城市商業房地產的含義

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商業地產往往是一個城市經濟繁榮程度的象征，商業地產群雄著陸的地方，也是我們商業比較繁華，區域經濟發達的地方，為什麼這樣說，也就是說我們北京、上海、廣州、深圳、成都等等城市，因為作為“中西合成公司”，我們在這一塊領域對整個全國，包括商業地產形勢的判斷，我們公司代表中國西部地區包括重慶、成都、四川和重慶兩大城市，對整個一塊商業地產白皮書是我們公司向中國商業地產聯盟單獨做的，我們對區域發展的情況應該是比較了解的，宏觀區域在發達的地區地方，一般都是商業地產比較發達，舉例說重慶，實際上重慶實際上成立時間不是很長，商業地產從前年才開始發展來，到今年2005年的時候他要趕成都來講我們給他一個評價至少落後3年到4年時間，這種落後我認為是觀念的落後、思想的落後，價值觀對認同度的落後，我們作為西部地區和沿海地區，相對來講在商業地產發展當中，這幾年我對整個北京上海、廣州，包括成都其他一些城市作了很詳細的比較，從理念上講，西部地區這一塊可能最活躍的應該算成都，但是他的房價不是很高，可能在座的都很清楚，到成都來，我們這兒的住宅房地產在五千左右就算高價位了，一般都是按照和上海比一萬到一萬二的房價，就是成都的五千塊錢，四千五到五千的房價，這就是最高檔的社區。

但是這個問題不等於說這個地區的觀念和對房地產的認識落後，因為土地的供應量不同，我上個禮拜還在長三角，在華東區域，杭州市每一年的土地供應量大概在三千畝左右，政府土地的供應量，而成都地區土地供應量是五千畝到八千畝政府交給開發商的，這個比例肯定是不一樣的，上海也是，上海現在土地供應量，我一個月前在上海的時候，“城頭集團”他們的董事長總裁我們在一起聊，包括土地儲備中心，現在上海的土地非常稀缺，通過我們城頭實際上相當於政府掌握，從社會中閒置的東西把這一部分全部集中起來之後，我來進行改造，我來進行拆遷，拆遷完了以後，把這一塊再通過市場運作把它放量賣出去，賣給我們的開發商，我們的投資者，你說土地翻了很多倍，我們的房價肯定要上去，這個應該是成正比，一個區域經濟這塊我認為最近包括國務院出台了國八條，甚至銀行金融對我們整個房地產的打壓，我看再打壓下去，可能這個房價要想下去是不可能的，我是這個觀點，他不可能下去，我們前三年拿的地是幾十萬一畝，現在是兩百多萬一畝的土地。

假如說成都，我以前是成都執行集團的常務副總裁我們運作的“雙藍小區”現在整個也算成都相當於高檔盤的小區，98年99年的時候土地價位是45萬一畝，現在整個周邊是250萬到300萬一畝，這幾年時間，就5年時間，5倍的增長，甚至6倍的增長，價位當初我們起價的時候是1600，現在可能是4200到4500，沒辦法，說不出來，另外拆遷安置費成倍地增長，在這個點上對一個區域經濟來講，要做房價肯定下不來的，我是這樣一個觀點，我和任志強的觀點差不多，去年在博鳌的時候我們兩個專門研討這個問題，我們現在開發商最擔心的是什麼問題，我在博鳌論壇上就談到這個事兒，我最擔心就是政府通過調控的手段物價局來管我們房地產房價的制定價格，那我們就完蛋了，那才是真正完蛋了，（聽不清）只是通過金融的調控，各省自治區制定相關的政策再出台，另外加大安置保障這塊的力度，我們相信商業地產運作有他很多跨區域經濟的共性，無論是在中國的西部還是沿海的城市，乃至與亞洲其他的國家，今天我講與各位共享商業地產領域所總結出來的經驗。

