二手房買賣評估及簽買賣合同問題

請問二手房買賣中，交完評估費後多久出評估報告，這個評估報告的作用是什麼？在評估報告出來前，我能交首付和簽買賣協議嗎？這其中有什麼注意事項？

一般7個工作日就能出報告了，評估報告是評估你買的這個房子能值多少錢，銀行根據這個評估報告的評估價值乘以貸款系數，用來確定貸多少錢給你。
這個評估和首付沒有關系，如果評估價值過低，預計的貸款數額不能全部貸出的話，你要補足剩余部分就可以了，建議你在中介辦理，否則個人之見容易出糾紛！
給你一份我用的交易流程吧！
現在買賣房屋一般情況是到中介公司，其實中介公司還是比較安全的。個人之間交易不是專家最好別選擇這種方式，風險太大，一輩子的大事，別為省那點錢。
1、買賣雙方一起到場，買方帶首付款和身份證；賣方帶房證，身份證。購房發票，維修金發票。
2、雙方簽訂房屋買賣居間合同。同時約定好時間。買房要在定好的時間時准備好全額購房款，賣方准備好過戶時的備件。
備件說明：買方：現金購買：身份證。
商業貸款：買方本人身份證（復印件4份）；配偶身份證（復印件2份）戶口本、婚姻證明（復印件1份）；借款人收入證明；貸款申請表；貸款申請審批書；印章（夫妻雙方各一）
公積金貸款：須提供本人身份證原件、復印件2份、戶口本原件、復印件2份、本人印章一枚（楷體）；
賣方：身份證、房屋所有權證、戶口本、婚姻證明。
3、買賣雙方准備好所有手續後，一起到銀行去做資金監管，購房款在這段時間被銀行凍結，必須雙方同時到場的情況下才能將購房款取出。
4、在時可以到大連市房地產交易中心辦理過戶手續。
現金購買為：10個工作日；
商業貸款為：15個工作日；
公積金貸款為：25個工作日；
如果賣方房屋有貸款還沒有還清，需先辦理還款贖證。
還款贖證：
還款贖證的前提：
•1、過戶手續齊備；

•2、買方款項齊備；

•3、買方貸款手續齊備並通過初審；

•4、銀行允許欠貸業主還款；

•5、房屋所有權證已經做好；

•6、房產無查封、無其他經濟問題；

•7、需要作公證的手續齊備。

•以上的問題全部解決了，才可以還款贖證

還款贖證前期工作：
手續滿足下列條件後將由受理主辦轉給贖證外勤：

•1、買賣雙方辦理贖證、過戶、貸款所需准備的文件、款項齊備並交於居間方或存入資金監管；

•2、買方貸款資格審核通過；

•3、賣方產權證辦理完畢；

•4、買賣雙方共同簽署還款贖證委托協議；

•5、買方借款合同已簽署完畢；

•6、買賣雙方交易市場見本人完畢；

•7、填寫“還款聯絡單”，交給還款贖證主辦。

還款贖證流程

•1、與賣方客戶原貸款銀行確認同意還款結算；

•2、於當天回訪客戶，落實客戶與銀行確認的還款的時間，同時通知客戶該銀行還款贖證需要准備的文件；

•3、溝通客戶欠貸銀行，落實欠貸准確額度；

•4、在預計還款時間之前再次回訪客戶，確定還款贖證的時間並告知客戶需要准備的手續；

•5、在還款贖證當日由外勤助理引領賣方客戶帶齊相關證件到查封窗口查詢該房屋是否存在查封、同號抵押等影響交易過戶的相關情況，並由外勤助理在“還款聯絡單”上簽名確認；

•6、帶領賣方客戶到交易所二樓公證處作委托公證，委托鴻拓還款贖證人員辦理還款贖證相關事宜；

•7、還款贖證主辦帶領賣方客戶到銀行辦理還款贖證，並請客戶打“收條”，確認公司已墊款項時間及金額；

•8、與銀行確認領取房屋產權證、他項權證及撤押手續的時間；

•9、從銀行領取撤押手續後交給內勤主辦；

•10、填寫撤押手續，並持撤押備件到交易所辦理撤押。

還款贖證—撤押及取證
1、銀行出具的撤押手續有：

•1）房屋所有權證；

•2）房屋他項權證；

•3）房地產抵押注銷登記申請審批書；

•4）房屋抵押、他項權利注銷登記申請書；

•5）授權委托書、法人代表證明；

•6）還款結清證明；

•7）銀行的營業執照副本復印件。

2、產權人出具的撤押手續有：

•1）帶產權人的身份證復印件2份；

•2）還款結清證明2份。

3、撤押的流程

•1）拿著上述手續填寫完畢後遞進交易所10、11號窗口進行注銷初審。如填寫無誤會給一份《房地產抵押注銷登記業務收件回執》。

•2）持上述手續到房屋交易所3樓13號抵押窗口辦理抵押注銷手續；

•3）通過3、4個工作日由抵押科科長，所長審批後轉到發證中心6號窗口進行登記變更。

•4）10個工作日後到發證科1號窗口取證。

5、交完契稅：說明房屋已經過戶，可以繼續向下履行。
進行物業交結：水、電、煤氣、暖氣、物業費等一切相關費用結清。屋內設施是否按合同歸定放好。交結完畢，將房屋鑰匙給買方，去銀行將錢轉給賣方。
6、交易完畢。