巨山馨苑的回遷房是什麼產權

北京四季青附近的巨山馨苑的回遷房是什麼產權

樓盤文案策劃模板

一、項目前期市場研究與前期策劃階段

（一）市場調查與市場機會分析

1.市場調查分析

（1）市場調查與分析

（2）市內各區域競爭樓盤調查與統計分析

（3）項目概況分析

（4）項目區域人文歷史概況分析

（5）項目優、劣勢分析

2.市場機會分析

(1)市區商品住宅市場競爭程度評估分析

(2)策劃區域競爭對手設定

(3)策劃項目片區商品住宅市場機會分析

(4)策劃項目（樓盤）市場機會分析

(5)介入市場身份設定

（二）項目市場定位與建築策略分析

1．項目市場定位分析

(1)項目總體定位分析

(2)項目目標客源定位分析

(3)項目價格定位分析

(4)項目檔次定位分析

(5)項目形象定位分析

(6)項目物業管理模式分析

2．項目建築策略分析

(1)項目建築風格分析

(2)項目建築功能分析

(3)項目會所設施平面設計

(4)項目架空層園林設計

(5)項目戶型優化分析

(6)項目外立面設計建議

（三）項目工地包裝模式設定

1.售樓部包裝模式設定

2.售樓部內部裝修風格建議

3.售樓部外圍氣氛策劃設定

4.工地圍牆樣式推薦

5.售樓書設計

6.海報設計

7.宣傳單張設計

8.涉及銷售的各類表格設計

（四）項目品牌戰略包裝計劃設計

1．項目品牌資源分析

2．項目品牌內涵設定

3．項目品牌vi設計建議

4．項目品牌推廣計劃編制

（五）項目賣點分析

1．項目概念塑造

（1）貴陽現推項目概念分析

（2）本項目概念形成分析

（3）本項目概念升華

（4）本項目概念目標客戶接受度分析

2．項目賣點分析

（1）項目社區主題概念分析

（2）項目規劃賣點分析

（3）項目戶型賣點分析

（4）項目外立面賣點分析

（5）項目園林概念賣點分析

（6）項目自身環境優勢賣點分析

（7）項目的配套設施賣點分析

（8）項目的物業管理模式賣點分析

（9）項目的營銷模式賣點分析

（六）項目銷售策略決策

1．項目銷售目標分析決策

2．項目銷售模式分析決策

3．項目內部認購期策略分析

4．項目公開期策略分析

5．項目銷售中期策略分析

6．銷售後期策略分析

7．廣告跟進策略分析決策

8．媒體組合分析建議

9．銷售組織與管理分析決策

（七）項目的經濟效益評估

1．項目銷售目標分析

2．項目的廣告投入成本與銷售進度分析

3．項目投資收益與風險分析

（八）項目銷售實施全程建議

1.銷售前期准備要案

2.銷售機構設置安排

3.銷售人員招募與培訓安排

4.銷售廣告表現與檔期安排

二、測試市場階段

主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調整、完善、優化策劃思路及方案。

三、項目策劃方案決策階段

根據測試市場階段得出的市場反應程度，對策劃大綱作最終的定案，以保證項目最大的市場接受率，減少項目的風險。

樓盤文案策劃大全（二）

第一部分市場分析

一、貴陽宏觀市場分析

(一)2000年貴陽房地產整體分析：

2000年貴陽房地產面臨前所未有的發展良機，與全國許多城市相比，貴陽房地產業形勢較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產業發展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀念的加強和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關系。貴陽市的房地產市場價格近年來呈穩中有升趨勢，尤其是中心區房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由於市區土地供應減少而使市區商品房（尤其多層）供應相對減少，因而市區房價上揚在所難免。市民也會改變過去那種不願離開中心區居住的觀念，目光朝城郊結合部環境好配套設施齊全的住宅小區轉移。烏當、白雲、小河地區的房地產開發潛力很大，現在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產，這從2000年貴陽房地產商品房成交量高達200萬m2可以看出。

（二）2000年貴陽高層住宅市場分析

貴陽系貴州省省會，是全省政治、經濟、文化的中心，是我國西南地區重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放20年來，貴陽市經濟建設取得了巨大成就，人民的物質文化生活水平得到了很大的提高，同時也造就了一大批個體經營者，在物質上率先進入小康。他們開始追求較高的物質生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應的客觀經濟規律條件下，高層物業就成為了先富起來的這部分人的消費對象，高層住宅市場從而產生。

