房改房買賣離婚後個人所得稅怎麼征收

是這樣的國家為了控制房價炒作把二手房的個人所得稅也提升到了百分之20.這個地球人都知道了。二手房買賣的具體費用如下：百分之20的個人所得稅、契稅（90平米以下百分之1、90以上百分之2、144以上百分之3）、印花稅、公證費、工本費。

一、房地產營業稅

對銷售不動產的單位和個人，就其營業收入額征收的一種稅。

現行房地產營業稅政策是自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。依據：《財政部國家稅務總局關於個人住房轉讓營業稅政策的通知》財稅〔2008〕174號，《關於做好穩定住房價格工作的意見》七部委2005年4月30日發布。

銷售不動產的營業稅稅率為5％。依據《中華人民共和國營業稅暫行條例》

普通標准住房與非普通標准住房的區別：

國家標准：享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在120平方米以下、實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。依據《關於做好穩定住房價格工作的意見》七部委2005年4月30日發布

北京標准：享受優惠政策普通住房標准應同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140（含）平方米以下；實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。依據《北京市建設委員會關於公布北京市享受優惠政策普通住房標准的通知》2005年5月30日發布。

北京市享受優惠政策住房平均交易價格自二〇〇八年十一月二十四日調整為：三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套。受優惠政策普通住房的標准應同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上;單套建築面積在140（含）平方米以下;實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。依據《北京市建設委員會關於公布北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》2008年11月24日發布。

購房時間的確定：

納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間孰先原則確定。依據北京市地稅局、財政局、建委《關於個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》

對於首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房，由於客觀原因，購房人未能及時取得房屋所有權證書並辦理契稅手續的，購房時間的認定可憑原購房發票或合法付款票據證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。

二、個人所得稅

個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值，轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用後的余額為納稅所得額。

稅率計算公式：

據實征收法：應納稅額＝（銷售額－財產原值－稅金－合理費用）×20％

核定征收法：應納稅額＝銷售額×核定稅率1%（北京市場實際交易按此方式計稅）

轉讓房地產個人所得稅征收范圍是：個人轉讓自用不足5年且有增值的普通住宅（含房改房）。個人轉讓非普通住宅且有增值的。

銷售額的確定：以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。

房屋原值指出售人購置該房屋時實際支付的房價款加上繳納的相關稅費。原值以出售人購買時的發票或其他憑證，納稅人未提供完整、准確的原值憑證的，稅務機關可以核定征稅。具體比例由省地稅局及其授權的地稅局根據房屋所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定。已經購公房的原值按4000每平米的價格進行計算。

合理費用指納稅人按照規定支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

裝修費用的核算方法：有裝修費稅務統一發票（付款人與轉讓房屋產權人一致）的，可以在以下規定的比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％。商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。納稅人原購房價款中含裝修費的，不得再重復扣除裝修費。

住房貸款利息憑銀行出具的有效證明據實扣除。

免稅條件：

個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。納稅人需持房地產管理部門提供的有關證明，到主管稅務機關辦理免征手續。

個人出售自有住房前1年內購買住房的，其購房金額大於或等於現住房銷售額的，免征現住房銷售時應繳納的個人所得稅；購房金額小於現住房銷售額（現住房為已購公有住房的，其銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益或補交的土地出讓金，下同）的，按照購房金額占現住房銷售額的比例，予以減征同比例的應納個人所得稅。

個人出售自有住房後1年內購買住房的，其購房金額大於或等於原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時應繳納的個人所得稅；購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時應繳納的個人所得稅。

依據《關於個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》北京市地方稅務局京財稅[2003]732號

三、契稅

1、稅目、稅率

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人應依法繳納契稅。現行稅率為3%。

稅目為：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。

2、計稅依據

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣為成交價格；

土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；(受贈方按成交價格的3%繳納契稅?)

土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

3、計稅方法

（1）建築面積140平方米以下的普通住宅，按房屋成交價格×1.5%繳納；

（2）建築面積140平方米以上的非普通住宅，按房屋成交價格×3%繳納；

（3）商用房及高檔住宅：按房屋成交價格×3%繳納。

（4）首次購買建築面積90平米以下的普通住宅，契稅稅率為1％。

4、優惠政策

（1）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用後，重新承受土地、房屋權屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置費的部分，免征契稅。

（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批准，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，免征契稅。

（3）個人購買自用普通商品住宅暫減半征收契稅。

（4）居民上市出售已購公有住房前後一年內新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公有住房成交價的差額計征契稅。如新購商品房屬於普通住宅，同時可以享受減半征收契稅的政策。

對於已購買了商品房，尚未出售公有住房的納稅人，應按房屋買賣行為規定的計稅依據繳納契稅，待公有住房出售後需到主管地方稅務機關辦理申請退稅手續。

（5）土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。

（6）對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

（7）對於夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，不征契稅。

四、財政部新聞辦公室

從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

二手商品房買賣稅費表2009年

稅種

房屋類型

賣方稅費

買方稅費

營業稅及其附加

個人所得稅

土地增值稅

印花稅

契稅

印花稅

商品房

滿兩年90平米以下普通住宅

免

免（是家庭唯一生活用房才可免）

免

免個人

1％

免個人

滿兩年90平以上普通住宅

免

免（是家庭唯一生活用房才可免）

免

免個人

1.5％

免個人

未滿兩年90平以上普通住宅

（銷售價－原購房價）×5.5％

據實征收法：應納稅額＝（銷售額－財產原值－稅金－合理費用）×20％

核定征收法：應納稅額＝銷售額×核定稅率1%

免

免個人

1.5％

免個人

滿兩年非普通住宅

（銷售價－原購房價）×5.5％

據實征收法：應納稅額＝（銷售額－財產原值－稅金－合理費用）×20％

核定征收法：應納稅額＝銷售額×核定稅率1%

免

免個人

1.5％

免個人

未滿兩年非普通住宅

銷售價×5.5%

據實征收法：應納稅額＝（銷售額－財產原值－稅金－合理費用）×20％

核定征收法：應納稅額＝銷售額×核定稅率1%

免

免個人

3％

免個人

原購房時間按契稅完稅憑證和房產證上登記的時間中較早的為准。

普通住房的標准應同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上;單套建築面積在140（含）平方米以下;實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。小區建築容積率＝建築面積/土地使用面積。北京普通住宅實際成交價最高額為：三環以內總價人民幣258萬

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