買房的時候，該咨詢些什麼

目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上有三種：普通商品房、經濟適用房、房改房。這三種產權證書都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證，其財產權利受國家相應法律法規的保護和規范。但是在使用和交易方面有著一定的區分。

商品房,普通商品房的產權證書擁有全部的房屋使用權、占有權、處置權和收益權四項權利，在不違反法律規定的情況下，可以自由的轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。

經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3%交納。在辦理完產權過戶手續後，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。

房改房的產權證分按成本價購買的產權證和按標准價購買的產權證兩種。

成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。標准價的產權證說明該房屋的使用、占有權歸產權人所有，而在處置權和收益權上就受到很大的限制了，標准價的房屋也不能贈與。

買房要拿到“五證”

所謂五證指的是：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預\(銷\)售許可證》。若不齊全，消費者購買後則可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。
買房要注意什麼事項？
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買房時最好用建設部、工商總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。但並不是用了這個《范本》就萬事大吉了，此外還需要注意以下問題：

1、認購書問題
許多開發商在與購房人簽訂正式合同前，要求購房人簽《認購書》交認購款。一般有兩種情況：1是開發商未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；2是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房，開發商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，並交納一定數額的認購款，如果在規定的時間裡，購房人不想購買該房屋，就可能無權要   回所交納的認購款。
第一種情況的認購書，由於我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規定，違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院於2003年4月28日公布，於2003年6月1日起施行的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據該條規定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發商在購房人起訴前取得預售許可證，那麼該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質相同。
第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》並未作明確規定，筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款，那麼該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補充協議問題
開發商除和購房人簽訂正式合同外，還要求購房人簽訂一份補充協議，這種補充協議常包含許多對購房人不利的條款，如：“政府部門有關文件批准的延遲、市政配套批准及安裝的延誤，導致開發商不能按期交付房屋，開發商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任”由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。最好先將補充協議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協議中不合理的地方找出來，再在補充協議中增加保護購房人的條款。如開發商不能滿足購房人的合理要求，那麼最好不要簽訂補充協議。
3、售樓廣告問題
 開發商在廣告中大都作出不少許諾。從法律上來說，廣告不能直接成為合同的內容。對於開發商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任，但可以追究開發商發布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定，發布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。
同時，國家工商行政管理總局發布的《商品房廣告發布暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定，購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。
不過購房人最好在簽合同時，要求開發商將廣告承諾的內容寫入合同中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發商違約。
4、樣板房問題
開發商銷售時往往設置樣板房。購房人入住後發現房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發商卻聲稱在購房合同中並沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。
事實並不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據《合同法》關於重大誤解的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。
5、質量問題
有些購房人認為，房屋竣工後已經過政府主管部門的竣工驗收，因此房屋不應當出現質量問題。何況開發商還給了購房人《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實並非如此。
商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套房屋的質量。而且竣工驗收的質量標准和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至於《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關於房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
根據《最高法院解釋》第12條和第13條第1款的規定，在下列情況下，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同並要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。《最高法院解釋》第13條第1款規定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
總之，你在簽訂商品房買賣合同時，不要著急，盡可能多咨詢一些專業人士，這樣才能簽訂一份權利、義務對等的商品房買賣合同。
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