甲級寫字樓物業管理方案

物業概況（按照物業具體地理位置、周邊設施、具體情況及環境風格描述）
______________位於_______________，周邊周邊設施_______，交通便利，地理條件優越。

______________由____________開發建設，占地面積______平方米，總建築面積_________，大廈內設中央空調、24小時熱水及消監控設施，配有___台電梯。

編制依據（按照國家或建設部等有關法律規定以及當地有關規定）
※《浙江省物業管理服務收費暫行辦法》
※《杭州市物業管理條例》
※《杭州市物業管理服務收費管理辦法》
※樓書
※浙江xx物業管理有限公司質量手冊及其他規定
管理目標（按照物業具體情況描述）
為充分體現開發商建造________的開發初衷，開創高檔寫字樓的新時代，我們將本著浙江xx物管公司“真誠、善意、精致、完美”的企業精神，及“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針，堅持“以人為本”的服務管理理念，對__________（小區）實施科學的管理、提供優質的服務，並在現有管理經驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新，導入先進的管理理念，創建出一套與業主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。

大廈管理工作將參照地方和全國物業管理優秀示范大廈評定標准，確保業主綜合滿意率達到93%―95%以上。大廈交付兩年內達到（地區）物業管理優秀示范大廈標准，三年內達到全國物業管理優秀示范大廈標准。

管理原則
為實現即定管理目標，追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益，在物業管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務第一、管理從嚴的原則：
“服務第一”是物業管理的宗旨，因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念，從業主的需求出發，強化服務機能，豐富服務內涵，提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎，包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主不適當行為的管理和勸阻，建立嚴格、周全的管理制度，實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

（二）專業管理與業主自治管理相結合的原則：
在日常管理中，要充分發揮兩個積極性，即物業管理公司的積極性和業主（租戶）的積極性。物業管理公司應當尊重並按照廣大業主的要求，通過管理處對物業實施專業化的管理，同時努力爭取業主（租戶）的支持配合，使其能正確使用和維護物業，並自覺遵守業主公約，共同創建文明的辦公環境。

（三）物管為主、多種經營的原則：
在搞好日常管理和常規服務的同時，從物業的實際出發，開展一系列服務性的多種經營，既滿足廣大業主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經濟積累，以利於更好地為業主（租戶）服務。

管理辦法
（一）實施全程物業管理，從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議，構築一個優秀的物業管理硬件環境。
（二）成立（大廈）管理處，配備專業管理人員，實施專業化管理。
（三）在公司現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，積極培養高素質的管理人才，為（大廈）組建一支高素質的物業管理隊伍。
（四）導入iso9000質量管理理念，緊密結合物業具體實際，制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標准的物業管理行為規范，以制度促管理，寓管理於服務。
（五）嚴格遵守《杭州市物業管理條例》等有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案；與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為。
（六）運用cs系統（顧客滿意戰略），建立富有親和力的管理和服務模式。
（七）采取智能化手段構築社區信息互動平台，提高管理水平和管理效率。
（八）運用cis系統設計，進行整體形象策劃包裝，形式獨特、鮮明的形象系統，以提升物業的整體品位。
（九）依照市場化、企業化的運作方式，提供全方位服務，開展多元化經營。

物業管理服務項目
（一）公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：
1、協助公安部門維護大廈內的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；
3、大廈共用部位和公共設施設備維護和保養；
4、公共綠地園藝的培植和保養；
5、室內公共場所綠化擺放養護；
6、對大廈的各類資料進行管理；
7、未裝修房屋通風、打掃等服務；
8、電話及訪客留言轉告；
9、雨傘、雨衣臨時借用；
10、節日環境布置；
11、重要時刻提醒服務；
12、代訂報刊、信件收發；
13、代聘鐘點工服務；
14、代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費；
15、代叫出租車；
16、代辦保險；
17、義務安全用電常識宣傳。

（二）有償專項服務項目（可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務，具體價格在業主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）：
1、大廈內物品搬運；
2、各項健身、娛樂活動（視大廈配置而定）；
3、機動車輛清洗：
4、提供大廈報警室內系統維護服務；
5、提供小型商務會議場所及服務；
6、商務中心服務；
7、辦公區域綠化供應及代為養護；
8、辦公區域報警系統維護及接警服務；
9、辦公區域設備設施上門維修安裝等；
10、代訂車、船、機票；
11、代訂代送飲用水。
具體方案
大廈的物業管理由早期物業管理介入階段（物業預售至交付前三個月）與前期物業管理實施階段（物業交付前三個月至業主委員會成立）組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。
第一階段：早期物業管理介入階段
從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建築安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。
一、管理內容：
1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據；
2、參與評審物業規劃設計及建築面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議；
3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕後期管理的壓力；
4、提供有關公建配套設備設施的改良意見；
5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見；
6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見；
7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見；
8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷；
9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見；
10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通；
11、參與開發商物業竣工驗收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；
2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量；
3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；
4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；
第二階段：前期物業管理階段
前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。
一、接管驗收管理方案
為確保大廈的環境、建築和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日後物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標准作業程序
（一）、管理內容：
1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間；
2、編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標准、方法和日程安排；
3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標准，對物業進行現場初步驗收，並將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。
4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標准；
5、與開發、施工單位聯合進行物業交接：
（1）核對、接收各類房屋和鑰匙；
（2）核對、接收各類圖紙資料，並加以整理歸檔；
（3）核對、接收各類設施設備；
（4）核對、接收各類標識。
（二）管理措施：
1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作；
2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識；
3、掌握物業驗收的標准和程序；
4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。

二、業主入伙管理方案
在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對於塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。
（一）管理內容：
1、准備業主領房所需資料；
2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務；
3、按領房流程辦理領房手續：
（1）憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料；
（2）陪同業主驗房，辦理領房手續；
（3）收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用；
（4）對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認後，填寫《業主驗收交接表》，並與業主約定時間，及時解決。
（二）管理措施：
1、制定《業主領房程序》，准備各有關所需資料；
2、按照業主領房程序，安排工作流程；
3、策劃業主入伙現場布置方案；
4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見；
5、按規定辦理業主入伙手續。

三、治安管理方案
在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，

特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
（一）管理內容：
1、常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主（租戶）安全的行為。
（1）門崗的任務：
??禮儀服務；
??維護出入口的交通秩序；
??對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；
??制止身份不明人員、衣冠不整者和閒雜人員進入大廈；
??夜間對外來人員進行詢問和登記；
??嚴禁攜帶危險物品進入大廈；
??遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，並作登記；
??為業主提供便利性服務。
（2）巡邏崗的任務：
??按規定路線巡視檢查，不留死角；
??巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作；
??對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范；
??對大廈及樓宇安全、防火檢查；
??裝修戶的安全檢查；
??防范和協助公安部門處理各類治安案件；
??防范和制止各類違反大廈管理制度行為。
2、技術防范：
應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。
（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，並及時通知值班保安，進行現場處理。
（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，並把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。
（二）、管理措施：
1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心；
2、強化保安人員的內務

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