第一部分，我們講一講商業地產的營運模式，我剛才從組委會了解到在座70%的開發商，20%是設計方，有10%是搞營銷策劃的，我們講商業地產，搞房地產開發都很清楚，住宅房地產現在已經利潤不是很高了，我們開發一個樓盤，假如說100畝用地我們做一個樓盤的時候，不管市政府規劃部門對立的要求，還是開發商本意來講的話，必須要搞社區配套，搞社區配套這一塊一部分就是小型的商業地產，如果說你要在整個項目上獲取更大的利潤，你必須要考慮商業地產，現在我們整個房地產業的發展已經分工很細了，不是我們以前統稱房地產的開發，這個在政府可以這樣提，實際上從我們搞房地產來講，更多的現在專業化分工是非常細的，住宅房地產就是住宅房地產，商業房地產就是商業房地產，它有很多的規律，校園房地產、旅游房地產、醫療房地產等等，現在分工很細，在這個領域裡也是我們開發商，商業房地產的發展是我們開發商十分關注的課題，而且也是你盈利的焦點，所以說這幾年對商業房地產的版塊，最近成都5月15號搞一個“西博會”，專門批了一個版塊出來，商業房地產就是把經營層次放在一塊，在這裡面，我們從理論上講，商業房地產的運作有它一定的規律和一些價值觀，商業地產價值鏈的理論，我們作為商業地產及價值體系有4部分構成，第一商業價值，第二租賃價值，第三投資價值，第四開發價值。

商業地產的商業價值廣義上講是商業，在廣義商業含義內商業地產的商業價值由終端消費者賦予，其具體表現形式有兩種，一是經營者用商業物業作為營業場地獲取經營收入，二是經營者將其轉租給其他的經營者獲取轉讓費，這是我們講的租金，我們講的租金，我們談的商業地產的租賃價值，指的是商業地產在被業主交給經營者使用的情況下能給業主帶來的收益，消費者支撐，這種價值表現為業主直接獲取資金和出讓經營權獲取收益，這是我們講的租金，這種概念。

現在我們搞商業地產你看，我這個公司又在搞商業地產的銷售，又搞商業地產的招商，同事又對商業地產後期的商業主管理進行管理，我們在銷售當中我們就得出一個深刻的體會，我們是專門搞商業地產的項目，但是一般的小盤不要來找我，我一般的小盤不做，一萬平米以下的我不做，我一般做至少1萬平方米以上更大一點的盤，做的話價值就不一樣，我在做的時候針對投資者來講，你來買商鋪的也好，大批量的也好，甚至機構投資者也好，我們一般給他算兩個帳，就是我在銷售代表按照住宅房地產的銷售方式是不同的，他關心的是投資者來買你商鋪的時候，最關心的是你的資產增值的價位，眼光比較短淺一點的是考慮租金收益怎麼樣，稍微有一點長遠投資者的這種眼光一般關心是他未來我的資產增值的價位。

所以說我們再銷售當中就更重要的對客戶，對投資者我們要做兩種分析，這是要形成書面的，而不是我們口頭上銷售代表你只要給他講就行了，講一講我們這個地方租金價值，我的區域價值怎麼樣，他是不會相信的，你要作出書面的這方面一些論證，讓區域經濟每一年我的資產增值達到一個什麼程度，要把這一塊給他算出來，然後再把他真正直接受益的租金這一塊給他算進來，有這兩方面然後再結合我們的營銷，結合我們整個區域規劃的情況，才能夠感覺下單，不然的話他是不會下單的，現在的投資者很理性，不是我們以前的盲目的我們這兒一宣傳報紙廣告一打，我們銷售代表跟它一講他就可一下單，他不會下單得很理性，對於商業地產的投資價值來講，指的是其投資的對象，吸引社會資金的功能，他由經營者來支撐，它表現為投資者短期投資快速轉讓，合力或者長期投資留待資產的增值，商業地產的開發的價值是指，商業地產開發能給開發商帶來的收益，他有投資者支撐，他表現為開發商可以獲取銷售收入或者留存資產“擇性使用”，就是我們講的留存資產。
參考資料：
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