房地產估價收益法

b、收益法：預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

v＝

式中：v—收益價格（元，元/m
2
）

ai—年淨收益（元，元/m
2
）

r—報酬率（%）

n—房地產的收益期限（年）

ⅱ、測算過程

1、估算年總收益

年總收益是指待估房地產按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情況下，合理利用房地產應取得的持續而穩定的年收益或年租金，包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。

淨收益＝有效毛收入－運營費用

有效毛收入＝潛在毛收入×（1－收入損失率）

（1）潛在毛收入

潛在毛收入是指假定房地產在充分利用、無空置狀態下獲得的收入。根據估價人員對同一供需圈內，位置、結構、用途相近的商業用房的市場調查，詳見表6

並結合估價對象所在房屋的具體情況，確定估價對象潛在租金水平為每平方米170元/月。則年潛在毛收入為：

表6對比資料

物業名稱

a：萬達商業廣場2樓

b：民眾樂園3樓

c：佳麗廣場2樓

估價對象

租金最終確定方法

位置

江漢區中山大道與民生路交界處

江漢區中山大道608號

江漢區中山大道888號

江漢區江漢四路

取算術平均值

租金水平

182

168

177

樓層修正

1/1.04

1/1.02

1/1.04

1

修正後租金水平

175

165

170

170

170×5317.88×12＝10848475.2（元）

（2）有效毛收入

由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失後得到的即為有效毛收入。根據估價對象的實地勘察和調查情況，綜合確定其空置率和租金損失率合計為6%。則年有效毛收入為：

10848475.2×（1-8%）＝10197566.69（元）

2、確定年總費用

為維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬於其他資本或運營的收入，即為運營費用。具體計算如下：

（1）物業服務費用

如物業管理企業對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序所收取的費用。按有效毛收入的6%計算。則管理費為：

10197566.69×6%＝611854（元）

（2）維修費

指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費。按估價建築物重置價的2%計算。

根據《武漢市物價局、房產管理局關於印發武漢市房屋重置價格標准的通知》（武價房字[2004]74號），估價對象為鋼混一等結構，重置價為1150元/平方米。則維修費為：

1150×5317.88×0.02＝122311.24（元）

（3）保險費

指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用。如投保房屋火災險等的保險費。按估價對象建築物現值的2‰計算。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基准日估價對象已使用6年。則保險費為：

〔1150－1150×（1－0%）÷60×6〕×5317.88×2‰＝12027.27（元）

（4）房地產稅

如土地使用稅、房產稅等。

①土地使用稅

根據市地稅局武地稅發（2000）212號文的有關規定，土地使用稅的征收標准內資企業為10元/（m
2
·年）×實際占用土地面積；外資企業為20元/（m
2
.年）向市房地局繳納場地使用費。

估價對象土地使用稅計為10元/（m
2
·年）。則土地使用稅為：

10×208.48＝2084.8（元）

②房產稅

根據國發（1998）90號文的有關規定，房產稅的征收標准按房產租金收入的12%。則房產稅為：

10197566.69×12％＝1223708（元）

（5）租賃稅費

包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續費等。確定為租金收入的5.85%，詳見表7：

表7房地產稅費一覽表

序號

項目名稱

文件依據

收費標准

1

營業稅

武房市（93）64號

財稅字（1999）210號

租賃收入的5%

2

城市維護建設稅

營業稅額的7%

3

教育費附加

營業稅額的3%

4

堤防工程修建維護管理費

營業稅額的2%

5

地方教育發展費

租賃收入的1‰

6

平抑副食品價格基金

租賃收入的1‰

7

印花稅

財政部（88）財稅字第255號

租賃收入的5‰

合計

租賃收入的5.85%

則租賃稅費為：

10197566.69×5.85%＝596557.65（元）

（6）費用合計

年總費用＝∑（1）－（5）

=122311.24+611854+12027.27+2084.8+1223708+596557.65

＝2568542.96（元）

3、確定房地產年淨收益

房地產年淨收益＝年總收益－年總費用

＝10197566.69-2568542.96＝7629023.73（元）

4、確定報酬率

報酬率即折現率，為投資回報與所投入資本的比率。采用累加法：

公式：報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償＋管理負擔補償

＋缺乏流動性補償－投資帶來的優惠

無風險報酬率取中國人民銀行2008年11月27日公布的現行國家一年期存款利率2.25%，

估價對象為商業用途物業，確定的客觀租金符合當前水平，系統風險一般，投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及投資帶來的優惠合計為5.0%。

商業用房報酬率r＝2.25%＋5%＝7.25%

5、確定房地產的收益期限n

根據《房地產估價規范》，“對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限長於或等於土地使用權年限時，應根據土地使用年限確定房地產的收益期限”；“對於土地與建築物合一的估價對象，當建築物耐用年限短於土地使用權年限時，先根據建築物耐用年限確定房地產的收益期限，選用對應的有限年的收益法計算公式，淨收益中不應扣除建築物折舊和土地取得費用的攤銷；然後再加上土地使用權年超出建築物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值”。

估價對象建成於2002年，現狀成新率為九成新。根據國家建設部的部頒標准，鋼混結構非生產用房建築物的耐用年限為60年，殘值率為0%，至估價基准日估價對象已使用6年，則剩余耐用年限為54年。另外，根據該公司的《國有土地使用證》，估價對象的土地使用權類型為劃撥，土地無使用年期限制，建築物剩余耐用年限為54年，故：

房地產的收益期限n＝54年

6、計算出讓狀態下的房地產收益價格

ｖ＝ａ÷ｒ×［1－（1＋r）
－ｎ］

＝7629023.73÷7.25％×［1－（1＋7.25％）
－

54
］

＝102825339.85（元）

出讓狀態下的單價為102825339.85÷5317.88＝19336（元/平方米）