西安房價會跌麼？

西安房價必跌,下面是新浪網的一篇博文,說得很細,各位可認真閱讀.

樓市暗藏隱患房價2010年必跌10大理由

根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.8個百分點；環

比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。可以說，房地產市場已經基本扭轉了2008年的局面。開始進入回暖的趨勢
至於房價為什麼會突然上漲原因有很多，主要還是由於金融危機的影響太深，為應對金融危機釋放了很多的流動性，再就是在房地產

市場剛出現好轉時，開發商大規模反彈式的報復直接給房價上漲提供了可能。特別是前段時間任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)揚

言要將旗下樓盤從4萬每平米漲到10萬，可見，房價漲跌的市場行為已然變成某些勢力的個人瘋狂游戲或賭局。那你說房價上漲就沒人買了嗎？

我相信也會有人買，近日中國最貴豪宅湯臣一品被富豪少年買走就是最好例證。

所以在經過一個寒冬的樓市出現復蘇本不奇怪，房價上漲不可怕，可怕的是房價究竟有沒有具備上漲的條件，房價上漲的行為究竟

能持續多久才是最關鍵的。我堅信房價短期內還會將持續漲下去，但是能持續多久就很難說了。房價上漲越快，離房價下跌的距離就越近。粗

略看來，房價或許很難持續到2010年。
實際上，2009年房價政策還沒有調整到位，就被一些勢力利用了經濟危機。他們短時間內保護了自己，但是恐怕難捱到明年。在樓

市火線上漲的時候，我不得不給樓市潑點冷水。
一、價格由價值決定，同時受供求關系影響。
按照經濟規律，房價由房地產價值決定，同時受供求關系影響。但在中國許多大城市中這種供求關系表現得非常扭曲。衡量一個地

區的房價是否真實合理，需要和該地區的居民收入進行比較。在國外，房價與收入的正常比例在３到５倍。但在今年發布的《北京藍皮書》中

，房價與收入之比為23∶1。盡管遭到任志強的反對，但是即便按任先生的說法，房價收入比由此從23∶1降到18.5∶1，離“人人買得起住房”

也是相差甚遠。
隨著中國經濟和各大城市的不斷發展，房價有一定漲幅是無可非議的，但問題的關鍵是房價的漲幅已經遠遠超過了人們的承受范圍

，其價格與價值嚴重背離。所以在房價遠遠背離價值後是不可能走遠的。

二、房價不僅是經濟問題，而且上升到政治高度。
現在房價已經不單單是經濟問題，它關系到整個社會廣大人民的切身利益。穩定房價已經是中央堅定不移的政策。從2005年許多地

方政府逆向調節已經讓中央感到惱怒了，以致讓房價問題曾一度成為溫總理最痛心的三件事之一。
不管是窮人還是富人，政府還是百姓，房價問題都與其利益相關，這種事關眾人利益的經濟問題也因此具有了政治性。只不過是開

發商只看到了經濟現象，或者不願承認政治性。但奇怪的是為什麼在房價高漲的時候不允許政府伸手干預，而房價剛剛要低頭時又聲嘶力竭的

呼喊救市呢？
三、政府將干預房價使其降到合理。
前有國務院辦公廳發布《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，鼓勵開發商以合理價格促銷。後有地方政府干預房價著力調

整住房供應結構。
以北京為例，北京社科院3月31日發布的《北京藍皮書》披露，在今年經濟發展遭遇困難的大背景下，政府將加大干預房價力度，促

進市場消費。過去傳言地方政府出於自身利益不敢降價，相信隨著北京政府干預房價，相繼會有不少城市效仿。現在一些地方政府開始收起與

開發商之間的暧昧也恰恰說明了這一點。
特別是幾年房價還沒有調整到位時，房價又被抬高。實際上這是政府抵御經濟危機的副作用，也恰恰被開發商等相關利益體所利用

。
今年下半年開發商的一些逆勢行為將有可能逼迫中央政府使出最後殺手锏，出台直接干預高房價的政策。當然干預房價不僅僅是針

對房價，而要將樓市腐敗的混亂打破。政府必須按照法律制定一系列的規則，規范房產市場，引導房產市場朝著市場經濟的方向健康發展。規

范房產市場，直接干預房價也不是計劃經濟，而恰恰是為了還房地產以真正的市場化。而一些政策出台或許將在2010年後顯現效果。
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四、樂極生悲、得意忘形會將樓市更快拉低。
樂極生悲是千古哲理，並且萬事萬物都有一個度。我相信，樓市回暖任何人都希望看到，本來回暖就是一個褒義詞，但是如何看待

回暖才是最重要的，也是最難得的。而恰恰一些開發商看到點陽光就燦爛，幾乎忘了自己是誰。因此也有許多開發商盲目跟風，你漲我也漲，

不漲就是丟面子。
可以說，目前房價上漲的事實是客觀的，但是原因卻是主觀的。由於開發商沒有認識到成交量的回升是源於前期房價的變相回落換

來的，結果被他們當成是房價借勢上漲的理由。錯誤的意識形態必然導致錯的行為，事實也是如此，開發商一個賽一個，不分青紅皂白，也不

顧自身能力，比著漲價。而這種漲價在不久的將來必將會讓他們自食其果。
房價真的能漲起來嗎？能！因為漲價是開發商一方面就可以操縱的。他說漲就可以漲，但是漲完之後又能怎樣？如果還會有真正的

