出租房內承租人自殺其親屬對房主該怎樣賠償

..2009年11月15日,承租我住房的夫妻因家事鬧矛盾,其妻在租房內自殺.第二天下葬.現在,怎樣處理,我既無法入住,也賣不掉或者出租,我和家人壓力很大.墾請各位幫我想想怎樣處理,法律上是怎樣處理的.是否有相類似的案例.多謝指點.

房屋租賃，是指房屋所有權人將房屋交付他人使用收益，並收取一定房屋租金的行為。其中交出房屋供他人使用並收取一定租金的一方，稱之為房屋出租人；得到房屋使用權並為此支付一定房租的一方，稱之為房屋承租人。
房屋租賃合同是出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金並於合同終止時將租用的房屋返還出租人的合同。在房屋租賃中，按照租賃房屋所有權性質的不同，房屋租賃可以分為公房租賃和私房租賃。根據租賃房屋的用途不同，又可分為住宅租賃和非住宅租賃。
一般來說，只要租賃合同是在雙方平等的基礎上簽訂的，且雙方意思表示真實，內容不違反法律、法規的規定，應屬合法有效，合同雙方當事人應當嚴格履行。任何一方違反合同的約定不履行義務，均應承擔違約責任。
但是在目前的房屋租賃合同糾紛中，存在著這樣或那樣的問題，在處理時又因為沒有明確的法律、法規的規定，造成分歧。現筆者就有關問題發表自己的意見，供大家商榷。
一、房屋租賃合同未經備案登記是否有效
在房屋租賃糾紛中，租賃合同的效力往往是雙方爭議的焦點，也是正確處理案件的基礎和前提。
房屋租賃合同簽訂以後，雙方未根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》辦理登記備案，領取《房屋租賃證》，未辦理房屋租賃審核手續，租賃行為是否無效，在實踐中有兩種不同觀點。一種觀點認為是無效的，另一種觀點認為是有效的，筆者同意第二種觀點。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條：依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。根據《中華人民共和國房地產管理法》第五十三條及第六章法律責任的規定來看，並未規定未經登記備案租賃合同無效的條款，在建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》中雖然規定房屋租賃實行登記備案制度，但除第三十二條第一款第三項“未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效……”的規定外，未有租賃合同未經登記備案即無效的條款。因此筆者認為，租賃合同簽訂後，雖然未經登記備案，但只要租賃合同的簽訂是雙方的真實意思表示，內容不違犯法律、法規的規定，應當認定為有效。
二、房屋租賃合同與轉租合同的關系
轉租是指承租人不退出租賃關系，而將租賃物出租給第三人（次承租人）使用、收益，也即承租人將租賃物轉讓給第三人使用收益，承租人與第三熱形成新的租賃關系，但承租人與出租人的租賃關系仍然存在的一種交易形式。
出租合同是轉租合同的基礎和前提，沒有出租合同也就沒有轉租合同。我國《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。按照此規定，經出租人同意的轉租包括兩種情形：一是在租賃合同訂立時明確約定承租人有權出租租賃物；二是在租賃期間承租人征得出租人同意將租賃物轉租。對於事前未經出租人同意，事後出租人知道並不反對或予以承認的轉租，也可以視為經出租人同意的轉租。
經出租人同意的轉租是有效的，出租人與承租人的關系不因轉租而受影響，第三人（次承租人）與出租人雖沒有合同關系，但次承租人可以直接向出租人支付租金，以上兩點是大家所共識的，但是在租賃合同終止或被解除時，承租人與次承租人之間的租賃關系是否也隨之終止，在實踐中卻存在著不同的觀點，這也就是筆者下面需要與大家探討的問題。
三、房屋租賃合同終止，轉租合同是否當然終止
房屋轉租合同是承租人基於與出租人在房屋租賃合同中的約定或者是根據出租人的授權與第三方簽訂的租賃合同。那麼，在出租人與承租人之間的房屋租賃合同終止時，轉租合同的效力如何，是否應當繼續履行，既在轉租合同是否當然終止的問題上存在兩種不同觀點。一種觀點認為，出租合同被終止，轉租合同也隨之終止，即出租合同的效力及於轉租合同；另一種觀點則認為，出租合同被終止，轉租合同並不當然終止。筆者同意第二種觀點。
第一、出租合同被終止，轉租合同的效力並不當然終止。如前言所述，轉租合同是承租人根據出租人的授權（合同約定或書面授權）與第三方簽訂的合同，是依法成立的合同，如果第三方沒有違約行為，第三方的合同權益應當受到法律的平等保護。從權利的來源看，不論是出租合同還是轉租合同，其終極權利都來源於出租人對租賃物所擁有的合法的使用權、收益權，出租人將房屋出租給承租人，就是出租人對其房屋使用權能的一種處分。在承租人違約的情況下，依法終止出租合同的效力（法院判決終止或者約定解除），是對出租人租賃物使用權的一種保護。轉租合同中的轉租人，同時也是出租合同中的承租人。根據合同法的有關規定，轉租合同之所以成立，首先是基於出租人對承租人的授權，沒有出租人許可，轉租的行為無效。從這一意義上講，次承租人（第三方）根據轉租合同租賃房屋是出租人的意志在轉租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人的違約而被終止，由次承租人按轉租合同的約定繼續使用租賃物和履行相關義務，並不會造成對出租人權益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經在約定的時空緯度內占有、使用租賃物，並且完全按照轉租合同的約定履行了其應盡的義務；另一方面，出租人對轉租是明確同意的；再者，由次承租人繼續承租，並不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉租合同隨出租合同的終止而終止，那麼，次承租人使用房屋的權利就會始終處於變動之中，交易的安全因此被破壞，市場秩序的穩定性被影響，也不符合當今世界租賃權“物權化”的司法潮流。因此筆者認為，在處理出租合同與轉租合同的問題上，應當全面考慮合同訂立時各方當事人的真實意思，依據民法誠實信用原則，從穩定市場經濟秩序，保障交易安全的角度出發，依法處理出租人與承租人之間的法律關系，同時又妥當保護轉租關系中次承租人的利益。
第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當然”，所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴或法律效果的廣和狹。現行法律對上述情形如何適用法律雖無明文規定，但《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條、《合同法》第229條對“買賣不破租賃”都作了明確規定，上述情況雖然不屬於“買賣不破租賃”的情況，但根據“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎上有相同之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當然……”，並且本案中出租人對轉租是同意的，在房屋買賣中，出租人轉移的是房屋所有權，而轉租轉移的是房屋的使用權，與“買賣”相比，轉租借可謂“輕”。
第三、出租合同終止，由誰作為轉租合同的繼受者。在出租合同被依法終止，轉租人喪失了轉租權的情形下，轉租合同要繼續履行，就必然涉及到合同主體的變更。筆者認為，在出租合同被依法終止，轉租合同應當繼續履行的情況下，應當由原出租人繼受原承租人的權利義務。因為出租人出租房屋目的是收取租金，現在由出租人繼續履行轉租合同收取租金，符合出租人最初出租房屋的真正意圖，此其一；其二，轉租是取得出租人同意的，由出租人取代轉租人繼受合同，於出租人並無不利；其三，能避免次承租人的租賃權因出租人與承租人之間的法律關系的變動而被危及，有利於穩定社會經濟秩序。
四、租賃合同解除後，房屋使用費如何計算
在房屋租賃合同糾紛案件中，合同解除後，承租人應支付從合同解除之日至搬出房屋期間的房屋使用費。關於房屋使用費如何計算，由於有關法律、法規沒有作具體規定，筆者認為，應根據當地的房地產行情、經濟發展狀況及各案的具體情況予以確定，一般情況下以與租金標准相同或略低於租金標准計算為宜。

