上海房屋買賣合同哪裡購買

上海房屋買賣合同哪裡購買

1.購買商品房應注意的幾個法律問題

商品房是指房地產開發企業經批准用於市場出售並按政府規劃許可而建造的房屋。商品房按銷售對象可分內銷商品房和外銷商品房，

可以購買上海市內銷商品房的對象為：境內（不含港、澳、台）的內資企業、事業單位、機關、團體、其它組織及具備合法身份證明的中國公民，在境外留學或工作但未取得長期居留權的中國公民，在境內注冊的企業（限購買新建內銷商品住宅供本單位員工居住），
可以購買外銷商品房的對象除可以購買內銷商品房對象外，還包括境外的公司、企業、其它組織和個人（法律另有規定的除外）。
由於內銷商品房的開發成本比外銷商品房的開發成本相對要低，所以內銷商品房的價格比外銷商品房的價格也來的相對要低，在市場上有個別境外人士購買內銷商品房，雖然付清了房款收了樓，但其對房屋的利益卻不受法律保護，雙方所簽的房屋買賣合同是無效合同。目前司法實踐中只能通過返還財產的方式來解決此類糾紛。

目前上海市場上購買內銷商品房領到的房地產權證有兩種顏色，一種是綠色權證，一種是黃色權證。
綠色權證指定房地產開發經營企業是通過出讓、轉讓方式取得土地使用權並已付清了土地出讓金，這樣，綠色權證所記載的房地產可直接進入市場交易，綠色權證的土地使用權都是有期限的，到期業主應按規定另行交納土地出讓金。
黃色權證是房地產開發經營企業通過行政劃撥方式取得土地使用權（1994年後立項的商品房已取消行政劃撥土地使用權方式）並建造的商品房的權證。黃色權證的土地使用權是沒有年限的。黃色權證所記載的房地產按規定辦理補地價等有關手續後，可進入房地產市場。
外銷商品房由於房地產開發經營企業都是通過出讓方式取得土地使用權，所以外銷商品房的權證都是綠色的，可直接進入房地產市場。

按簽合同時商品房是否可馬上交付使用，商品房可分為期房和現房。
所謂期房是指在建商品房。
現房是指已竣工且具備法律規定的交付使用條件並有相關文件的商品房。
購買期房顯然要比購買現房的風險要來得大，這是因為購房者要把房款全部或部分付出去，但房產商是否能把該項目按期全部並且是合格地建設好是不確定的，這將受到各種因素的制約。
為降低購房者的風險，法律規定，房產商預售期房必須經主管部門審批並取得商品房預售許可證，主管部門頒發商品房預售許可證的前提是確認房產商已合法取得土地使用權並已辦理登記，工程已經取得規劃、建設許可，工程已達到法定的進度，落實了市政等配套建設計劃以及預售款監管銀行等。
所以，對購買期房者來說，審查房產商是否有商品房預售許可證是購買期房的必要前提，是降低風險的最好辦法。其次，買期房最好選一些信譽好，有實力的房產商。購買期房的優點是期房房價比現房房價要低。

房產商出售現房應當持有《住宅交付使用許可證》（僅指住宅房）或房地產權證。
只有擁有上述文件，才能說明土地使用權已合法取得；工程質量已經過法定質監部

2.隨著人們生活水平不斷提高，購買商品房的居民也逐步增加，購買商品房對家庭來講，是一件重大的事情，筆者在此提醒大家購買商品房時應注意以下事項：
一、看樓房、戶型設計是否合理。商品房的設計一般是南北朝向，廚房、衛生間最好朝北，這種戶型布局廚、衛不占南向房間，夏季也不熱。根據家庭人口狀況和經濟條件，確定廳、室的數量。只要滿足使用功能要求，家具放置合理，不感覺擁擠就可以，不必求大，也減少打掃衛生的時間。來客較少的住戶，客廳有25—30平方米就夠用了。學生臥室不能小，廚房、衛生間不宜小，廚房用具和衛生用具要有處放，如果放在其它房間，就會顯得亂，每一種戶型都有不足之處，要看總體布局和各房間的面積、長寬比例是否合理。

二、查驗各種證件。對於即將開工的商品房和正在建設的商品房，必須查驗開發商開發的商品房是否合法，一項建設工程的審批手續要有“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。如果手續不全，以後住戶的《房屋土地使用證》和《房屋產權證》就很難辦理。

三、認真簽訂合同。戶型滿意，查驗開發單位的審批手續齊全後，要簽購房合同，購房合同注意認真閱讀，合同各條款內容必須清楚、明白，越詳細越好。對合同缺少的條款和不清楚的內容，采用補充合同進行簽訂。正在建設的工程，住戶可請建築業懂工程質量的人士或干過主體工程的師傅一起對工程進行檢查，框架結構工程，必須檢查鋼筋的外觀，冷彎質量，水泥品種及生產廠家，砼的配合比，澆築質量。磚混工程還要檢查磚的質量，砂漿配比和砌築質量。已經竣工的工程，必須查驗《竣工驗收合格證》，小區的綠化，附屬設施是否與購房合同相符，室內的設施是否滿足使用功能的要求，如廚房、衛生間的頂棚，地面的管道周圍是否有滲漏現象，給水、排水、采暖設施是否有滲漏，下水管道、地漏是否暢通，電氣設施是否開關靈活，各種插座的線路是否接通，門扇開合是否靈活，窗扇推拉及配件情況，頂層還要看屋面是否滲漏。

四、了解各項費用。主要有：購房款，契稅，合同印花稅，產權登記費，測量費，住宅公共維修基金，物業管理費等，如果貸款，還要交貸款保證金，抵押登記費、保險費、評估費和公證費等。