購房需求者買房，那才是市場行為的漲價規律。我們不否認當前的確有許多人在買房，但是其中不乏炒房者，剛性需求者才是讓房價持續上漲

的源動力，炒房者是斷送樓市的推手。
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五、購房者將不只是買漲不買跌。
過去一致認為買漲不買跌，實際上這是一個錯誤的引導。因為過去過多的強調了房地產投資功能，而忽略了自住的本能。作為投資

對象，房地產市場確實會存在“買漲不買跌”的現象。但是，在當前經濟面臨很大不確定性的背景下，剩下的絕大部分屬於自住需求者，也就

是剛性需求者。房地產市場已由以前具有投資性質和生活消費品性質的雙重市場轉變為當前僅剩下的生活消費品性質的單一市場。
當投資功能不再顯現時，樓市就更遵循價值規律的導向，如果需求下降了，就得下調房價來刺激需求，這才是真理。所以購房者買

漲也買跌的理性會帶動進一步觀望，而觀望也會督促開發商降價銷售。
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七、今年一線城市居住地價不上漲。針對一些開發商地價不斷上漲給了房價上漲的理由的言論，國土資源部給予了有力回擊。
自2001年開始的一輪土地價格持續上漲局面或將終結。在國土資源部監測的105個城市之中，已經有四成城市去年土地價格出現下降

。國土資源部最新發布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”預計，房價下行及未來走勢的不確定將直接影響開發商拿地的欲望，今年

北京、上海、廣州等一線城市居住用地價格，將與2008年持平或低於2008年水平。
今年全國兩會上，全國工商聯曾調查，地價占房地產直接成本最高達58.2%。對於備受爭議的“地價房價之間的關系”，國土資源部

首次以數據給出回應。據該部調查：地價只占了房價的一小部分，全國平均比例約為23％。看來過去數年的高地（查看地圖）價時代已經暫告

段落，國土資源部迫於壓力降低地價，房價還有理由上漲嗎？
八、樓市回暖大考開發商降價信心。
即使姑且認為當下開發商熱炒的樓市回暖是真實而沒有虛假，但是聰明的開發商應該明白樓市上驚現的回暖與連日來國家及地方政

府的鼓勵房價降價政策不無關系，更跟一些開發商大膽打折促銷行為分不開。如果當初開發商硬撐不采取降價，今天所謂的小陽春也是鏡中花

水中月。
所以樓市回暖正是對開發商未來房價是漲還是跌的大考，既是對房價下跌換取成交量的成功肯定，更是給開發商對降價促銷以信心

。誰不希望中國經濟好？誰不希望中國樓市好？可房價上漲才能安撫樓市嗎？可誰來安撫望房興歎的百姓呢？房地產市場將是一個充滿希望的

市場。回暖是希望，也是機會，更是考驗。
九、普通百姓住房觀念的改變有助於房價回歸。
最近茅於轼提出了購房者自身抬高了房價，雖然不能忽略這不是房價上漲的最重要原因，但也道出了購房者自身是如何影響房價的

。
隨著普通百姓這麼多年在高房價面前的冷思考，或許現在越來越多的人迫於壓力和無奈，以及媒體的宣傳，專家的建議等，特別是

百姓的消費觀念越來越成熟，人們開始學習國外租房模式的行為，摒棄居者有其屋的傳統觀念，把“真正的生活不是看你擁有多少房子，而是

看你一套房子裡擁有多少生活”作為自己的生活境界，如果成為一種時尚和潮流，那將是對將來房價的一個嚴厲的沖擊。其實購房和安居不能

劃等號。
隨著明年大量保障性住房的推出，也會抑制商品房價格的上漲
十、降價是開發商唯一出路。
如果說國務院的鼓勵開發商降價和地方政府的干預房價屬於外在因素，如果說開發商對他們的話充耳不聞，那麼2009年各種困難的

壓力對開發商而言也只有降價才是最後出路也是唯一出出路。一年多來，開發商可以說幾乎想盡了一切誘惑購房者的絕招，可偏偏購房者不吃

這一套。實際上開發商也明白而且也從來沒有公開做過，那就是要想換取來年的成交量惟有將房價降到百姓比較能接受的合理位置。
可以說開發商不到迫不得已是不走這一步的，但是他們也知道一年的促銷都幾乎是徒勞無功。誰最早了解市場行情，最先以價格優

勢打破低迷的市場堅冰，誰就可以獲得更多的收益。
雖然現在開發商資金鏈緊張的現實已經有所緩解，但是單純靠炒房來抬高房價恐怕是不會長久的。房價漲得越瘋，房價就會降得越

快