巨山馨苑的回遷房是什麼產權

發放，由住房資金管理中心為職工建立個人帳戶，逐月兌現給職工個人。其中，參加房改購買了原公有住房的職工，在未交清土地收益金前，增量補貼將逐月抵扣土地收益金至補清為止，在其交清土地收益金後（包括增量補貼抵扣土地收益金），增量補貼再逐月兌現給職工個人；已有《房屋產權所有證》及《貴陽市房地產交易市場准入證》的職工、未購公有住房的職工，由各單位集中報省房改辦審核批准後，到開戶銀行辦理增量補貼儲蓄卡手續。職工持增量補貼儲蓄卡可到開戶銀行逐月支取現金；租住公房的職工要逐月交清或扣除租金後才能支取現金。

(五)2001年貴陽市房地產發展趨勢

1.房價將保持平穩或略有下降；

2.延續2000年態勢，土地交易活躍，“換手”量增大；

3.花溪等郊區置業者增多；

4.多層住宅精品樓盤將會增多；

5.高層公寓將更多采用新技術、新設備；

6.空置積壓房會特價優惠拋售；

7.中華路住宅的交易將日漸火爆，競爭也將更加激烈。

二、區域市場分析

（一）區域市場地段的特性

1．從市場板塊角度分析

貴陽市的房地產市場從價位等不同層次進行分類,可分三種不同的區域板塊：中華路板塊、環市路內(除中華路)板塊、環市路外圍板塊。

中華路板塊(均價3600元/m2左右)

作為本項目區域所在地中華路板塊，是貴陽市的商業中心,也是貴陽市房地產開發的重點區域,近兩來一直是房地產的熱點市場,房地產業在本區域得到了飛速發展,同時引進了先進、超前的開發理念,對推動貴陽房地產業起了巨大的作用,因此本區域的物業較被消費者所接受,成為貴陽市民眾望所歸的置業地帶,置業區域物業價位不斷上升,由於開發相對過量,處於供過於求的狀態,加上價格提高增加了置業的門檻,因此現階段該區域處於競爭的熾熱化狀態，該板塊銷售均價為3600元/m2左右。

（二）區域內高層競爭程度的分析

去年的高層市場是有目共睹的，市中心的競爭尤顯激烈。地塊早已被開發商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場會在中心區無地的情況下向中心區輻射地帶偏移和環境、景觀優勢較強的副中心地帶發展。主要集中在富水路、北京路和棗山路地段。富水路受到中華路的商業輻射，商業氛圍會越來越成熟。北京路地段由於交通方便，可建地塊多，商業價值大，其開發的溫度也會逐漸升高。棗山路由於鴻基馨苑、景苑、金色家園、鐵五局大廈、天華大廈等物業的牽動，地塊已相對成熟，再加上鄰近黔靈公園的絕好優勢，必然會成為客戶爭購的優質居住地。

今年的貴陽地產高層市場的競爭依然激烈，競爭主要緣於以下幾方面的原因：

首先，買家市場空間不大是最主要的原因。有限的購買力，舊盤還沒有徹底消化完，新盤又陸續推出，總供給大於總需求，選房的機會多了，且樓盤個性少，缺少差異化賣點，是樓盤競爭的又一大原因。

其次，雖然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念並不是影響客戶買樓的主要因素，據我公司調研分析表明發展商的品牌在居民購買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分別是：地段、價格、小區環境、戶型和物業景觀，這就表明未來的房地產營銷雖是品牌營銷的時代，但品牌好的發展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大家一起來分蛋糕。

最後，營銷手段平平，缺少有創意的銷售手法，現在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這麼平平地賣，除了品牌物業和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價的泥潭中去。市場經濟中，價格是受供求關系影響的，需求大於供給價格就會上揚，供給大於需求價格就會下降，直到一個平衡，這是客觀存在的經濟規律。

貴陽市今年的高層報建量超過100萬平方米，加上空置積壓，可見高層供給已經過量。按照經濟規律，市場會以價格的變動來調節供需關系。今年上半年，市場推出的新盤，價格會在現有基礎上保持平穩。到下半年，供給繼續增大時，價格會隨著競爭的加劇而出現波動。部分急需資金的開發商會想方設法變向降價使物業套現，這種變動會牽動一些正在猶豫的開發商把價格往下拉，繼而形成整個市場的價格下滑。

通過以上的分析和預測，我們知道未來的高層再不可能存在機會市場，高層客戶會越來越理性。今後將是開發商實力與品牌的競爭，是新一代開發者與策劃人盡顯本色的舞台；完善的開發理念與精妙的策劃思路將會同時得以展現。高層的發展與演變將走向更為成熟的一面，價格會在殘酷的競爭中趨於平衡。

