暢，在房子到手後，絕大多數人只能通過房屋出租獲取收益。即使所購住房價格暴漲，也難以脫手變現。
而另外的情況就是，因工作變動而償還不起銀行貸款的，或者想通過轉讓現有住房拿到現金從而購買更合適房屋以便進一步改善住房條件的。隨著房產市場的發展，個人購房已成為主流，其中絕大部分購房人是申請住房貸款。在還貸期中，購房人很可能會碰到因收入、家庭等方面的變化而須將房產轉讓、出售的情況。如果沒有轉按貸款，購房人就只能等到還貸期結束或籌集現款提前歸還貸款後才能轉讓。
對臨沂的購房者來說能否改變這一事實已是幾多歡喜幾多愁的事了。如果能夠通過轉讓貸款來獲得直接利益當然是歡天喜地，但眼前購房者最發愁的恐怕是如何才能轉讓出去的問題。因為事實上還存在著一個銀行不予辦理的巨大“瓶頸”。而疏通這一“瓶頸”的“藥方子”，就在於銀行提供住房貸款轉按揭業務，從而給購房者帶來最大的交易方便。
“轉按揭”看似一條坦途
個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限、或將抵押給銀行的個人住房出售、或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。
中國建設銀行的孫處長在接受采訪時說，“轉按揭”業務是國外發達國家和港、澳、台地區普遍采用的一項購房貸款業務。它的實質就是已購房產的借款人主體的變更。這意味著購房人在未還清住房貸款時，可以賣出該房屋，而買入該房產的人，可向銀行申請二手房購房貸款。“買賣”兩訖後，該房產的借款人就從前一個購房人變更為現購房人。
從法律上看，“轉按揭”的操作沒有問題。據劉律師介紹，只要銀行同意，銀行或公積金管理中心對新買主進行資信審核後，再讓原來的買房人和新買主到有關部門進行購房合同、借款合同和抵押權的變更就行。
貸款應在銀行辦理，那麼“轉按揭”業務不能開展，是不是銀行方面存在什麼問題呢？
孫處長表示，購房者為了改善居住條件賣舊買新，只要找好買主，銀行方面應該是可以提供貸款的。這實際上就是前一購房人的債務轉移。
既然銀行方面沒有問題，那麼為什麼還不能辦理呢？
目前，買房人在申請貸款買房的時候，大都選用開發商階段性擔保加抵押的方式，即買房人在辦完產權證後，在還款期間，把產權抵押給了銀行。原購房者向銀行貸的款還沒到期就想賣房，那麼與銀行簽訂的合約並沒解除。作為抵押權人，銀行要求買房人還清貸款、解除抵押合同後再重新進行交易辦理相關合同。手續繁瑣並不是銀行不能做“轉按揭”業務的根本原因。當前最急迫的問題是手續如何銜接，也就是原購房貸款合同的解除與新的購房貸款合同的簽訂如何銜接。
“擔保人”扼住“要塞”
這就是說，目前的核心問題是銀行以及購房者如何與房管部門的產權登記銜接上。
“轉按揭”在法律上沒有任何問題，新的買房人只要經過嚴格資信審查，銀行確認其有償付能力，通過債務轉移，將負債人變更，銀行可以先給出轉讓貸款的承諾，買賣房屋的雙方就可以到房管部門辦理產權登記手續。
但此時又遇到一個障礙：誰來擔保？
只有過戶以後，新的買房人才能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門進行長達近三個月時間的產權辦理、過戶登記這段時間裡，誰來擔保。原貸款買房人在沒有拿到現金的情況下，當然不放心將自己的房子過戶給新的買房人，新買房人也存在同樣風險。而銀行方面也相應承擔“轉按揭”風險。新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規定就應該給新的買房人發放貸款，並同時解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續之前，誰來給他做擔保？另外，能不能進行跨行轉按揭業務，也就是新的買房人能否將住房貸款轉到另一家銀行繼續辦理，這都是亟待解決的問題。
為此，有專家呼吁應該建立相應的大家都信任的中介機構，來為各方提供擔保。但在目前社會資信制度還不健全的情況下，銀行的風險顯然還是很大。
建設銀行的孫處長說，最根本的解決辦法是銀行(包括公積金管理中心)、購房者、房管部門三方共同協作，制定可操作辦法，在經過銀行對買賣雙方的資信審查後，三方同時到產權部門辦理產權登記。
建設銀行下屬分行早在2000年就已嘗試開展了“轉按揭”業務，目前在上海、廣東、深圳、廈門、四川等省市都已開始辦理此項業務。而總行也正在著手“轉按揭”辦法的制定，兩個月後將有可能出台，各分行將會按此辦法執行。據了解，農行也在制定相關的辦法，預計下半年實施。工行北京分行最近也已嘗試了幾筆“轉按揭”業務。銀行的這些舉措對房地產市場肯定會有積極的推動作用，相信“轉按揭”來到北京購房者當中僅是時間問題了。
希望這些能幫到你