請教一下產權證延期辦理，想退房該怎麼辦！_

我買了一套商品房，交付日期是2008年11月19日，合同裡關於產權登記的約定如下：
第十五條關於產權登記的約定
出賣人應當在商品房交付使用後360工作日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案.如因出賣人責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權證書的,應按如下一、二、三項處理:
1、買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人以付房款退給買受人,並按已付房價款的1%賠償買受人損失。
2、買受人不退房,出賣人按已付房款的1%向買受人支付違約金。
3、如因上級政策變化和政府行為造成不能在約定期限內辦理產權登記的，出賣人免除責任。

現在我想問的主要有幾個問題：
1、找開發商咨詢了退房的問題，但是他們一直拖延，告訴我即使退，只給我退房款，不會退契稅，公共維修基金等費用，這些一共有四萬多，另外由於我這套房是貸款，目前來說已經產生的利息有五萬多，他們也不給退。請問這樣合理嗎？

2、如果我打官司的話，是不是要期限屆滿之後一年才可以，也就是360個工作日滿了之後還要等一年嗎？

3、另外關於合同寫的第三條，上級原因之類的，什麼樣的情況算這條？

1、關於賠償問題

a，如果你要退房是因為開發商的原因，那麼開發商應按照合同約定退你已交付的全部房款（契稅、基金等也算），並按你交款數額的1%賠償你。這是合同約定的內容，開發商不給你稅、基金是沒有依據的。

b，如果是你的原因，你們在合同中又沒有約定的話，就應該由你們協商解決，這樣的結果就不好說了。

2、關於訴訟的問題

a,如果在約定的360日內，開發商明確表示不能按照約定時間辦理手續，那麼從開發商說明之日起你就可以到人民法院起訴了（這種情況，你要有證據證明開發商明確表示不履行義務）。這叫預期違約。

b，在360日內開發商沒有明確表示不履行義務，你也可以起訴，但是法院是不會支持你的訴訟請求的，原因是你們約定的合同履行期限還沒有到。

c，約定的360日到期開發商仍未履行，你不用等1年（我不知道你說等1年的法律依據是什麼，我沒有遇見過你說的情況），在合同約定的履行期限到期的第二天就能向人民法院起訴了。

3、關於合同條款的問題

合同第三條的約定舉例來說，比如政府為了遏制房價增長，頒布規定在200天內暫停辦理房產手續，這符合第三條規定的情況。

4、如果超過360日開發商沒有按約定辦理手續，肯定是違約。

就你描述的情況來看，開發商的處理是正確的，因為到現在為止開發商並沒有違約。你就不可以追究開發商的違約責任。如果開發商360天以後都還未辦理到產權證，你的要求就是合理的了。

如果要打官司也要等到360天以後，而且開發商沒有給你們辦到產權證。

比如說國家住房政策變了，辦不到房產證。不過這條基本不用考慮，一般不會出現這種情況的