想買一個沒有房證的房子，請問怎麼交易才沒有風險

最近想買一個二手房，但由於這房子房齡短，房證還沒有辦下來，
開發商的口碑還是不錯的，房證會在一年內下來，
我打算通過中介做擔保買這個房子，房主是一次性付款買的，我們協議我先交一半房款給房主，房主把契證和購房合同等相關手續都壓在中介處，簽訂三方合同，等房證下來後，三方一起去辦理房證過戶更名，之後我貸款將另一半房款交給房主。中介找的是21世紀不動產

提醒你注意以下幾個風險：
1.開發商的口碑和房產證一年裡辦下來沒有必然關系，開發商辦理產證也會有不確定因素！
2.房價如果上漲，上家違約的風險；你們的買賣關系不是合法的，所以一旦房價漲幅一旦過大如超過20%（房產糾紛的最高賠償額），事實上很多上家在房價漲了10%就會違約。後期如果打官司，一你的勝訴可能不大，二訴訟成本不小。所以你一定要買他的房的話務必咨詢律師以債務協議的形式可能比較妥當！
3.中介的風險，21世紀大多是加盟店，一年後說不定這個店都不在了，你找誰去？且中介人員的個人抄手目前沒有行業標准，所以不要把寶押在他們身上，關鍵是協議的可操作性！
4.上家的道德風險：他的任何壓的東西都是可以補辦的，你實際上對他沒有任何的控制力！