關於北京二手房交易稅費的問題

本人打算購買亞運村安慧北裡的一處商品房，房本9年，因為都是朋友所以價格好商量比較低，成交價100萬，面積98平米，塔樓。央產房，但已經可以上市交易了（央產房上市許可證明已開好）。
現在就想知道稅費大概是個多少錢，據說是有新政策，望行家指教，謝謝。

一般樓房是這樣交費的：
1、契稅：地區指導價*面積*1%（具體要交的比率是多少要按面積來算）
2、中介費：總房款的百分2.5（我這個是鏈家買的，每個中介要的費用是不一樣的，大的信譽好的中介要的就高，小的就能低點，不過這個也是可以討價還價的）
3、代書費：總房款的百分0.5（鏈家這種大點的公司就要這個費用，這個挺不合理的，最後是我們討價還價這個費用免了，有的中介干脆就沒有這項）
4、產權代辦費3000（中介代收的，不過每個中介好象也不一樣）
5、貸款服務費3000（中介代收的，不過每個中介好象也不一樣）
6、評估費：600（中介代收的，不過每個中介好象也不一樣，有的中介不要這個費用，我以前問的鑫尊就不要）
7、印花稅：5元（就是一張象郵票似的一張5元的稅票，貼在房產證上用的）
8。要是有房產證的話要交個工本費80元，90平米免交
9個人所得稅，過五年就不用交了

房主都是你的朋友，你們談定只用出房錢及轉戶錢即可。不用再出什麼稅費。所謂的稅費就是過戶費。過戶在我們這裡是每平方按5%出的。各個地方的不同的。
至於這房子是不是普通標准住房的商品房，那你要搜集這個房子成建時的性質才可以得知。在這裡問這個除非回簽者也是這個小區的住戶或是開發商才可能知道這個消息。

北京二手房交易稅費細數

二手房的稅費會因產權類型不同以及房產證填發時間等因素而有所不同。

（一）、二手商品房就是業主從開發商手中按照市場價直接購買後上市出售的房產類型，但是經濟適用房不屬此類。
契稅：成交價格的1.5%，如果是非普通住宅的房產，其契稅需要按照成交價格的3%交納；【名詞解釋：非普通住宅——凡是“建築面積在140平米以上、容積率高於1.0、實際成交價格高於同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍”的，屬於非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房享受普通住宅待遇】。

印花稅：二手房的買賣雙方各交納成交價格的萬分之五作為印花稅。

營業稅：凡是房產證（或者稅務部門出具的契稅稅票）填發時間不足5年的，需要交納成交價格5.5%的營業稅，滿5年後，屬於普通住宅的免交，屬於非普通住宅的按照（實際成交價格－原購買價格）×5.5%的標准交納；

個人所得稅：凡是房產交付時間不足5年的，需要交納個人所得稅，個人所得稅有兩種交納方式：1、適用於可以提供房產原價值憑證的：（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%；
2、適用於不能提供房產原價值證明或者合理費用憑證的：房產實際成交價格的1%。【名詞解釋：合理費用——合理費用一般是指業主在購房時所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續費等，但是需要提交相應的憑證，如裝修款發票等。】
如果房產已經滿5年的，屬於家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納個人所得稅。如果業主在出售該房產當年內計劃再行購置房產的，可以向稅務部門提出書面申請，並先以納稅保證金的形式將個人所得稅交納，在1年內重新購置房產後將相應部分的個人所得稅退還。

（二）、房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產以有關部門指定的價格將產權買斷為個人所有的房產類型，在房改房中，只有產權性質為“成本價購買”的房產可以直接上市交易。契稅、印花稅，按照商品房的契稅和印花稅標准交納；土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建築面積×1%/。【名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由**頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價】，北京市市區目前的房改房成本價為1560元/平米（部分郊區縣有所下浮），也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15.60元/建築平米；房改房在上市出售並且交納土地出讓金之後，其產權性質即等同於商品房產權了；
個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20%”的標准計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米。
需要注意的是，除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標准價”兩類房改房類型，標准價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標准價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元/平米）×建築面積×6%，交納該款項後就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。
（三）、經濟適用房稅費：
經濟適用房是國家給予相應稅費減免和補貼的住房類型，所以該類房產上市交易的限制比較多。
契稅、印花稅、營業稅均按照商品房交易有關規定納稅；
個人所得稅：適用於商品房上市交易有關規定，但是由於經濟適用房規定5年之內只能原價轉讓，所以5年內的經濟適用房個人所得稅事實上是不需要交納的，滿5年後如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅；經濟適用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：該房產只能按照原購買價格出售給符合經濟適用房購買資格的家庭【名詞解釋：符合經濟適用房購買資格的家庭——經濟適用房的購買資格要求如下：家庭年收入6萬元以下、屬於無房戶或者家庭平均住房面積未達到最低標准的、北京市城鎮戶口居民或者《持有北京市工作居住證》的外省市來京人員】；2、交付使用已滿5年的：可以按照市場價格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價格10%的綜合地價款。

