開發商說有總的房產證，為什麼不給住戶分

這個房子呢還沒開始建，據說是要開一個模具城，那麼樓下的商鋪和樓上的住宅都要賣，價位也很便宜，住宅1280起價，我們這邊的商品房市區怎麼差也在7000以上了。售樓人員說，這個房子是沒有房產證，就相當於租40年。後來咨詢說這是一塊商業用地，他們是有總的房產證的，那他們總的房產證為什麼不給住戶分，這個中間可能產生什麼樣的貓膩呢，請大俠們來分析一下。

位於廣州市三元裡的和潤花園臨近機場、火車站,交通十分便利.同時,這裡又是一個鬧中取靜的地方.所以,許多購房者看中了這裡,以為這裡能使人在喧囂的城市中獲得安寧.然而,等他們住進來之後才發現,這裡遠遠不是他們想象中的那樣.和潤花園已建成七棟樓房,從1996年開始預售,目前已售出近百套,最早的一批住戶已經入住近四年了,居住在經濟發達、繁華熱鬧的廣州市中心,卻經常停電停水.
業主黃毅然:"到現在這時候幾年了,還是用那個臨電臨水,有時候在洗澡,整個身體都是肥皂水,一停電水就沒有了,有時只能把礦泉水拿來洗澡."
業主鄭志明:"臨水臨電就老是沒水沒電,我的冰箱也壞了兩次.再一個我小孩也小,有時候小孩拉屎撒尿,你沒水去洗怎麼辦?再一個吧,大熱天的,空調也開不了,風扇也開不了.被逼無奈,剛好芳村有個親戚有一套空房子,就答應租借給我住.我從去年就8月份就搬到那去住,一直住到現在,自己買了房還得租房."
記者:"這個地方是小區的配電房,我們現在來看一下,這個配電房它完全是一個堆放雜物和工人們休息的地方."
在這個小區裡,很多該有的設施都沒有,配電房裡沒設備,樓道裡沒有消防龍頭,好不容易有一個看起來象模象樣的郵箱裡也只不過是個擺設,因為這裡其實根本不通郵.業主一再找開發商,開發商總是這麼說:"沒有足夠的資金去轉動出來."
因為資金問題,開發商已經給住戶們的生活造成了很多麻煩,然而,為了解決資金問題,開發商竟使出了更為惡劣的一招.
業主董呂華以家人許艷琴的名義買了和潤花園和興樓二層的兩套房,打通後,就成了現在的家.他告訴記者:"我們的房子99年買的,現在已經兩年多了,面積一共120多平方,全部都是一次性付款的,付了66萬多塊錢.當時買房子的時候,那個發展商和潤發展公司說交了錢就能辦證了,到現在兩多年時間,什麼證都沒有,連個監證也沒有,更不用說房地產證了."
在廣州,購房款交清後應該很快就能辦到房產證,兩年多他們家的房產證還無影無蹤,這中間會不會有什麼問題?這讓他們一家人心裡不踏實.董呂華也多次去找開發商,但卻總是找不到主要負責人,公司總是找出各種借口推托.
另一位業主鄭志明由於經濟條件所限,他選擇了按揭的方式,首付28.5萬交給開發商了,按揭手續卻一直辦不下來.
鄭志明:"那些有關要辦按揭的,那些交給銀行的那些證明都給了他,前後已經給了三四次.在以後的時間,我一直都催這件事情,但是他們都采取拖延或者說是經辦人不在的方式敷衍.到了後期就說是丟了."
後來,住戶們在一起交流,才發現還有好些人都遇到了這種情況,開發商葫蘆裡賣的什麼藥,這房子有沒有問題,大家都不清楚.按照廣州市的有關規定,不論是辦房產證還是辦理按揭,都要先到廣州市國土和房管局辦理相關手續,在購房手續和資料上有沒有什麼問題呢,記者根據業主提供的房屋編號到廣州市房地產交易所進行了查詢.
在和興樓c單元的資料上,我們看到的買方名字是譚麗珍,d單元資料顯示的買方名字是何艷敏,也就是說許艷琴的兩套房的實際業主是譚麗珍和何艷敏.而鄭志明的那套房的買方名字一欄中也赫然寫著易聲敏.而且三份資料顯示的付款方式都是按揭.
為什麼一套房子會有兩個業主,誰是房子的真正業主呢?也許只有開發商才最明白.
記者就此采訪了和潤發展有限公司總經理馬媛.
記者:"有一些業主在你們這買了房,但是在國土局的備案中間卻發現他們買的房子卻是別人的名義,比如說有一個叫許艷琴的業主,她買的房子上面的名字是何艷敏和譚麗珍.我想問一下這個何艷敏和譚麗珍是什麼人?是哪的?"
