威海銀灘的二手房好賣嗎？

現在買的期房，明年年底交房。近三、五年的時間像這樣的二手房好轉手嗎？我看那邊的房價倒是不斷的漲。

2004年12月30日，天降大雪，一輛中型面包車行駛在青島通往乳山的公路上，車上坐的是一群心情急切的青島購房者。當天，他們在銀灘購買的房子交付使用。

一年半以後的今天，那些當年在銀灘購房用於投資的市民，不少人無奈當起了房東，陷入了兩難境地，苦苦等待著房價大漲的日子，要將房子拋出手。

當銀灘地產進入島城時，帶來的是異地置業投資的概念，不少市民成為首批實踐者，他們走出青島，斥資購買外地的房地產。本報關注島城首批異地置業投資者，關注他們的現在和未來。

銀灘淘金：舉債炒房

2003年，青島的房價正經歷著迅速上升的階段，許多人已意識到投資房地產是一個能夠在短期內獲得巨額利潤的最佳途徑，於是，手頭有閒錢的人大多將目光盯在了房地產上，島城的房地產市場上炒風很盛。而一些資金實力相對較弱的市民，雖然有心炒房，但由於當時的房價已趨於高位，有心無力。

這年秋天，銀灘的房子大舉進入島城，每平方米1600元左右的價格令人心動。“海景房、低價位……”對比著價格不斷上漲的本地房，不少的青島市民動心了。

當時，在南京路和閩江路上，二十多家房地產代理機構銷售著銀灘的房子，每天都能吸引不少市民，每周要發四班看房專車，舉家看房的盛景經常見到。

市民張先生就是在這個時候，決定在銀灘的房地產市場上小試牛刀。“當時銀灘的房價確實不高，很具誘惑力。”經過幾次實地考察，張先生和兩位朋友聯手，打算在銀灘購買一套房子。最後選中了一套100平方米的房子，總價在16萬元左右。“我們三個人平均分擔了房款，當時考慮的就是用來投資，兩三年之後如果價格能夠翻番的話就轉手。”

張先生和朋友們並不是相當富裕的人，但看到當時青島的房地產市場如此火爆，便推斷銀灘的市場也不會差到哪裡去。“即使銀灘的房價不會暴漲，按照平均的漲幅每年也能上漲20％左右。只要每平方米能夠漲1000元，我們覺得投資就是劃算的。”

和張先生一樣，不少市民期望在銀灘能夠圓自己一個發財夢，其中，40％的人是通過銀行貸款來購房的。

王黎當時代理著多家銀灘的樓盤。他說，銀灘樓盤在青島的銷售也是幾起幾落，2003年10月至當年年底，賣得非常火，2004年夏天市場銷售有些低落，到了2004年的秋天，再次火了起來。進入2005年後，由於新政的出台，市場再次陷入底谷，後來基本停止了銷售，最終淡出了青島。“我們大約銷售了1000多套房子。”據當時從事銀灘樓盤代理的雷青房地產置業有限公司總經理劉洪光估計，2003年至2004年，青島人在銀灘購買的房產約有3000套左右，投入的資金達數億元。其中至少有一半的人是用於投資的。

燙手山芋：僅漲三百

“沒想到，買了銀灘的房子後，就有了一種陷進去的感覺。”張先生說。

張先生三人的房款都是通過銀行的貸款解決的，由於銀灘的房價上漲很慢，再轉手獲利並不是很多，而還貸的壓力卻在一天天增加，之後，央行加息的消息讓他們想到了提前還貸。2005年，他們三人提前還清了銀行的貸款，接下來，就等著房價上漲以後往外拋了。

2005年6月開始房地產宏觀調控，對整個房價的走勢產生了影響，“兩年之內轉讓的房子要繳納營業稅”的規定大大抑制了二手房交易，銀灘的房子也不例外。今年6月，新的調控政策出台，“二變五”再次沖擊二手房市場。

“銀灘的房價確實漲得不快，到去年年底每平方米上漲了300元左右，基本維持在2000元／平方米。今年以來升得較快，達到了2200元／平方米。”劉洪光介紹說。

據熟悉銀灘房地產的人士介紹，當地的房價上漲不高，除了市場大勢的影響外，其本身存在的問題也是非常重要的因素。據業內人士介紹，銀灘樓盤的配套有不少問題，比如供熱，在房子都建成後，政府才開始進行供熱的配套，引起了業主的不滿。在規劃方面，也有一些不盡人意的地方，能夠綜合性地提升區域競爭力的項目少。“青島人在銀灘購買的房子大部分都在閒置，租賃沒有市場，兩年多來，購房者沒有絲毫收益。”劉洪光說。

投資的收益離自己的期望值有一段距離，一些投資者便想到了撤離。另外，個別購房者由於急需用錢，且由於還貸的壓力較大，甚至提出了退房的要求。但銀灘的房子想轉手也很困難，由於在青島沒有專門的中介公司從事銀灘二手房的交易。退也退不了，賣也賣不出去，陷入了兩難的境地，銀灘的房子成了燙手的山芋。

但這兩年也有利好的消息，據了解，由於銀灘固有的濱海優勢，加上當地的推介力度，目前華東、西北、東北等城市的居民來此購房的不少，而銀灘已建成的和在建的樓盤有四五十個。隨著這些地區的市民的進入，銀灘的二手房市場有可能熱起來，這也是青島炒房者脫手的好時機。

專家建議：調整思路

針對島城購房者陷入銀灘的現狀，我市專業的房地產營銷機構龍江工作室總經理龍江認為，購房者應及時地調整投資思路，從短期的投資轉向中長期的投資。

龍江認為，在目前的這種政策和市場態勢下，通過短期投資房地產來獲利的情形不會再出現了。銀灘前兩年的房地產開發量較大，這是一個城市發展的初級階段時經常會遇到的情況，經過一段時間的發展後，城市的價值會不斷地提升，從長遠來看，銀灘的地產還是有很多優勢的。

“如果現在能將房子轉手更好，如果轉不了手，可以作為中長期的投資來進行。因為從總體來講，銀灘的房價目前依然偏低，會往上走。”龍江說，隨著煙台威海至青島的公路的建設，其便利的交通條件將助力銀灘房地產。

異地投資：認清大勢

“異地投資房地產，由於不可知的因素較多，市民還是要謹慎從事。”多年代理外地樓盤的劉洪光提醒市民，在選擇外地的房地產項目時，首先要考慮開發商的實力。在一些新興的地區，由於房地產剛剛起步，房價可能較低，但房地產行業進入的門檻也不高，這樣，開發商的實力如何決定著其開發項目的成敗。其次，要了解該區域的未來發展規劃，良好的環境和便利的交通都是房價上漲的砝碼。

“但異地置業者中投機者居多，短期內會造成當地房源供不應求的情況，但並非真正的有效需求。一有風吹草動，市場就會發生大的波動。”龍江認為，在目前的宏觀調控的形勢下，如果是出於投機獲利的目的，那麼異地置業要特別慎重。“從政策面來講，目前不鼓勵異地置業。所以，異地置業宜靜不宜動。”龍江說。

談到銀灘的具體情況，王黎介紹說，銀灘的房地產市場主要是由外地人來消化的，當地人自住需求很弱，整個市場的支撐力非常有限
參考資料：
http://www.qingdaonews.com/content/2006-07/15/content_7273927.htm