廬江房產今年是否會下跌

房產發展的趨勢：
為了更好地研究2010年中國房地產業的發展趨勢，首先對2009年我國房地產業的整體發展情況做一簡要分析。聯系我國2008年宏觀經濟的發展狀況，本輪經濟回調是從2008年的第三季度開始的，增長速度由第二季度的10.2%回落到9%，再到第四季度的6.8%，而2009年第一季度則進一步回落到6.1%，從而達到本輪經濟發展的底谷。在國家一系列經濟刺激措施的推動下，第二季度實現了7.9%的增長，初現回升；第三季度則達到了8.9%，又上升了一個百分點。連續兩個季度的明顯上升，表面了我國宏觀經濟的企穩回升態勢。在宏觀經濟回升的同時，我國房地產業在今年前三季度也有不錯的表現，其中1-10月份的房地產投資實現了18.8%的增長速度，單月的房地產增速更是超過了30%，而房地產銷售面積也達到了歷史最高水平，1-6月份，全國商品房銷售34109萬平方米，同比增長31.7%；至7月，銷售41755萬平方米，同比增長37.1%；至8月，銷售49416萬平方米，同比增長42.9%；至9月，銷售58371萬平方米，同比增長44.8%；至10月，銷售66369萬平方米，同比增長48.4%。

房地產成交量快速增長的背後隱藏了房價的快速上漲，國家統計局公布的數據顯示，3-10月份，全國70個大中城市房屋售價每月平均上漲0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%，連續上漲8月，且漲幅逐月擴大。而目前我國許多一線城市的房價按現匯率計算，則足以與發達國家的房價相比甚至更高，而居民的收入水平卻不及發達國家的1/10，如此高的房價收入比蘊藏了巨大的泡沫。

國家的宏觀經濟政策對房地產業的發展有著重要影響。央行提出的2010年我國貨幣政策的基本思路就是繼續實施適度寬松的貨幣政策，並根據國內外經濟形勢和價格變化，把握好政策的節奏和力度，增強政策的靈活性和可持續性，妥善處理支持經濟平穩較快發展與防范化解金融風險的關系，注意管理好通脹預期，提高金融可持續支持經濟發展的能力，維護金融體系健康穩定運行。保持市場流動性合理適度，引導貨幣信貸合理增長；合理把握信貸投放節奏，增強信貸支持經濟發展的均衡性和可持續性，維護金融體系穩定；大力發展金融市場，促進民間直接投資；穩步推進利率市場化改革，完善人民幣匯率形成機制。

這裡的“適度寬松的貨幣政策”與今年的政策在字面上沒有變化，但是實際內容卻是有相當大的調整。在信貸規模上，2009年全年貸款接近10萬億元，1-9月份，本外幣貸款比年初增加9.3萬億元，同比多增5.6萬億元；人民幣貸款比年初增加8.7萬億元，同比多增5.2萬億元。而人民幣貸款的增長主要分布在三個方面：居民、基礎設施建設和房地產行業，其中大部分是集中在第三個方面，數據顯示，截至2009年9月末，主要金融機構的商業性房地產貸款達到6.81萬億元，同比增長28.3%，增速比上年同期高14%，比6月末高9.5%。其中，房地產開發貸款余額為2.47萬億元，同比增長25.3%，增速比6月末高4.8%；購房貸款余額為4.35萬億元，同比增長30.1%，增速比6月末高12.3%。這樣的信貸增長速度表明“適度寬松的貨幣政策”已經偏離實際而演化成為極度寬松的貨幣政策。盡管這種貨幣政策對於鼓勵企業投資、防止經濟下行有一定作用，但是也同時導致了價格的上漲，造成房地產業的大泡沫。而12月初的中央經濟工作會議將明年的總體信貸規模則大致框定在7.5萬億元，這與今年的將近10萬億元相比減少了不少，“適度寬松的貨幣政策”又一次偏離而演化成為偏緊的貨幣政策。然而，高層卻沒有做出緊縮的決策，因為從目前全球和我國的經濟發展態勢來看，經濟的回穩能力還需繼續提高，所以也就形成了“外松內緊”的情形。即在寬松貨幣政策的前提下，對貸款結構進行微調，如使信貸市場利率在低位運行，而這種”外松內緊”的貨幣政策則會使房地產價格上升趨勢減緩，從而在2010年上半年達到本輪發展的頂點。

房地產業發展所依托的最基本要素的土地，而地價無疑是構成房價的最重要因素，這又與我國現行的土地出讓制度有密切關系。目前，我國采用“招拍掛”的土地出讓制度，即以公開競價拍賣的方式，出價最高者最後獲得競拍的土地。然後土地競得者向國家繳納一定的土地出讓金，1994年實行分稅制土地出讓金作為地方財政的固定收入全部劃歸地方財政所有。而這也被成為地方政府的“第二財政”，國務院發展研究中心發布的一份調查報告指出：“在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金淨收入占政府預算外收入的60%以上。發達地區的地方財政成為名副其實的‘土地財政’。”於是，部分地方政府為了自身利益最大化，盡一切可能壓低農民補償款，同時利用獨有的壟斷地位抬高地價從而獲得豐厚的土地出讓金，而這則導致了“地王”的頻頻湧現。當一塊土地的地面價格高於周邊樓盤的房價時，就會引起周邊樓盤的哄抬樓價，並且造成樓價一定會繼續上漲的假象。

我國目前現行的這種土地出讓金制度是造成房地產價格飙升從而形成泡沫的一個重要原因，筆者認為，應對該制度做出相應調整，比如規定收取土地出讓金應該逐年收取而不能一次性收取；嚴格土地審批，是土地建設項目方案符合城市區域整體發展規劃等。這樣，地方政府不再將更多的注意力放在土地出讓上，不會再“靠地吃飯”而去發展其它產業經濟，從而也給房價回歸理性注入新的動力。因此，2010年如果國家土地制度能出現相應調整，我國房地產市場將有更大的可能性在整體宏觀經濟企穩回升態勢的影響下呈現出一種漸緩前行的發展趨勢。

參考我要a家家居網：
http://51ajia.com/family_residence.aspx