二手房交易的流程?

買方咨詢----登記-----配對----看房----滿意談價-----交定金----簽訂意向----

簽合同-----辦理按揭-----打首付款----評估-----驗證----辦理過戶---物業交割---

領證----打余款

詳細的過程！

1、業務介紹
買賣雙方基本達成買賣意向後，需要簽署房產交易的相關法律文書，由於缺乏相應的房產交易簽約經驗，房銀通依托我們豐富的行業經驗、全面的法律知識和專業的人員，為買賣雙方提供標准的法律合同文本及專業的現場簽約指導服務

2、常用合同/文件
《北京市房屋買賣合同》《配偶同意出售證明》《定金收付書》《授權委托書》《婚姻證明》《收入證明》

3、簽約所需資料
買方：身份證原件
賣方：身份證原件、房產證原件、原始購房合同，如產權人已婚且配偶不能到場需要提前准備配偶同意出售證明及授權委托書

4、簽約指導的10個主要內容和客戶收益
（1）房屋具體情況確認：保證雙方交易房產的詳細信息真實有效
（2）房屋成交具體情況：確認雙方成交房產的具體價格和付款方式
（3）稅費的具體說明：明確交易雙方承擔的交易稅費
（4）服務費用說明：明確交易雙方承擔的服務費用
（5）權證過戶說明：明確交易房產權證過戶服務的辦理時限
（6）房屋交付說明：明確房屋交付的時間、方式和費用
（7）權利和義務說明：明確交易雙方在房產交易過程中需要承擔的權利和義務
（8）違約責任說明：明確交易雙方違約的處理方式和方法
（9）爭議解決辦法：明確交易雙方對爭議的處理辦法
（10）補充說明：對於合同內容規定之外的補充內容說明

二、貸款預審批

銀行對准備申請銀行貸款購買房屋的個人，在購房交易未發生前，根據個人提供的資信狀況證明，結合銀行關於個人房屋按揭貸款的政策，對個人所適用的個人房屋按揭貸款額度進行預審，並給出個人最高貸款額，購房人在取得銀行“預審通知函”後，在一定有效期內購買二手房時，可參考銀行的適用額度申請貸款

三、貸款方案的制定

1、產品介紹
貸款方案制定是我們通過了解購房者詳細信息，綜合比較各種因素，為其量身制定的最佳貸款方案。

2、貸款方案的內容涉及因素方案說明
首付比例根據自有資金來確定
貸款成數最高8成，以評估值和交易價格比較後的低值作為基數
貸款金額根據自有資金來確定
貸款年限1-30年，另貸款年限+借款人年齡≤70，貸款年限+房齡≤35
利率選擇可選擇固定利率或浮動利率
還款方式按月等額或按月等本金（另有五種可選擇）
附加功能是否開通循環授信或消費易
提前還款約定是否有時間限制或違約金
辦理網點以還款方便為准

四、產權過戶相關稅費說明

1、契稅
◆二手商品房：
（1）首次購買90平方米以內的普通住房：成交價×1%
（2）首次購買90平方米以上普通住房，或者非首次購買普通住房：成交價×1.5%
（3）購買非普通住房：成交價×3%。
◆經濟適用房：
不滿5年不得上市。5年之外的，買方可以是任何人。契稅的交納方式同二手商品房一樣
◆已購公房：
契稅交納方式同二手商品房一樣

2、營業稅
◆二手商品房：
（1）普通住房
兩年之外的免稅
兩年之內的，（成交價－原購價）×5.5%（郊區5.4%）
（2）非普通住房
兩年之外的，（成交價－原購價）×5.5%（郊區5.4%）
兩年之內的，成交價×5.5%（郊區5.4%）
◆經濟適用房：
不用交納營業稅。但需要注意的是，因為區縣對於經濟適用房的標准不同，可以有些地方的經濟適用房會超過140平米，就屬於非普通住房，這樣就需要按照非普通住房兩年之外的那種情況來交納營業稅
◆已購公房：不論普通非普通
（1）購買並居住1年之外的免稅
（2）1年之內的（成交價－住房補貼面積標准部分的經濟適用住房價款－已支付的超標處理款－向財政或原產權單位繳納的款項－上次契稅－維修基金）5.5%

3、個人所得稅
◆二手商品房
（1）五年之外唯一（個人寫聲明）唯一住房，免稅
（2）五年之內（不論普否），有兩種計算方法
全價征收：成交價x1%
差價征收：（成交價－裝修費－原購價－本次營業稅－上次契稅－利息－公共維修基金－印花稅）x20%
這兩種征收方式可以按計算少的結果交。但需要注意的是，在選擇差價征收的時候，所有的票據必須齊全，否則只能按照全價征收
◆經濟適用房
不用交納個人所得稅
◆已購公房
（1）和二手商品房第一種情況一樣
（2）不符合免征條件的，（成交價－按經濟適用房價格計算的價款－原支付的超標款－向財政或原單位支付的價款－裝修款－本次營業稅－上次契稅－利息－公共維修基金－印花稅）x20%

4、印花稅和增值稅
已經不用再交了

5、土地出讓金
已購公房需要交納成本價的1%

6、綜合地價款
經濟適用房需要交納成交價的10%
上述幾項稅費中提到的成交價，其實並不是實際的成交價格，而是在做網簽時依照建委的政府指導價而制定的一個會低於實際成交價的價格，這樣做是為了合理避稅

五、產權過戶

1、產權過戶介紹
產權過戶即房屋所有權的變更，由買賣雙方辦理包括網簽、繳稅、遞交過戶材料以及領取房產證等一系列手續，最終完成房屋所有權的轉移登記

2、產權過戶流程
（1）買賣雙方填寫《存量房買賣合同信息表》（自行成交）並到交易大廳申請網簽
（2）買賣雙方核實錄入信息並簽字確認
（3）窗口打印《存量房買賣合同》、《存量房買賣合同信息表（納稅）》、《存量房交易結算資金自行劃轉申明》、《轉移登記申請書》，買賣雙方核實簽字
（4）買賣雙方持《存量房買賣合同信息表（納稅）》及其他相關材料到地稅部門辦理納稅手續、補交土地出讓金及土地收益價款
（5）依照《辦理轉移登記服務指南》到權屬登記窗口辦理轉移登記手續
（6）權屬登記部門審核合格後，發放《房屋所有權證》

3、產權過戶所需資料
買方：身份證原件及復印件（外地戶口需提供暫住證原件及復印件）
賣方：房屋所有權證原件及復印件、原始購房合同原件復印件、原始購房發票和契稅票原件及復印件、身份證原件及復印件（外地戶口需提供暫住證原件及復印件）、原房屋所有權證所附房屋登記表、房產（分戶）平面圖二份（房屋所有權人欄空白