2009年房產稅怎麼計算？

09年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人（以下統稱外資企業及外籍個人），依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。2009年1月12日，財政部、國家稅務總局聯合下發的《關於對外資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》（財稅[2009]3號）文件就有關事項做了明確。需要指出的是，2009年1月1日之前，外資企業及外籍個人一直執行著《城市房地產稅暫行條例》，不少納稅人對於依照《房產稅暫行條例》計算房產稅時需要注意哪些問題並不十分清楚。下面筆者就以下幾個問題加以分別說明。

一是征稅范圍。房產稅暫行條例規定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區，其中，城市是指國務院批准設立的市，具體區域為市區、郊區和市轄縣縣城；縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地；建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批准設立的建制鎮；工礦區是指工商業比較發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標准，但尚未設立鎮建制的大中型工礦企業所在地。

二是適用稅率。房產稅以房產的計稅余值或租金收入為計稅依據，采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按租金收入計征的，稅率為12%.另外，《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第二條規定，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。三是房產原值如何確定。《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第二條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算並記載的，應按規定予以調整或重新評估。同時還應注意的是，《關於進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發[2005]173號）規定，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅；對於更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新後不再計入房產原值。

另外，《關於具備房屋功能的地下建築征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建築，包括與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建築是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

自用的地下建築，按以下方式計稅：

1.工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%至30%]×1.2%.

2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%至30%）]×1.2%.