房地產定價中的目標與方法

請問誰知道房地產定價中的目標與方法

房地產定價中的目標與方法
俗話說“沒有賣不出去的物業，只有賣不出去的價格”。價格策劃是房地產營銷策劃的關鍵。隨著短缺經濟結束、集團購買力消失和房地產市場的逐漸成熟，理性的價格策劃在市場搏擊要素中的地位日益凸現。本文將在對房地產定價目標與方法進行對比分析的基礎上，尋找定價策劃的可循之規。
一、選擇定價目標

定價目標是整個價格策劃的靈魂。一方面，它要服務於房地產項目營銷目標和企業經營戰略；另一方面，它還是定價方法和定價策略的依據。房地產定價目標一般有利潤最大化目標、市場占有率目標、樹立企業形象目標等幾種不同的形式。

利潤最大化是許多企業的定價目標。當該宗物業獨特性較強，不易被其他產品替代時，可在邊際利潤與邊際成本一致的點位定價。一方面靠促銷激發需求，另一方面有計劃地供給，就可獲得最大限度的利潤。利潤是個綜合性很強的指標，尤其對房地產項目而言，從預售開始到銷售告罄往往需要很長時間。所以，利潤最大化不是短期定價目標，而是企業長期奮斗的方向。由於房地產定價受經濟環境的影響，繁多的變量會增加定價的難度，因此，需要動態地分析企業的內部條件和外部環境，不能單純定位於項目利潤，忽視市場相關因素和公司經營戰略，否則會欲速不達。

以市場占有率為定價目標是一種志存高遠的選擇方式。市場占有率是指一定時期內某企業房地產的銷售量占當地細分市場銷售總量的份額。市場占有率高意味著公司的競爭能力較強，說明公司對消費信息把握得較准確、充分，房地產開發業資金占用量極大，規模經濟現象表現明顯。資料表明，企業利潤與市場占有率正向相關。提高市場占有率是增加企業利潤的有效途徑。北京城建集團對北京望京小區開發的事實證明了進行超大規模的綜合開發(入住30萬人口，建築面積800萬平方米)，可攤薄基礎設施、公共配套等成本，降低單位開發成本，擴大市場占有率，從而增加企業利潤。一般地講，成長型的公司適宜采用市場占有率目標，通過薄利多銷的經營方式，達到以量換利，提高市場地位的目的。
參考資料：
http://www.fangce.net/article/yingxiao/quancheng/200711/1278.html