2000年是貴陽高層樓盤飛速發展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在以前的基礎上得到更深層次的發展，外立面、規劃、配套、項目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨後春筍般，逐步走向規模化。中天花園、中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風潮流行的最好說明。歐陸風格高層樓盤逐步走向市場。但到了2000年歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同時，市場中又出現了多個質素較好的高層樓盤，如鑽石廣場、鴻基都市花園、天恆城市花園、中天廣場、在水一方等。它們走精品型的綜合素質路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內涵，並注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個新熱點，其概念至今不斷延續和創新。

高層樓盤發展到今天，已由地段性，概念性，個性化向綜合性智能化素質型高檔樓盤過渡和發展，消費者層面也發生了變化，由90年代的暴發戶“土包子”轉變為90年代“紳士”型的富貴一族，自然對高層樓盤的要求也越來越高。

縱觀2000年的高層樓盤市場，多數以地段（如中華路）、建築風格（現代建築，歐陸式建築、港式建築風格）、社區文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，大多數會所，園林景觀等硬件配套設施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現生活方式和社區文化的內涵。

（三）2001年貴陽高層市場綜合預測分析

貴陽市高層市場在99年以後，競爭愈顯激烈，且供應量日漸增大，高層市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發商對高層項目的開發真是“又愛又恨”，“愛”的是開發高層會有高額的利潤回報，“恨”的是高層的風險實在太大。

為此，敝司通過了幾個月的時間，對貴陽的高層市場進行了仔細的研究，對整個市場的未來趨勢做了如下的綜合預測。（僅供參考）

l高層整體市場走勢預測

任何一個市場都必須經過：

萌芽成長成熟衰落更新

貴陽的高層市場目前正處在成長階段，其未來發展將呈如下勢態：

1．高層市場將從爭奪地段優勢轉向環境性和景觀性發展。

目前的市內高層主要以其地段為主要優勢。但我們都知道，土地是不可再生的。市區內的土地隨著開發量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優勢已不可能，只能以提高自身綜合質素和利用環境因素來贏得市場。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發商青睐。

2．高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務型公寓為主。

貴陽市一級地段及其輻射的周邊區域，是市區內的主要商業區，人流、車流都非常大。並不是居住的最佳選擇；而且市區內地價高，可供開發的土地又少。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區域。

商業較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區就較為理想。商業氛圍不那麼濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環境、景觀優勢較明顯的地塊（如南明河沿岸、河濱公園附近、黔靈公司附近）同樣具備開發高檔物業的條件。而其它環境、景觀不理想的副中心地塊也能以價格優勢搶占市場。

3．市場將呈“細分化”發展。

現在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了高層居住的生活質量，並且私密性不強，相互干擾性大，當然這也是由於目前開發的地段特性所造成的。

未來的高層將會考慮更為人性化的設計。目標客戶的劃分更為單一，象純商務公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項目會陸續湧現築城市場。

4．高層樓盤的質量會越來越高，物業向精品化發展。

在同一區域內，如果建築結構、配套環境、目標客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業的各項小分，比質量、比服務、比物業等，這就導致了物業向精品化發展，普通型無特色高層住宅將會越來越沒有市場。

5．“供大於求”使今年下半年的高層市場有可能出現惡性競爭。

據規劃局消息，現在報建的高層已超過100萬平方米，“供大於求”是一定存在的事實。新項目的開發者在對現有物業進行分析的基礎上，會發掘許多新的賣點，整體素質肯定會比現有物業高，這些項目大多會在今年上半年推出。這必將會造成部份原有物業的滯銷。

而資金緊缺的開發商為了使物業盡快變現，減少資金壓力，必然會以各種方式變向的降價促銷。對價格較敏感的客戶自然會被誘導。這必將會導致整個市場價格的動蕩，形成高層市場的惡性競爭。

今年，市場郊區化發展已呈較明顯趨勢，郊區的大戶型市場將會吸引部分喜愛優質環境的高層客戶。形成高層客戶分流，造成高層間更大的惡性競爭。

（四）貴陽房地產市場利好政策和市場特征分析

市場利好政策：

房改以後，貴陽市的房地產政策的落實在全國都是較快較好的，這也是貴陽市地產市場空前良好的重要因素。目前市內房改政策主要有：

l住房公積金貸款

l住房公積金的實施

l存量補貼的發放

l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調低）

l個人住房貸款

這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業者，使得市場需求量快速上升。從去年的市場消化量來看，去年的市場消化量超過200萬，上升幅度很大，預計今年的市場需求量基本與去年持平或略有下降，除非有特別利好消息，否則超過去年成交量200萬m2的可能性幾乎沒有。

此外，從今年1月1日起，職工增量補貼標准由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計算增量補貼。增量補貼的

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