土地評估問題_大眾科普網

2、采用收益還原法評估待估宗地土地價格

（1）確定房地年總收益

調查待估宗地所在區域類似房地產出租收益水平，考慮到待估宗地上房地的個別因素，確定待估宗地的房地出租的單位租金為每月每平方米175元，總建築面積5317.88平方米，房屋出租率為60%，房屋有效出租比率為92%，則：

房地年總收益＝月租金×12×總建築面積×出租率×有效出租面積比率

=616.45（萬元）。

（2）還原利率確定

1）土地還原利率

土地還原率r根據《武漢市人民政府關於實施武漢市市區2006年土地級別與基准地價標准通知》（武政[2005]16號），按7.39％計。

2）房屋還原利率

通常房屋還原利率高於土地還原利率，依據武漢市房地產市場狀況和《武漢市人民政府關於實施武漢市市區2006年土地級別與基准地價標准通知》（武政[2005]16號），房屋的還原利率取為9.38％。

(3)房地出租年總費用

1）管理費：指對出租房屋進行必要管理所需的費用。按年租金的2%計，則：

管理費＝房地年總收益×2%＝12.33（萬元）。

2）維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。按房屋重置價格的2%計算。該宗地地上建築物為鋼混一等，根據武漢市物價局、房產管理局[2006]74號文件《關於印發武漢市房屋重置價格標准的通知》，確定房屋單位面積重置價為1150（元/平方米），則房屋重置價為1150×5317.88＝611.56（萬元）；此外，室內進行一般裝修，根據市場裝修費用行情，裝修費約為122.31萬元，此外，室內配套設施，則總的房屋總重置價格為733.87萬元，則：

維修費＝房屋重置價格×2%＝14.68（萬元）

3）房屋年折舊費：

房屋的殘值率為0％，房屋的耐用年限為60年，土地使用權設定年限為40年，故房屋的可使用年限取為40年，則：

年折舊費=房屋重置價格/土地使用權設定年限

＝18.35（萬元）

4）保險費：指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現值乘以保險費率2‰計算。

依據委托方提供的資料和現場實際踏勘，確定房屋目前成新率為9成新，則：

房屋現值＝房屋重置價格×成新率

=660.48（萬元）

保險費＝房屋現值×2‰＝1.32（萬元）

5）稅金：指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅及其附加等。依據武漢市地方稅務局、武漢市房產管理局有關文件，出租的稅金標准如下：

①房產稅:取租金的12％

房產稅稅金＝房地年總收益×12%＝73.97（萬元）

②營業稅：取房地年租金的5%

營業稅稅金＝房地年總收益×5%＝30.82（萬元）

③城市維護建設稅：取營業稅稅金的7%

城市維護建設稅＝2.16（萬元）

④教育費附加：取營業稅稅金的3%

教育費附加＝0.92（萬元）

⑤堤防工程修建維護管理費：取營業稅稅額的2%

堤防工程修建維護管理費＝0.62（萬元）

⑥平抑副食品價格基金：取租金的1‰

平抑副食品價格基金＝房地年總收益×1‰＝0.62（萬元）

⑦地方教育發展費：取租金的1‰

地方教育發展費＝房地年總收益×1‰＝0.62（萬元）

⑧印花稅：取租金的1‰，

印花稅＝房地年總收益×1‰＝0.62（萬元）

稅金合計為：110.35萬元。

房地出租年總費用＝管理費＋維修費＋房屋年折舊費+保險費＋稅金

＝12.33＋14.68＋18.35＋1.32＋110.35

＝157.03（萬元）

(4)房地年純收益

房地年純收益＝房地年總收益—房地出租年總費用

＝616.45－157.03

＝459.42（萬元）

(5)房屋年純收益

房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原利率＝61.95（萬元）

(6)土地年純收益

土地年純收益＝房地年純收益—房屋年純收益＝397.47（萬元）

(7)計算待估宗地總地價

待估宗地土地使用年期n為40年,則：

總地價＝土地年純收益÷r×[1－1/（1＋r）
n
]

＝5067.95（萬元）

(8)計算待估宗地單位面積地價

宗地總面積為208.48平方米，則：

單位面積地價＝總地價÷宗地總面積

＝13237（元/平方米）

收益還原法評估過程詳見表16。

表16收益還原法評估過程一覽表

宗地名稱

房地年總收益（萬元）

房地年總費用（萬元）

房地年純收益（萬元）

房屋現值（萬元）

房屋還原率

房屋年純收益（萬元）

土地年純收益（萬元）

土地還原率

土地使用年期(年)

總地價（萬元）

土地面積(m
2
)

宗地單位地價(元/m
2
)

江漢區俊華大廈4層、5層地塊

616.45

157.03

459.42

660.48

9.38%

61.95

397.47

7.39%

40

5067.95

208.48

13237.00

在土地估價中,收益法運用扣除折舊的理由是:折舊是房屋在使用過程中因損耗而在租金中補償的部分價值.顯然,由於這部分價值應歸屬於房屋而非土地.

在房地產估價中,折舊的內容是指會計上的建築物折舊和土地取得費用的攤銷,而這些都是房地產價值的構成部分.

非常高興為您解答。