我國廉租房運作模式探討與建議

我國廉租房運作模式探討與建議

建立廉租住房保障退出機制的配套政策與措施
  廉租住房保障退出機制是住房保障體系建設的重要內容,是政府調控和管理保障性住房資源、保證社會最低收入群體住房權益的一項必要手段。當前我國的廉租房制度處於探索階段,尤其是廉租住房保障退出機制還有很多方面需要進一步完善。
  (一)建立和完善住房保障相關的法律體系及其懲戒機制。住房保障制度作為一項重要的社會政策,需要有效的法律支持。從西方國家的立法狀況來看,許多國家都先後頒布了涉及住房保障的基本法律,美國自上世紀30年代開始先後出台了《住宅抵押貸款法》、《國家住宅法》、《住房與城市發展法》、《國民可承擔住宅》等法案,80年代英國頒布了《住宅法》。這些法案不僅涉及居民的居住問題,而且對低收入群體的住房保障做出了相關規定,嚴格規定住房保障對象進入、退出的管理辦法。目前,我國缺乏專門的住房保障法律法規。有關部門應盡快制定符合我國國情的統一的住房保障法律法規,從立法上規定住房保障的對象、標准、水平、資金的來源、專門管理機構的建立。各地應結合本地經濟發展的實際,制定出地方性的住房保障法規,並針對住房保障的不同對象,提供多種住房保障方式。嚴格制定住房保障對象的進入、退出管理辦法,規定居民收入發生變化後的相應保障措施。在此基礎上,應強調建立和完善法律意義上的懲罰機制,明確合理的懲罰性規定,給一些違法行為予以懲罰。在確定懲罰性規定時,要依據客觀情況,對不同的主觀惡性、不同的損害程度確定不同的懲罰性規定。[3]58-59
  (二)加快個人信用制度建設。實踐證明,香港由於存在較好的信用制度體系,使得住進公屋的對象基本上能夠自覺退出,政府也無須投入大量精力進行監督。可以說,信用制度的建設,是廉租住房保障退出機制最有效、最直接的方法。目前我國信用制度建設才剛剛起步,政府可以深度介入,強制推行個人信用制度。
  1.統一個人信用檔案標准,建立個人基本賬戶制度。個人信用檔案是以集中、統一、規范的形式反映個人資信狀況的信息集合,包括個人基本資料、經濟信用資料(即個人與銀行發生的相關交易信息資料)、個人的社會信息及特別記錄三個方面的內容。個人信用檔案應以居民身份證號碼作為唯一標准,所有的個人信息均與其身份證號碼建立固定聯系。通過建立統一、規范的個人信用檔案標准,為個人信息的無障礙溝通和資源共享奠定基礎。在儲蓄實名制的基礎上,為每一個有經濟活動的人設置一個實名個人帳戶,並同時配置一個社會保障號碼,根據個人社會福利帳戶(住戶公積金、養老保險、醫療保險)、所得稅記錄等,建立內容豐富、側重經濟信息的個人帳戶,促使人們自覺地把講信用作為一種長期行為而非短期投機行為來認真對待。
  2.建立個人信用資信評價機構,對個人的信用程度進行評估。通過個人信用資信評價機構對個人申報的收入進行審核,同時,對個人及其家庭收入變動情況跟蹤調查、及時反映,並進行個人及家庭經濟信用評估。
  3.充分運用先進的信息技術手段,加快電子化建設。建立個人信用制度從一開始就要將個人信用檔案納入計算機管理,實現信用調查和信用評級的計算機操作,並加快軟件開發和網絡建設,逐步完成跨行業、跨系統、跨地區聯網運行,實現信息共享和及時溝通,徹底解決信息不對稱的問題,為住房保障退出機制的健康發展提供信息支持。
  (三)培育和規范廉租住房保障退出監督管理機構,加強對保障對象的監管。依據經濟學原理,廉租住房戶是一個理性的經濟人,其逃脫不了追求個人利益最大化的本質屬性,因此,必須成立專門的退出管理機構對住房保障對象進行監管。建議自上而下建立市、區、街道、社區多級監督管理體系,成立專門的監督管理機構。廉租住房監督管理機構應動態地、連續地發揮自身在住房退出機制中的作用,其職責包括:制定規范的監督調查程序、調查內容,負責審查住房保障對象的家庭收入變動情況並對其收入情況進行動態跟蹤,定期界定退出對象;負責對保障性的實物配租房的使用監督和承租對象的違法行為的查處,確保最低收入和住房困難“雙困戶”的住房利益;負責對廉租住房分配部門的分配監督,杜絕分配者以權謀私,保證廉租住房規范合理的分配和使用。在監督和管理過程中,應實行廉租房租賃管理機構和監督管理機構相分離的原則。廉租房租賃管理機構負責承租對象的資格認定和日常管理,廉租房監督管理機構負責監督租賃管理機構和承租者的違法行為的查處,這樣可使租賃管理機構和監督管理機構完全獨立,體現公平和公正。
  (四)制定有利於廉租住房保障退出的優惠政策。在我國當前的經濟社會發展背景下,資金的欠缺是廉租住房制度發展的瓶頸,應盡量降低不必要的成本。退出制度的設計應考慮如何讓廉租住房戶主動積極地去申報個人的信息從而及時退出保障性住房,這會大大降低行政資源支出。因此,政府應因地制宜地制定主動申請退出的優惠政策,鼓勵自行置業,促進條件轉好的保障對象申請自動退出,購買經濟適用房或商品房。保障對象自覺主動退出廉租福利後,能得到政策性優惠,諸如提供低息購房貸款、優先購買經濟適用房、購房稅費減免等;若不主動退出,不僅得不到置業優惠,而且要承擔相應的法規責任。這樣,就可以極大地調動部分條件轉好的家庭退出後置業的主動性。[2]185
  (五)全面提高住房保障對象勞動力市場能力,增加其收入。廉租住房保障對象整體素質偏低是其勞動力市場能力不強的最主要的原因,要增加收入就必須提高其勞動力市場能力。(1)針對文化偏低的對象,舉辦各種類型的知識培訓班,輔之以各種專門技術、技能的培訓,提高其基本素質。(2)面向勞動力市場需求,加快建立廉租住房保障對象技能培訓中心,對那些有就業能力和就業願望的保障對象進行多種適應市場就業需要的技能培訓,提高其勞動力市場能力。(3)聯合勞動部門、民政部門和用人單位舉辦低保就業人員專場招聘會,有針對性地開發崗位,進行就業援助。
  (六)從實際出發采取不同的住房保障運作模式。當前,我國廉租住房制度有三種保障方式:租金核減、實物配租和租金補貼。在有一定公房存量的城市宜以租金核減為主,輔之以租金補貼。實物配租是通過新建住房和收購舊住房,按較低的租金向廉租對象出租,它在提租、購買或退出住房等方面,雖然操作難度大,管理成本高,局限性較大,不易建立廉租對象收入提高後的退出機制,但適合於房源短缺的城市采用。在房源充足的城市,通過發放租賃住房補貼,由最低收入家庭到市場租賃住房,可以把保障機制融於市場機制之中,最大限度地減少對市場配置資源效率的干擾,適應當前我國經濟結構變動時期就業、收入狀況變動較快的現實,有利於退出機制的形成,而且可以簡化退出操作程序和難度。比如,有助於對假冒“雙困房”和家庭收入超標的承租戶采取立即停發租金補貼,並通過法律途徑和新聞曝光的方式追繳已發的補貼及罰款,有效避免“遷出難”和收租被動的種種麻煩