房地產土地的其它使用權證包括哪些

我們公司想承包一棟樓房作出租等使用，但聽說這棟樓還沒有出房產證，請問需要什麼其它房產證明的文件？很急！謝謝！

房地產土地的其它使用權證包括

房地產“五證”的權威解釋2009-10-0617:30一、與商品房預售相關的幾個概念

（一）、商品房預售與商品房現售。開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽商品房預售合同，相應地開發商在此階段的行為（將尚未建成的向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人）稱為商品房預售。

（二）、土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。


（三）、房屋的所有權與土地的使用權。房地產權利人（法人或自然人）通過各種方式合法取得的房屋所有權和土地使用權，在經過房地產登記，取得房地產權證後，才算真正擁有房屋所有權和土地使用權。房屋所有權和土地使用權才能受到憲法和法律關於物權規定的保護！

二、商品房預售五證包括哪些
（一）、期房銷售的五證：一是規劃局頒發的建設用地規劃許可證、二是國土資源管理局頒發的國有土地使用權證、三是規劃局頒發的建設工程規劃許可證、四是建設委員會頒發的建設工程開工證、五是房產管理局頒發的商品房預售許可證。

（二）、五證中最重要的是國有土地使用證和建設工程規劃許可證。

1、查看國有土地使用證時需要注意的是：（1）該證是臨時的國有土地使用證，還是正式的國有土地使用權證；（2）國有土地使用權證的附圖。
區分臨時的國有土地使用證和正式的國有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國有土地使用證，蓋有“臨時土地使用證專用章”的是臨時的國有土地使用證。

2、查看建設工程規劃許可證，重點要看的是工程規劃許可證的附圖。看工程規劃許可證附圖的目的在於：
（1）確認建設工程規劃許可證附圖的范圍在開發商印刷或繪制的項目總覽圖中所處的位置。開發商印刷或繪制的項目總覽圖往往是建設工程規劃許可證附圖范圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業、醫療、幼兒園、學校等等可能遠遠超出建設工程規劃許可證附圖的范圍。只有建設工程規劃許可證附圖范圍內的才是你將來居住的小區的總體環境；在建設工程規劃許可證附圖范圍之外，只是開發商設想的藍圖，有的甚至連“設想”都不是，純粹是開發商為了誘惑購房人所做的誤導性宣傳。
（2）確認鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建築的所在位置。有些購房人在收房時才發現鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建築與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署商品房認購書或簽訂商品房預售合同之前弄清這些公共建築所處的位置有助於你選擇房號。

三、取得五證的程序

（一）、立項批准。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，說要在某地建設住宅一處；或者說與某某公司合作，利用原來的職工宿捨修建住宅一處，其中多少分給職工，多少進行銷售。根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批准。

（二）、建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，說我的這塊地已經批了可以建設某個項目了，你看從城市規劃角度行不行？規劃局根據各地的城市發展規劃，說可以，那麼就再發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用於住宅建設。

（三）、土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，問是否可以將此宗土地的使用權出售給我？國土資源管理局一般也會說可以，你交了土地出讓金後，我給你一個《國有土地使用權證》。其實，這是一開始就說好了的，如果此時不批准，那前面的工作不全白費了！

（四）、建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然後就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，說你看我的這個工程項目符合規劃要求嗎？規劃局經過審核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。

（五）、《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建築商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。

（六）、《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第２４８號）第二十三條規定：“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的２５％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”第二十四條規定：“房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；（二）營業執照和資質等級證書；（三）工程施工合同；（四）預售商品房分層平面圖；（五）商品房預售方案。”第二十五條規定：“房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起１０日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。”[2]

四、審查五證需要注意的相關法律問題

（一）、必須查看房屋五證的原件，五證的復印件只能作為一種參考。由於商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”所以一旦商品房買賣合同被認定為無效後，購房者請求開發商返還已交付的購房款將存在著一定的風險，如開發商已經資不抵債！

（二）、必須仔細地審核項目建設依據和商品房銷售依據所記載的內容與開發商提供的相應證件的記載是否一致。謹防有些開發商用此證代替彼證、“掛羊頭賣狗肉”。因為在實踐中有些開發商為了盡快籌集建設資金，常常利用一期房屋的五證手續來預售二期的房屋，或用甲地的五證手續來預售乙地的房屋。這些都為購房者以後辦理產權證埋下重大的隱患。

（三）、《臨時國有土地使用權證》並不等於《國有土地使用權證》。由於《臨時國有土地使用權證》只能用於辦理《商品房預售許可證》和《建設工程施工許可證》，並不代表開發商取得最終的土地使用權。若開發商將來不能取得正式的《國有土地使用權證》，則購房者將來根本就拿不到房屋所有權證。若沒有房產證，購買的房子的所有權從法律意義上講就不屬於購房者！購買的房子的所有權仍然屬於開發商，購房者僅僅是商品房開發商的債權人！[3]

而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進行出售、抵押、贈與、繼承等民事活動。

（四）、出賣人未取得《商品房預售許可證》與買受人簽訂的商品房預售合同原則無效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”

（五）、在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同不適用《解釋》第十八條、第十九條之規定。[4]因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發建設的商品房！[5]

（六）城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋的買賣合同無效。
從總體上講，我國對農村房屋占用的集體土地使用權是嚴格禁止進入房地產市場的。《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。《城市房地產管理法》第八條規定：“城市規劃內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發［１９９９］３９號）規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”這裡的有關部門當然是指土地和房產登記發證部門。
由此可見，國家法律明確規定，集體土地上的房地產不得進入交易市場。農房的買賣，只能在本農村集體內部進行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮居民購買在農村集體所有的土地上建設的房屋將無法辦理房屋所有權證。

五、還應注意審查開發商的資質

因為資質代表了開發商的注冊資金額的高低，相應地，消費者的風險小大與開發商的注冊資金額的高低成正比例！一般地，開發商的誠信大小與其注冊資金額的高低成正比例！例如，假如開發商將購房者已經交過錢購買了的房子及該房子所屬的國有土地使用權抵押給了銀行，如果開發商屆時到期不能償還銀行貸款，則購房者所購的房子就有被法院強制執行用以折抵銀行之債！

六、查清《國有土地使用權證》上注明的土地使用權人行使土地使用權的年限

  《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”實踐中，開發商往往誤導消費者，說土地使用權的年限是70年！實際上，開發商購買的土地使用權年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發商取得土地使用權到實際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權年限中扣除的。

所以，要提醒廣大消費者注意的是：消費者在購房時不僅應當關注開發商是否有土地使用權證，還應當關注其土地使用權期限。因為，土地出讓金占商品房價款之比例為23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所屬的國有土地使用權期限屆滿以後怎麼辦

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。