法律問題---想買福利房,怎樣避免日後糾紛??

我想買一套給公務員修的福利房,要4年後才能過戶,我們也知道中間會牽涉到一些問題,
我想問的是,如果我們現在跟賣房簽定一個協議,這個協議,是否具有法律效力,因為5年之內是不允許買賣的,而且好象說5年後有一個土地使用權的什麼費用,我們想把這些將會遇到的問題都擬在協議裡,就是不知道現在簽訂這個協議是否有用,萬一以後遇到問題要打官司,拿出這個協議來有沒有法律效力??????或者要買這個房子的話,我們用什麼方法能避免以後的糾紛?聽說在不能過戶的這幾年裡買賣福利房,是不受法律保護的?因此,我們是否沒資格找公證處對我們的協議進行公證??或者找律師為我們公證??
請專業人事給我出出主義~~~~~~

若被采納,定會再追加高分`~~~~~

1．公務員分配的福利房（或經濟適用房等），上市交易一般都有五年的時間限制。如果在不到五年的時間交易，簽訂的交易合同為無效合同，購房者的利益不受法律保護。
2．簽訂的購房協議雖然不受法律保護，但賣方也會因為涉嫌詐騙而要承擔法律責任。如果買方以此起訴賣方，即使不能按照協議取得房產，但買方也不會在利益方面有大的損失，而賣方的問題可能更大。
3．協議公證一般情況是可以的，但這種情況本身不合法，公證處不會受理。退一步說，即使公證了也沒有任何意義，律師公證是一樣的。
4．鑒於2的實際情況，一般公務員是不願意冒這個險的。因此，如果購房者對賣方的基本情況，特別是信用情況有一定的了解，還是可以在確保購房資金安全的情況下簽約。
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