請問怎麼申請福利房的貸款？

我在西安工作，現在父母的單位在西安東郊，建了一棟福利性質的房子，一套下來大概22w左右。2007年6月買的，交了一半的價錢，然後08年8月要在交5w，在08年底交房的時候把剩下的錢交完。由於是單位自己買的地建的房子，所以房產證要在3年後才能拿到。但是由於自己以前是月光族，沒有什麼積蓄，父母所有的積蓄也只夠交第一次的那一半的錢。後面的兩次只好找銀行了，但是我現在的這種情況可以申請到貸款嗎？怎麼弄，謝謝！！！

如父母有公積金,雖不能貸款但可以憑產證取出。另，因各銀行執行制度不一，可以拿身份證及購房合同去銀行咨詢。（去之前最好去下房產交易中心拉下權屬報告，如果該套房子已設有抵押，你就不能貸款了。另外，簽定時還需出售方提供相關資料）
住房貸款的種類與歸還方式
隨著我國城鎮住房制度改革的全面深入，住房商品化已成為一種必然的趨勢。然而由於住房是一種昂貴的生活必需品，大多數居民無法一次性付清房款，因而申請貸款就成為一種客觀需要。為了滿足這種需要，目前存在著多種貸款形式。那麼，住房貸款種類究竟有哪些呢?貸款償還方式又有哪些呢?貸款償還方式又是怎樣計算本息的呢?借款人應怎樣根據自己的經濟情況選擇最佳的償還方式?可以說，這些問題是每個貸款申請人都會關心的問題。下面對此作詳細的分析。

(一)住房貸款的種類

目前住房貸款的種類，主要包括福利房貸款、微利房貸款、商品房按揭貸款、商品房現樓抵押貸款、存單抵押按揭貸款、委托按揭貸款等貸款種類。其中福利房貸款和微利房貸款屬政策性貸款，貸款期限長、利率較低；後四種貸款為商業性貸款，貸款期限較短、高於政策性住房貸款利率。住房的性質決定了居民申請的貸款種類。

福利房貸款即准成本房貸款，是為配合房改而向福利房購買者提供的低息政策性住房貸款，政府或企業不收地價、不盈利，貸款人最高可申請八成貸款，貸款年限可長達15年。

微利房貸款是向購買微利房的職工提供的購房貸款，微利房是由當地房管部門建築的，按政府控制的價格出售的房產，該種房價低於市場商品房，高於福利房。微利房貸款成數最高為六成，年限一般為5～8年，屬政策性貸款。

商品房按揭貸款是銀行為支持房地產開發企業順利售出樓房，幫助購房者預購以市場計價的商品房而向購房者提供的貸款。其特點是單筆貸款金額較福利房和微利房大，利率高，兼有第三方(開發商)擔保和樓花抵押。

商品房現樓抵押貸款是指成品商品房(現樓)所有人因購房或其它原因，以該房產作為抵押向銀行申請的貸款。這種貸款利率高，期限短，一般不超過一年。

存單抵押按揭貸款是指購房業主為獲得一次性付清房款的優惠折扣(通常為八至九折)，以其存單作為抵押而向銀行申請的貸款，一般為存一貸二，且要求存單期限和貸款期限相同，年限為3―8年。

委托按揭貸款是指房地產開發企業為促銷樓花而委托銀行向購房業主提供的商品房按揭貸款，貸款債權人為開發商，銀行只是中介。

(二)償還方式的說明

由上可見，不同的貸款種類分別適應於不同的購房者，因此，貸款申請人不能選擇住房貸款的種類。但是貸款申請人可以根據自身的經濟收入狀況，合理地選擇適合自己的貸款償還方式，從而可以在還款能力和利息支出之間取得很好的平衡。住房貸款償還方式有單利付息還本法、遞減還款法、等額還款法、等額遞增還款法、等比遞增還款法、組合還款法等。下面對此一一進行解釋。

1．單利付息還本法

這種還款法與對公貸款的單利付息還本相同，即貸款客戶只需在貸款期限內還清貸款本息，每次還款時先付清上一交易日至本次還款日間的利息，然後償還本金。該方法運用於貸款期限為一年左右的貸款，如商品房現樓抵押貸款。

