下面有一文章你可以參考下: 購買二手房,最重要的是認真審查房屋產權的完整性、可靠性。 首先要求賣方提供合法的產權證書正本,並到房管部門查詢產權證的真實性,以及擬購房產產權來源和產權記錄。包括房主、登記日期、成交價格等,還需要確認賣方產權的完整性,了解所購房有沒有被抵押,以及與人共享等;注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。其次要搞清楚所購房源是否屬於允許出售的房屋。一般來說,軍隊、醫院、學校的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。 與商品房不同,二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等,都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前,消費者應該仔細觀察戶型是否合理,各種管理是否到位,供電容量是否能夠負荷空調等大型家電。查看天花板是否有滲水痕跡,牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區保安水平、物業管理費及收費標准如何。此外,消費者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費情況,如物業管理、水、電、氣費等。 在掌握房屋基本情況的基礎上,消費者應從多個方面對比判斷二手房的價值。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估,弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下,銀行按揭時會做保值評估,這個價格可以看出房屋的最低保值價。 最後,提醒您,購買二手房時,不要輕信對方,一定要合法、徹底地辦理過戶手續。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
挑選“二手房”四大技巧 住房成為商品,“二手房”交易將成為整個房地產交易市場中最活躍的部分。目前,國家已開始加大促進二手房交易的力度,因此,二手房交易會逐漸活躍起來,但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然,因此,挑選時應格外注意。 查明產權狀況 “二手房”由於大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的,“身份”比較復雜,了解其產權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;第二步應向有關房產管理部門查驗所購房產產權的來源和產權記錄,包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等;第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外,購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。 特別注意的是,產權有糾紛的或是部分產權(如以標准價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再好也不要買,以免成交後拿不到產權證。 看清房屋結構 “二手房”的結構通常比較復雜,有些房子還經過多次改造,結構一般較差。 選購時,不僅要了解房屋建成的年代,現有建築面積和使用面積是否與產權證上所標明的一致,房屋布局是否合理,設施設備是否齊全、完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,了解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此,可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案,看看圖紙資料,打消疑惑。 考察環境和配套 舊房子一般位於市區地帶,建築密度大,周邊環境已經形成多年,一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,以及房屋周圍環境、小區安全保衛、衛生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有:水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標准以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居,對這裡的環境和生活方便度會有更深入的了解。 了解物業管理狀況 對物業管理的考察,主要是考察物業管理企業的信譽情況和服務到位程度,看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業水平、服務態度如何,小區環境衛生、綠化等是否清潔、舒適,各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業管理費用標准,水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標准等,了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養護專項基金,以免日後支付龐大的維修養護費用,出現買得起住不起的情況。許多公房出售後陷入了“無人管”的狀態,選擇時宜慎重。
二手房砍價技巧 目前,舊房交易日趨活躍,消費者在買房過程中應掌握一定技巧,以免多花冤枉錢。 舊住宅由於長年磨損,質量下降,其價格很難得到准確估計。要想在砍價時居於有利地位,購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點,弄清楚該住宅上市多久,賣出去的原因,要盡量搞明白曾有多少人出過價,出價多少,要弄清賣主有什麼附加條件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清賣主賣房的原因,必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息,就可以酌情提出殺價的理由來。 砍價時,要有根要據地暴露舊住宅的各種不足之處,如環境差、設備老化等,迫使賣主降價。對於長期上市仍不能賣出的舊住宅,應正告其房主賣價太高,打擊房主的自信心。如果了解到賣主最後的必賣日期,可使用拖延戰術,一邊討價還價,一邊拖延時間,等接近必賣日期時,利用賣主的急售心理,伺機殺價購買。 也可讓自己的熟人出面,通過交情,探聽賣主所能接受的底價標准。為了使自己居於主動地位,砍價時要多聽少講,特別是不能輕易開口應價,要堅持不到最後關頭不應價的原則。 另外,為了解除賣主的防備心理,殺價時最好坦率地告訴賣主,買房的目的是自用,而不是為他人代買,這樣可以防止賣主怕房地產經紀人插手牟利而故意拒不讓價。