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找了許多法律，但都沒有與之相符和的，最相近的也只是90年代初期的法律，也不知道失效了沒有。畢竟問題所處的年代太久遠了。
建議你最好去房產部門咨詢，或者上訪。有許多資料都是內部的，無法查出來，但是肯定會有一些政策來處理這方面的問題。
你的地契太久遠了，連時效都過了，起訴可能不會受理。

最高人民法院城鄉建設環境保護部關於復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知

1987年10月22日，最高人民法院

各省、自治區高級人民法院、建設廳（建委），直轄市高級人民法院、房管局，計劃單列市人民法院、房管局：
  近幾年來，在各級黨委領導下，由於人民法院和落實私房政策部門的密切配合，使一些歷史老案中涉及的落實私房政策工作取得了很大成績。但是，有些地方的工作還存在一些問題。為了統一認識，更好地做好這項工作，現對復查歷史案件中處理私人房產有關事項通知如下：
  （一）人民法院在復查糾正歷史案件（包括刑事和民事）時，對需要作出撤銷原判決，發還當時被沒收的私人房屋的，在判決前，先與房屋所在地的政府主管部門協商，根據不同情況，分別作出處理。原房還存在，按私房政策規定應發還原房的，要及時發還；對一時不能發還原房屋的，可先明確產權；對原房屋變動較大或退還原房屋確有困難的，交由政府主管部門根據房屋的現實情況和有關政策，組織有關方面具體辦理房屋發還或作價補償。有關政府部門應積極配合，妥善解決。
  （二）人民法院在審理房屋案件中，遇到有關落實私房政策的案件，如：私房因社會主義改造遺留問題，文革期間被擠占、沒收的私人房產問題，建國初期代管的房產問題，落實華僑、港澳台胞私房政策問題等，應移送當地落實私房政策部門辦理。落實私房政策部門必須從實際出發，嚴格按照中央的政策規定處理。中央已有規定的，應嚴格依照政策辦理，不許擴大范圍。中央沒有規定的，不許再開新口子。

最高人民法院研究室關於貫徹執行《關於復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》第二條中的幾個問題的電話答復

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