2．遞減還款法

這種還款法要求借款人每期須償還等額本金，同時付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息，而每期歸還的本金等於貸款總額除以貸款期數。

設貸款總額為了y，貸款期數(月)為n，貸款月利率為i，已還至第五期，則：

每月均還本金額＝y/n

貸款余額(剩余貸款本金)＝(1-k/n)×y

累計還款＝k/n×y＋[k-(k-1)k/2n]×y×i

累計利息支出＝[k-(k-1)k/2n]×y×i

3．等額還款法

采用等額還款法的借款人每期(月)以相等的金額償還貸款，其中每期歸還的余額(每月均還款額)包括每期應還本息，逐期歸還，在貸款截止日期前全部還清本息。

設貸款總額為y，貸款期數(月)為n，貸款月利率為i，已還至第尾期，則：

每月均還款額＝{i×(1+i)n/[(1+i)n-1]}×y

貨款余額(剩余貸款本金)＝{(1+i)n-(1-i)k/[(1+i)n-1]}×y

累計還款＝{i×(i+i)n/[(1+i)n-1]}×k×y

累計利息支出＝{ki(1+i)n/[(1+i)n-1]-[(1+i)k-1]/[(1+i)n-1]}×y

4．遞增還款法

遞增還款法主要是針對青年職工等在一定時期內收入穩定增長的借款人而設定的一種還款方式。利用這種方式，借款人可以根據自己的收入情況，首先確定在一定時間段內(如一年為一段)的每月均還款額，再在此基礎上確定逐段還款增加額(或增加比例)，但每段內的每月須以相等的償還額(每月均還款額)歸還貸款本息。遞增還款法有等額遞增還款法和等比遞增還款法兩種。

對於等額遞增還款法，其還款付息的計算公式如下：

設貸款總額為了，貸款期數(月)為n，貸款月利率為i，已還至第k期，借款人首期每月均還款額為a，以後每隔t期(單位為月)每月均還款額都較前一時間段增加c，並設n＝t×v+w,k＝t×d+e(1≤k≤n,0≤e≤t)，則：

a＝{(1+i)n×i/[(1+i)n-1]}×y-{[(1+i)t×v-1/(1+i)t]×[(1+i)w-v]/[(1+i)n-1]}×g
貸款余額(剩余貸款本金)＝(1+i)k×y-[(1+i)k-1/i]×a-{[(1+i)t×d-1]/[(1+i)t-1]×[(1+i)e-d]}

累計還款＝k×a+[d(d-1)2/6]×t×g+[d(d+1)/2]×e×g

累計利息支出＝累計還款+y一貸款余額

等比遞增還款法的有關計算公式分為兩種情況，即：

設貸款總額為y，貸款期數(月)為n，貸款月利率為i，已還至第a期，借款人首期每月均還款額為a，以後每隔t期(單位為月)每月均還款額都較前一時間段按比例s增加，並設n＝t×v+w,k＝t×d+e(1≤k≤n,0≤e≤t)，則：

(1)當1+s不等於(1+i)時,

a＝{y×i×(1+i)n×[(1+i)t-(1+s)]}/{(1+i)n×[(1+i)t-1]-[(1+i)t-(1+i)w]×(1+s)v-[(1+i)w-1]×(1+s)v+1}

貸款余額(剩余貸款本金)＝y×(1+i)k-{a(1+i)k-[(1+i)t-1]-[(1+i)t-(1+i)e×(1+s)d-[(1+i)e-1]×(1+s)d+1}/{i(1+i)t-(1+s)}

累計還款＝(sd-1)/(s-1)×a×t+a×e×sd

累計利息支出＝累計還款+y一貸款余額

(2)當1+s＝(1+i)t時，

a＝{y×i×(1+i)}/{(v+1)×(1+i))-v×(1+i)-(1+i)}

貸款余額(剩余貸款本金)＝y×(1+i)k-[(d+1)×(1+i)k-d×(1+i)t×(d-q)+e-(1+i)t×d]×(a/i)

