地下室是2.18米可辦所有權證嗎

地下室是2.18米可辦所有權證嗎

１、法定附屬配套車庫為建築物區分所有權人的共有。據各類建築和居住區國家標准或地方標准規定或法律規定，開發商必須建設一定配比配套停車庫（位）歸全體建築物區分所有權人共有，筆者稱此為法定附屬配套車庫。建設法定配套停車庫（位）是開發商的一項法定義務，該類車庫（位）為建築全體區分所有權人共有，其建築成本計入法定建築面積整體中，首先交全體所有權人共同共有，任何開發商在合同中約定停車庫（位）歸其所有應該都是無效的。政府對該類車庫（位）按附屬配套設施不計入容積率之中，即不收取土地使用費，不能頒發獨立的土地所有權證和獨立的房產權證，同物業用房一同交業主委員會所有，具體可交物業公司管理並經全體業主授權向使用人收取一定的費用，扣除委托管理成本後全部充入業主共同基金（如維修基金）。對於大樓地下和辦公樓配建的停車位取公共停車位的管理辦法，對於停車庫當有多個業主需要時可采用競標的辦法，但無論何種辦法都是在全體區分所有權人中進行使用權的競標，利益由全體區分所有權人享有。法定附屬配套車位（庫）構成可以考慮由不計容積率的以下幾部份組成：地下人防平戰結合改設、架空層改設、地下室半地下室改設、小區共用地改設、屋頂平台改設。此構想使政府不計算容積率的附屬設施真正還其本來面目，全體區分所有權人的土地權屬利益不會被非法分攤。停車位的利用率大大提高，節約了資源。道路、人行道、綠地、消防通道等被占用作為停車位，損害社會公共利益的情況也可以減少。２、超法定停車位（庫），也可叫增設停車位（庫），為專有權人專有的商品車庫。因在關於法定配套車位（庫）作為區分所有權人共有時，反對方往往認為開發商沒有積極性，持此觀點的人是沒有認識到開發商對於法定配套車庫建設的義務性和強制性，政府出讓土地時和有關建築規劃規范對此作出明確規定即可。當然法定配套車庫因沒有產生高額利潤開發商沒有積極性是正常的，這正如開發商對於法定的物業用房配置、綠地、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站等配建沒有積極性一樣。國家明文規定的是開發商的一項義務，因法定停車位畢竟是基本的配置，且屬於共同共有，而區分所有權人之間是否使用的平衡可考慮有償使用，如按月或按年進行租用，但產生的收益扣除物業管理成本和正常的維修成本後歸全體所有權人共有。法定配套車庫歸全體區分所有權人共有保護了公共共同利益，即建築物的基本功能和整體利益方面考慮比較全面和符合附屬設施的性質。而有專有權人想獲得車位車庫的專有權，有需求就有利潤和市場，共有法定配套車庫（位）的存在並不影響開發商開發增設停車位（庫）的積極性。使用人想獲得車庫（位）的專有所有權必須付出較高的代價也是正常的，對於這部分車庫（位）的開發完全是開發商的市場行為，政府收取土地使用費，建築面積計入容積率，出售後購買人取得產權後，政府房產和土地部門給予頒發房屋所有權證和土地使用權，產權人可自由轉讓。根據以上分析，對於超法定以上的商品車庫建築物區分所有權人以外的也可以購買，這樣杜絕了以往對法定配套車庫（位）有業主大量購進進行投機，從而損害了建築物區分所有權人公共利益的情況。增設車庫（位）構成可以首先考慮以下幾部份組成，地下室半地下室、房屋首層（架空層改設）、多層停車樓，但這些必須計入容積率具有獨立的土地使用權份額，因車庫最低淨高是２．２米，所以層高一般是在２．５米左右，根據建築面積計算規則應是計算建築面積的。3、法定配套附屬車庫為共有和商品車庫為專有並存的必要性和合理性從上面筆者分析了並提出了法定配套附屬車庫為共有，超法定附屬配套車庫為專有，構建兩種車庫車位的共存的必要性和合理性有以下幾個方面：一是符合物權原理中從物為主物服務，而在從物—法定附屬配套車庫車位有限的情況下，使從物為所有主物服務的整體性得到保護，也就是所有業主和可使用車庫車位的權益受到保護，對於住宅為主建築物區分所權人之間除保留部份供來客使用以外，誰有償使用可以通過按年或按月約定來處理，對於非住宅的共有車庫車位可通過物業管理收取停車費；二是解決了目前對於法定附屬配套車庫車位和商品車位不加以區分的現象，政府和規劃部門把車庫車位都當作法定附屬配套，不收取土地使用費，而開發商都當作商品車庫車位出售，建築物區分所有權人和利益受到損害，造成糾紛和訴訟不斷；三是可以大大杜絕因為把附屬配套車庫車位出售為專有後，所有權人任意處置和改變車庫的使用性質或閒置，造成建築物和小區所在的道路上車滿為患，而法定配套的車庫車位沒有得到利用，浪費了社會資源，損害了社會公共利益；四是解決了區分所有權人中對於車庫車位有較高要求的人，可以通過買賣取得專有商品車庫車位，開發商對於商品車庫車位可以按自由定價出售，政府收取土地使用費，同時給予辦理獨立的房產土地權證，故對於開發商開發商品車庫車位完全可以按供需情況而定，這樣在保證法定附屬配套數量的情況下，使開發商有積極性開發更多的車庫車位，同時也保護了建築物和小區的整體性和團體性，五是使目前開發商宣稱的小區人車分流才能名實相符，由於原來的法定配套附屬車庫車位全部出售，造成車庫沒有全部發揮效用，而沒有車庫的業主和來客等都停車在道路旁，故人車分流名不符實。
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