二手房安全交易四步走 第一階段心理准備 針對目前尚不規范的房地產中介市場,是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司?如果自己找客戶,首先您要有閒暇的時間;其二,您要有比較專業的房產及法律知識;第三,要有較好的心態及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。 不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意:有無資質、信譽是否良好、操作是否規范,可打電話咨詢一下,看看報價及公司的服務態度,也可親自上公司實地考察,或問問周圍已賣房人對中介公司的評價,最後您再選一家公司代理。 想賣多少錢?這是業主最關心的問題。如何確定房屋價格,應給自己的房產做個評估。 第二階段市場考察 看看您的房產所在的區域,周邊環境(包括文化、體育、醫院)及生活配套設施是否完善,道路交通狀況是否良好。 房屋建成年代、小區環境、房屋結構、朝向、樓層,都是影響房價的原因。業主應了解自己房屋優劣勢,才可達到自己理想的預期價值。 第三階段房屋交易 賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司,各家公司都帶客戶看房,其間,有各公司業務員,有想甩掉中介的買房人,同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房,討價還價,電話不斷,精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽,與中介公司簽訂好代理協議,然後中介公司會派專人負責,有針對性地向客戶推薦房房,組織看房,盡快地尋找買方,同時幫助辦理過戶的相關手續,省去了賣房人大量的時間和精力,安全可靠又快捷。 第四階段物業交割 正常情況下,房子交接完畢,房產登記過戶後當日,您就應該拿到全部售房款,如果您不能按時交房,則根據情況,暫扣部分房款,待交房時付清,付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了,其他與我無關。殊不知,如果買方故意不交供暖費、物業費,也不與對方簽訂相關合同,這時收費部門往往找原房主,尤其是原產權單位,弄得不好,還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司,則會省去這些麻煩 在線法律咨詢qq8326046 qq八三二六零四六
買房時最好用建設部、工商總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。但並不是用了這個《范本》就萬事大吉了,此外還需要注意以下問題:
1、認購書問題 許多開發商在與購房人簽訂正式合同前,要求購房人簽《認購書》交認購款。一般有兩種情況:1是開發商未取得預售許可證,以向內部職工認購的名義進行銷售,俗稱內部認購;2是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房,開發商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,並交納一定數額的認購款,如果在規定的時間裡,購房人不想購買該房屋,就可能無權要 回所交納的認購款。 第一種情況的認購書,由於我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定,在未取得預售許可證前,是不能預售商品房的,而依據我國《合同法》第52條的規定,違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效,因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院於2003年4月28日公布,於2003年6月1日起施行的《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《最高法院解釋》)第2條規定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售證明的,可以認定有效。根據該條規定,在取得預售許可證之前所簽訂的認購書,如果開發商在購房人起訴前仍未取得預售許可證,該認購書肯定是無效的;如果開發商在購房人起訴前取得預售許可證,那麼該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣,即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質相同。 第二種情況的認購書,需要看認購書是否滿足了合同成立的要件,主要是看合同條款是否完備。《最高法院解釋》第5條規定:商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同,肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,這些認購書的法律效力如何?《最高法院解釋》並未作明確規定,筆者認為不能從《最高法院解釋》第5條的規定,反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容的認購書,就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款,那麼該認購書未滿足合同應具備的基本條款,不具有法律效力。 2、補充協議問題 開發商除和購房人簽訂正式合同外,還要求購房人簽訂一份補充協議,這種補充協議常包含許多對購房人不利的條款,如:“政府部門有關文件批准的延遲、市政配套批准及安裝的延誤,導致開發商不能按期交付房屋,開發商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任”由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語,一般購房人很難完全搞懂。最好先將補充協議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協議中不合理的地方找出來,再在補充協議中增加保護購房人的條款。如開發商不能滿足購房人的合理要求,那麼最好不要簽訂補充協議。 3、售樓廣告問題 開發商在廣告中大都作出不少許諾。從法律上來說,廣告不能直接成為合同的內容。對於開發商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任,但可以追究開發商發布虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定,發布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向政府有關管理機關舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 同時,國家工商行政管理總局發布的《商品房廣告發布暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定,購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。 不過購房人最好在簽合同時,要求開發商將廣告承諾的[1] [2] 下一页
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