累計還款＝[sd-1/s-1]×a×t+a×e×sd

累計利息支出＝累計還款+y-貸款余額

5．組合還款法

組合還款法是指在同一筆住房貸款中，同時采用兩種不同的還款方式，因而組合兩種還款法。該方法主要應用於存單抵押按揭貸款，這時貸款總額分為兩部分，相當於存單存款額的貸款部分采用單利付息還本法，其余部分采用等額還款法或遞增還款法。

(三)償還方式的比較

如前所述，住房貸款種類是不可選擇的，償還方式則是可選擇的；此外貸款利率由人民銀行規定，同樣是不可選擇的，但貸款期限卻是借款人能選擇的。借款人通過合理地選擇償還方式和貸款期限，在還款能力和貸款利息支出間找到適合自身經濟收入情況的平衡點。住房貸款的貸款期限越長，則貸款利率越高，借款人的利息總支出也越大；但與此同時借款人每期(月)需歸還的款項(還款負擔)則越少。由於貸款期限、利率支出和還款負擔三者間的關系較為直觀明了，借款人能夠容易地選擇適合自己的貸款期限；但各種償還方式的計算公式復雜，利息支出和還款負擔間的關系不再是一目了然了。通過數學比較，可以找出各種償還方式的區別，使借款人能進行合理的選擇。由於單利付息還本法和組合還款法屬特殊情況，對其進行比較意義不大，對此主要討論遞減還款法、等額還款法、等額遞增還款法、等比遞增還款法等方法。在貸款總額、貸款期限、貸款利率等要素相同的前提下，利用各種方法的計算公式，計算出相應的貸款余額和利息支出，可得到出這樣幾個結論：

(1)從還本情況看，除了貸款的起點和終點(最後一期)各種方式的貸款余額相同外，在其他任一時間點上各種方式的貸款余額均不相同；而且以等比遞增還款法的貸款余額最高，等額遞增還款法的次之，等額還款法第三，遞減還款法的最小。由此可見，借款人償還本金的速度是以遞減還款法最快，等額還款法次之，等額遞增還款法第三，等比遞增還款法最慢；也就是說，借款人前期還款負擔是按遞減還款法、等額還款法、等額遞增還款法、等比遞增還款法的順序減輕。

(2)從付息情況看，除了貸款的起點外，在其他任何一時間點上各種方式的利息支出均不相同，而且以等比遞增還款法的利息支出額最大，等額遞增還款法次之，等額還款法第三，遞減還款法最小。

(3)貸款期限越長，貸款利率越高，則各種方式的還本利息差距越大；貸款期限越長，借款人前期的還款負擔就越小，但利息支出則越大。

借款人在選擇還款方式時，根據上述結論，結合自己的經濟收入增長情況，並考慮通貨膨脹及貨幣貶值因素，采用最適合自己的償還方式。一般來說，可參照如下幾點建議：

(1)短期貸款多為商品房現樓抵押貸款，購房者一般有一定的經濟實力，申請貸款主要用於資金周轉，希望在較短時間內根據自身資金情況還本付息。這種情況下適合采用單利付息還本法或遞減還款法，這樣借款人利息支出最少。

(2)中長期貸款多為購買樓花的商品房貸款以及政策性的福利房，對於購房者來說，隨著年齡、工齡的增長，職稱、職位的提高，經濟收入逐漸增加，一般要求在貸款前期支付較少的余額，而後期支付較多的金額或提前結清本息。這種情況下適合采用等額還款法或等額遞增還款法。

(3)在貸款利率低而通貨膨脹率高的情況，實際貸款利率低(實際貸款利率＝名義貸款利率一通貨膨脹率)，借款人的實際利息支出小，采用等比遞增還款法最為有利。

(4)與上面這種情況相反，當貸款利率高而通貨膨脹率低時，實際貸款利率高，選擇遞減還款法最好，這樣借款人的利息支出總額最小。

(5)不難看出，等額還款法綜合了借款人前期還款負擔不大(比單利付息還本法和遞減還款法的小)和利息支出較少(比遞增還款法少)兩個因素，同時由於每期還款額固定，計算簡單，對借款人和銀行雙方來說交款和收款都一目了然，因而該方式可廣泛采用。