（四）、特別注意還有一類“等同於經濟適用房管理”的房產類型，這類房產大多為“拆遷安置”類房產或者“回遷房”，他們只是產權證標注為經濟適用房，行政管理上比照經濟適用房，但是不受經濟適用房5年的限制，只要取得產權證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標准以外，還需要交納成交價格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金後，其產權性質變為商品房。

對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。
其次，對於居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。大多是采用了按照成交價格的1%繳納的方式。
有關稅費減免的規定：
1、拆遷居民可以持拆遷證明免除與拆遷補償數額對應部分的契稅；
2、一年內賣舊買新的可以免除出售原房產所得部分的個人所得稅，但是需要先以納稅保證金形式交納到稅務部門；

（五）、己購商品房上市買賣，由買賣雙方共同申請登記，買方無法親自辦理的，由受托人持書面委托書及雙方身份證明代為登記，賣方無法親自辦理的，由受托人持經公證的委托書及雙方身份證明代為登記，請提交以下資料：

1.房屋所有權證；2.身份證明及復印件；3.房屋買賣合同，一式三份，采用a4紙打印；4.契稅完稅或減免稅憑證；5.原房屋所有權證所附的房屋登記表、分戶平面圖復印件兩份，房屋所有權人一欄空白；6.外國人、港澳台同胞提交北京市涉外項目國家安全審查批准文件。
兩人以上購買需提交《共有協議》，未成年人購買的，需提交《監護公證書》或監護關系證明。
辦理時限為20個工作日、代收稅費有：1、買賣雙方各交納總房價萬分之五的合同印花稅；2、證照印花稅5元。

目前在二手房交易過程中需交納的稅費，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面的內容希望能給您在置業過程中起到一定的指導作用，但這並不是萬能的，也並不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過程中還要根據自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費。
目前個稅的征收辦法分兩個標准，商品房收費標准是銷售額減購買價款減合理費用後再乘以20%；公房收費標准是銷售額減4000元後乘以建築面積減合理費用後再乘以20%。
房屋性質——已購公房
對於公房業主來說，2005年8月8日《關於個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》的出台讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業稅之列，極大地降低公房業主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發展起到積極的作用。
下面以一個具體實例來說明進行已購公房交易買賣雙方需交納的稅費：
劉女士在海澱區翠微路地區有一套1992年已購公房，建築面積約為80平方米。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進行上市交易，經過幾天的買賣雙方對價格的協商後，最終該套房屋以6180元／平方米的價格，即總價款494400元出售給馬先生。
對於賣方劉女士來說，需交納的稅費如下：
印花稅
印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元
對於買方馬先生來說，需交納的稅費如下：

1)印花稅
印花稅為成交價的萬分之五，即494400×0.05%＝247.2元

2)契稅
根據2005年8月8日《關於個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》中明確規定：對於首次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%，即494400×1.5%＝7416元

3)土地出讓金
對於首次上市交易的公房來說，買方要交納土地出讓金，即為1560元／平方米×80平方米×1%＝1248元
綜上，對於買方馬先生來說總共要支付的稅費為8911.2元。
房屋性質——二手商品房
就目前市場情況來看，
營業稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產出售者的預期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費。
幾年前，李先生在望京地區購置一套商品房，建築面積為142平方米，購買時價格為6000元／平方米，總價為85.2萬元。現2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元／平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。
對於賣方李先生來說，需交納的稅費如下：

1)印花稅
成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元

2)營業稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護費和教育附加費)

假如1：李先生房屋持有時間在2年以內，需全額征收營業稅即為994000×5.5%＝54670元。
假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業稅。而上例中李先生的房屋建築面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標准可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業稅，即應交納營業稅為(994000-852000)×5.5%＝7810元。
對於買方來說，購買該套二手商品房需交納的稅費如下：

1)印花稅
成交價的萬分之五，即印花稅為994000×0.05%＝497元

2)契稅
契稅的收繳基准利率是按照普通住宅和非普通住宅來區分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對於本例中買方要購買的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬於非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%征收，即為994000×3%＝29820元

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