北京房價未來趨勢及原因

最佳答案

去年的某個時候,我後知後覺地意識到在北京這個城市裡做“地主”其實是個很有前途的職業。但很快風雲變幻，去年年底以來一系列打壓政策出台，各大城市房地產市場利空頻傳，中國樓市“拐點”論聲音越來越大，房地產業的價格雪崩似乎馬上就要開始。和許許多多抱著同樣理想的人一樣，我也希望房價下跌，至少別漲那麼快。但對北京這座超級城市而言，實實在在地說，我個人認為未來五年或者十年樓價仍然總體看漲。

當然啦，在空頭氣氛日趨濃厚的此時這種言論似乎有些不合時宜。但北京市發改委的資料顯示，作為中國的首都，北京市區面積僅2738平方公裡。全市有可利用土地161萬公頃，已利用土地達143萬公頃，未利用土地18萬公頃。而按目前占地量和增長速度計算，北京未利用的18萬公頃土地，用不了30年基本上就將被耗盡。除此之外，古都北京還擁有著160多家面積巨大的公園，有數百家占地廣闊的博物館。北京的2738平方公裡市區面積中，僅故宮就占地近72萬平方米，而且處於市中心的繁華地帶。可以說，地北京不是沒有，但很多土地屬於中央人民政府，用來蓋居民樓？那恐怕是不可以地。

另一方面，人口的增長也是我看好北京樓市的一個重要原因。2002年外來人口動態監測調查結果表明，北京市外來人口總量已達386．6萬人，其中，城區46．5萬人；近郊區223.9萬人；遠郊區縣116.2萬人在386．6萬外來人口中，來京半年以上的286.9萬人；來京一個月至半年的69.6萬人；來京一個月以內的30.1萬人。北京人口接近1500萬，外來人口總量386·6萬人。外來人口占25.77%。人口數量的不斷實質性的增加，對房地產業必然是強有力的支持。

最近深圳的樓價似乎有了一個比較明顯的下跌，但類似的情況我覺得在北京未必會那麼快發生。因為從購房人口的構成方面來看，北京和深圳兩地有著一定的差異性。香港人也許會在深圳投資買樓，但我認識的香港人中卻沒有一位是人在香港上班而住在深圳。因為那樣對於大多數香港人來說太不實際了。可是我認識的在北京的許多外地朋友最大的心願就是在北京買房。同時，對於已擁有房屋土著北京人而言，很多人在樓價升勢受阻的時候並不會急於拋出，而是選擇以租代售，因為外來人口的增長和存在為北京的房屋出租提供了強勁的需求市場。簡而言之，推動深圳樓市的資金的本質也許就是投機，而北京的主要購房者的目的是自住。所以深京兩個市場貌合神離。一個好比是股市，以投機利潤為目的，一個好比是銀行，以儲蓄獲得穩定收益為目的。而當政策的寒潮襲來的時候，受到影響大的肯定是股市。所以，深圳樓價的下跌我覺得應該說並不是特別意外的事情。

下面的資料是《北京城市總體規劃(1991年至2000年)》部分摘要

“市區是城市的主體，政治、文化中心功能和各項經濟功能集中體現的地方，是按“分散集團式”布局原則，由市區中心地區和環繞其周圍的北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、堡頭、南苑、豐台、石景山、西苑、清河10個邊緣集團所組成，規劃城市建設用地610平方公裡左右。2000年，規劃常住城市人口為600萬（其中中心地區460萬，邊緣集團140萬），2010年為650萬（其中中心地區450萬，邊緣集團200萬）。舊城區的常住城市人口要逐步向外疏散，將從1990年的175萬降至2000年的160萬，2010年的150萬以下。到21世紀中葉，隨著居住水平的提高和人口逐步向遠郊區疏散，市區人口將逐步減少，城市綠化用地將大量增加，城市環境質量將顯著提高。”

“2000年衛星城規劃常住人口從1990年的108萬增至160萬左右，其中城市人口從80萬增至120萬左右，城市建設用地從1990年的155平方公裡增至200平方公裡左右。20l0年規劃常住人口增加到200萬左右，其中城市人口約160萬左右，城市建設用地250平方公裡左右。21世紀中葉，衛星城的總人口可能增加到300萬人以上。”

從上面的資料來看，我個人認為北京未來的房地產市場可能會復制中國股市的“二八”現象。北京起碼三環內及其軌道交通沿線地產可能仍然會保持升勢，衛星城地區的房價也許會滯漲或者短期下降。至於所謂拐點，可能還遠遠沒到，正如中國股市還遠未到頂。

總而言之，我個人對北京的房地產走勢的基本判斷是：

1.在中國社會城市化的過程結束之前，各大城市的樓價可能會有反復，但是總體趨勢一定是上漲。特別是北京。

2.人民幣升值過程結束之前，北京的房地產走勢雖然會受到政策的影響，但總體趨勢一定是上漲。

3.人民幣升值不可避免地帶來通貨膨脹，在通貨膨脹得到有效抑制之前，北京的樓價很難不漲。

當然，北京樓市出現階段性拐點也不是不可能，如果以下事件發生就應該小心了。1.持續的大規模的戰爭，2.特別嚴格的人口准入制度，3.遷都，4.銀行房屋貸款超過10%或者更高。

前幾天偶然看到香港沙田的樓價,差不多在人民幣27000元/平方米左右。我覺得如果相信北京的未來好過偏遠的香港沙田，那就沒有理由不看好北京樓市的未來。當然啦，萬一無邊落木蕭蕭下，北京的樓市大幅下跌，等著買便宜貨的朋友們就有福了。不過，歷史的經驗告訴我們說，在大家都持幣等待准備抄底進貨的時候，真正的底部可能還離我們很遠很遠。

降價的可能性很小，只能是減速上升，如果房價降低，外地人又開始大批湧入北京了

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