馬媛:"何艷敏和譚麗珍是我們公司的職工."
記者:"那麼還有一個叫易聲敏的,是哪的呢?是誰呢?"
馬媛:"易聲敏是我們職工的一個家屬."
記者:"現在的事實就是一套房子有兩個業主,這是怎麼一回事呢?"
馬媛:"因為當時這樣的,在房地產開發早期,我們和潤花園通過政府的正當手續取得預售證以後,當時是樓花,我們當時就通過職工內部的名義去向(銀行)認購了一部分房子."記者:"這樣的話是不是意味著這樣一套房子就被賣了兩次?"
馬媛:"應該來講,我覺得這個一套樓我們真正賣的只是一個業主.前面那一套就是賣給內部職工認購的這種情況,我理解成僅僅當時是我們開發商由於早期開發到一定程度,資金有困難的時候,向銀行申請貸款這樣一種抵押貸款的一種方式."在和潤發展公司,我們看到了公司與員工簽定的內部協議,協議上明確寫著"甲方出資,乙方出名"也就是公司出供樓款,以職工的名義向銀行辦理按揭手續,比如許艷琴的房子是66萬,公司讓譚麗珍和何艷敏充當購房人向銀行辦理70的按揭,這樣銀行就一次性地給譚何二人貸款45萬元,而譚何二人應該以後20年每月向銀行連本帶息還款3000元左右,由於公司和職工有協議在先,這個房子並不是真正賣給他們公司承擔每月3000元的還款,拿走45萬元的貸款.然後他們再把房子賣給現在的業主許艷琴,又拿到66萬元.這樣的話,一套房子,公司就拿到了111萬元.
記者:"你們通過這樣一種方式從銀行套取的錢是多少?"
馬媛:"銀行貸款給我們是410萬."
記者:"那麼你把這房子賣給現在的這些業主,從這個中間收到的現金是多少?"
馬媛:"我們現在收到315萬."
這樣,開發商通過這種重復銷售的手段,獲取了700多萬元的資金.我們通過調查了解到這樣重復銷售的房子一共有13套.這也就是為什麼鄭志明遲遲辦不成按揭而許艷琴拿不到房產證的真實原因了.因為這些房子早就辦過按揭抵押給銀行了.
建設部住宅與房地產產業司副司長沈建忠接受記者采訪時表示:"這個情況應該是一種騙貸行為.將來這個會引起金融風險,這是一個很重要的問題;第二個就是業主的利益得不到保證."
廣東省消費者委員會副會長陳國梁說:"如果這個發展商要是卷款逃跑的話,那這個對銀行的損失就更大.銀行沒有辦法,它只能承受這套房子,它的錢是收不回來的.但是承受這個房子,還面對一個問題,這套房子已經給業主住進去了,那麼將來這套房子究竟歸誰,又產生一系列的糾紛."
開發商為解決資金問題而采取的不法操作,不僅給銀行造成風險隱患,更使購房者的利益遭到了巨大損害.對於小區所有住戶來說,開發商資金不足造成小區設施不完善,使得他們生活非常不方便.而對於買了重復銷售的房子的業主來說,花了錢,卻不能成為房子的真正所有者.而這一切,現在的業主在購房時完全不知道.為了不讓購房者察覺他們要買的房子已經被按揭過,開發商極力鼓動他們現金購房.
業主周天琳:"最開始我們還是想按揭,那個售樓小姐就講,我們現在有一種方法叫做分期免息付款,就是說,你不用付銀行這部分利息.我們當時跟她定的,就是分四期(付給開發商).我們覺得這個也可以接受."
同時,開發商利用一些購房者經驗不足,購房知識欠缺的現實,在契約上做手腳.
周天琳:"我們(在合同上)簽了字了,要求給一份給我們留底,我們雙方互相有一份,他就是不給,他說給你也沒有用.我說你給個復印件給我也行,他復印件也不肯給,那我就馬上把那個合同號抄起來."
由國土和工商部門制定的房地產預售契約跟商品房預售許可證是配套的,一套房子只有一個合同,而且合同的編號已經在預售許可證上注明.周天林抄下來的合同號碼根本不是預售許可證上注明號碼.顯然,周天林簽定的合同是假的.因為真正的合同在開發商辦理銀行按揭時已經使用過了.
對此,馬媛解釋說:"第一次買賣,是我們公司自己的內部運作.
這種情況在房地產行業由於資金情況比較緊張的時候,也有一定的開發公司是用這樣的方式,它只是開發過程中的一種短暫的一種行為."
但是,業主們對開發商的這一手段表示了憤慨.建設部住宅與房地產產業司副司長沈建忠表示:"騙取銀行的貸款是一種擾亂金融市場秩序的行為,是絕對不允許的,發現了一定要嚴厲打擊."(文:徐榕李錦)