（三）區域內營銷環境的分析

本項目周邊開發項目較多，但有些物業與本項目不是處於同一時間開發和銷售，因此針對本項目真正具有競爭性的卻較少。

物業名稱位置規模起價均價建築風格目標客戶定位

天恆

城市花園富水北路與延安東路交匯處占地1萬平方米3100元/m23208元/m2歐式風格高收入人群

鴻基

都市花園棗山路和延安西路交匯處總建面3萬m2馨苑：2488元/m22650元/m2地中海式風情花園中高收入人群

新進

貴山苑民生路貴山街3幢高層，1幢多層組成2680元/m22910元/m2現代建築風格高收入人群

海恆

貴山苑富水路與省府路交界處占地：1.8m2

總建面：8.9萬m22830元/m23030元/m2歐式風格高收入人群

新大陸

廣場中華南路總建面：3.1萬m22980元/m23250元/m2現代建築風格高收入人群

龍港

國際中心中華南路25層的躍層商住樓，29層的平層組成3570元/m23780元/m2港式風格高收入人群

時代

名仕樓中華中路總建面：2.4萬m2——3270元/m2現代風格高收入人群

天恆城市花園、鴻基都市花園開發體量較大，龍港國際中心、時代名仕樓由於入市較早，在開發和銷售上快本項一步，因此在時間上與本項目不具可比性。我們的主要競爭對手是同內區的海恆貴山苑、新進貴山苑、新大陸廣場等和其余路段質素和價格相符的同質樓盤。

樓盤文案策劃大全（三）

競爭對手推廣手法：

新大陸廣場：

新大陸廣場位於中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿繁盛，信息資訊業聚集，時代廣場，新老百貨等大廈相領。人民廣場近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達德小學、市府路小學等，交通便捷。距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業價值相當高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。

該項目以新大陸廣場命名，它的策劃重點放在了一個“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。

1.新大陸廣場在推出市場時的形象是：

全新城市居住地理觀念

全新健康舒暢居住空間

全新演繹歐陸建築風格

全新園林會所文化內涵

全新智能化物管模式

1)全新城市居住地理概念

a.住宅區域與城市信息資源的共同聯網，實現智能化居住的全新構想。

b.裙樓1-5層設商業空間，營造了更為濃郁的商業氛圍。

c.交通便捷，距貴陽火車站5分鐘，機場15分鐘。

2)全新健康舒暢居住空間

a.3.3米層高。

b.全景落地窗與大凸窗。

c.觀景陽台與生活融合。

d.帶獨立衛生間的工人房。

3)全新演繹歐陸建築風格

a.三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂層與高層私家花園）。

b.歐陸建築符號點綴。

c.全新三段式立面格局（即轉換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閒空間。

4)全新園林會所文化內涵

a.中西園林藝術品味優雅人生；

b.裙樓頂層的立體式園林會所；

c.實行會員制，豪貴生活盡彰示。

5)全新智能化物管模式

a.樓宇管理執行嚴密的iso9002國際物業管理體系；

b.計算機管理中心及監控中心；

c.新加坡獅島全自動消防預警，廣播及滅火系統。

時代名仕樓：

時代名仕樓位於貴陽市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區，學校、醫院、菜場、郵局、購物中心方集四周，四通八達的交通網絡為家居辦公提供便利。

本大廈高140多米，共35層，凌於時代廣場之上，集住宅、寫字樓、停車場、會所於一體，總面積2萬多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業價值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。

1.時代名仕樓在推出市場時的形象是：

享不盡的都市風情

1）總體規劃

規劃設計首先體現於樓層高度，共35層，建築雄偉，巍峨聳立，豪氣凌雲。采用超大戶型165-205m2，且80m2的大客廳盡顯尊耀。

2）小區功能配套

a.康體中心；

b.兒童游樂園；

c.1600m2的高級觀光會所；

d.24小時中央供熱水系統；

e.4000多m2大型地下停車場。

3）物業管理

a.安全服務

保安24小時巡邏，負責應接車庫泊車，交通疏導，消防及閉路監控。

b.商務服務

寄送，報刊收發，文件電訊，打字復印等。

c.維護服務；

d.清潔服務；

e.當用戶需要時，可與用戶簽訂服務合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護老人，購物等方面的服務。

2.目標客戶群

1)在中華路做生意的大商家；

2)追捧在鬧市中生活的高級人仕；

3)用於辦公的企業或單位；

4)事業較成功且追求身份象征的人士；

3.推廣策略

項目處於十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風情的社區概念，這與自身的優勢相結合。而它的戶型設計不理想，加上作為居住環境來講過多的嘈雜，但它推盤的時間比較早，大部分優秀競爭樓盤都是近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機。相對來說它的推廣比較成功的。

新進貴山苑：

此項目是與本項目靠得最近的地段可比樓盤，由三幢多層一幢高層組成，曾於去年房交會上亮相，現在價位暫定為起價2680元/m2，均價大約在2910元/m2左右；以地段和周邊配套成熟來吸引買家。強調在現代繁華都市中營造出寧靜溫馨的居住氛圍，是以一種中高檔物業的形象公眾於世。目前已經處於發售階段，采用報紙廣告、派發樓書和售樓處直銷等手法，此樓盤采用松之廣告替其創意策劃，但在推廣過程中沒有什麼新意，估計會在四月份有較大的推廣動作。此外，樓盤的多層也以2538元/m2的起價開始發售，多層部分正處於施工階段，在內部規劃上強調小區的以道路為綠化的點面，將小型的涼亭小品延伸到小區的裙樓和住宅部分，另外還在小區的邊緣設置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區注入了一些動景。在戶型的設計上，聘請深圳的設計師為其設計，以大客廳、大臥室來體現尊崇；在3米的層高空間裡可盡情的裝飾，標准層、錯層、復式三種戶型比例相當，突出住宅的觀景陽台和外挑的飄窗，最小的面積在98平方米左右。

在物業管理上設置了安防系統，物管部門開通服務熱線，在市區高層中物業管理費的收費較

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