個體經商戶可以經營房地產開發、租賃嗎？

個體經商戶可以經營房地產開發、租賃嗎？

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從全球的經驗來看，地產開發存在從“移動業務”向“存儲業務”逐步發展並達到平衡的過程。

此次金融危機在中國不同行業和地區引發了不小的局部性經濟震蕩，對地產開發行業的影響尤其明顯，從去年開始出現的企業兼並、土地再轉讓、政府土地收回、商品房降價和銷售滯緩都是征兆。在過去近2年的經濟和行業波動時期，為數不少的地產開發企業出現了不同程度的經營風險：

一、成本管理失控。一旦房價停止上漲或發生下行，盈利就受到較大影響；二、多項目的優勢未能體現，在關鍵時刻並未能發揮企業內部的協同和規模優勢，反而在短時間內成為負擔；三、盲目擴張的巨大風險。在追求擴大自身土地儲備的同時，一旦出現銀行開發信貸收緊或政府開發政策執行從嚴，企業就會出現資金運作的高度緊張。

但2009下半年隨著政府經濟刺激力度逐步體現、商品房供應的減少和市場對經濟偏好的預期，房地產市場開始出現逐步回暖的跡象，同時過去幾個月幾家全國性和區域性地產開發企業成功上市以及對熱點地區一級市場土地資源的爭奪，感覺地產行業又一輪的春天似乎已經來臨。慶幸的是上述這些經營風險並沒有導致太多地產開發企業的倒閉或破產情況，但地產開發企業應能從這段動蕩時期及所發生的經營風險中得到警醒。

到目前為止，地產開發企業還普遍性存在“依靠土地增值獲利”的特點，即依靠從獲取土地到實際商品房出售的時間段內土地增值的收益來獲取利潤。在和一些地產開發企業的交流中發現，如果把土地增值的部分扣除，很多項目是微利，可能有的項目利潤甚至為負，這說明作為一個企業組織體（從規劃到營造到銷售這些核心業務環節）可能並沒有能夠創造價值，而是相反。

從企業管理的視角來看，地產開發行業可以借鑒汽車制造行業的發展歷程。中國的汽車行業在2004年之前的幾年經歷了一輪超高速發展，我們應還記得當時要額外支付加急費才能提前取車，但在2004年前後的一段時間市場發生了不小的震蕩，領先企業普遍性經歷了銷售下降的鎮痛，當時的市場正發生從“賣方市場”到“買方市場”的轉變。從那時候開始整車制造企業才逐步擯棄原先“把車造出來、把廣告做好就能把車賣掉”的粗放思維方式，而逐步把精力和資源轉向“控制成本、提升客戶服務、提高內部運營效率和質量、加快產品開發速度”等這些深層次的“精細化管理”的舉措上來，致力於提升企業整體的管理能力。

地產開發行業也將會發生這樣的變化，有可能在局部區域和細分市場先出現。如果當地產行業的買賣雙方關系發生轉化，或者有下一輪更長時期市場震蕩的時候，我們才能看到誰是真正的地產開發行業領先者。較為領先的地產開發企業已經萌生“向管理要效益”的意識，並開始進行向“精細化管理”的轉變和嘗試，但目前我們更多看到的還是這樣一些現象：第一，企業多關注資源的獲取和營銷手段，少關注業務運營的效率和質量；第二，企業重視政府關系型和公關型人才，相對忽視管理、財務、人力資源和信息技術等領域的專業化人才；第三，業務依靠個人能力的推動，少注重企業體系化的能力；第四，企業少關注成本管理，更看重價格的上漲。

在過去的30年中我們看到很多跨國企業以及國內企業都是在被迫、面臨嚴峻考驗的情形下才考慮進行企業管理轉型的，但也有一些持續成功的企業能夠不斷感應市場的發展、自我覺悟進行管理的創新和能力提升，為下一輪競爭的到來打好基礎，這對當前中國的地產開發行業應該同樣適用。