急問:房屋貸款問題

看上了一套房交了首付,目前還是很糊塗,開發商還沒有去辦房貸,若我們能在兩三個月或一年之內提前全部還清貸款,采用等額本息,等額本金哪種方式更好?請大家支支招,先謝謝啦!

首先是這樣，如果開發商還沒有給你辦理房貸呢。你又能在最近把貸款還清，那麼你提前和開發商打招呼，他們就不會辦理貸款了。這樣對你來說是一舉兩得，一是不用還銀行利息，二是在銀行沒有貸款記錄，否則以後在買房會按照二套算的。如果已經辦理了，那麼就說說提前還貸，指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，並保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款；按照銀行規定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。提前還貸目前最常用的兩種還款方式為等額本息還款法和等額本金還款法。
等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本金和利息。這種方式在償還初期的利息支出最多，本金還得相對較小，以後隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。
等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。
在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高於等額本金還款法。因此，如打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。
按還款方式不同，借款人可以選擇期限減按或全額減按。
部分提前還款後，剩余貸款處理方式：
縮短還款年限，月還款額基本不變
減少月還款額，還款期不變
提前還貸就省錢，
有相當多的朋友提出這個問題，說很多有經驗的人告訴他們，貸款應該在第ｘ年還清，這個“第ｘ年”，有說５年的、有說１０年的、還有說１５年的。其實提前還貸到底在哪年進行合適，完全由個人情況而定，沒有在哪年提前還清就一定劃算的道理。
我們先從貸款年限、利息、月還款方面進行講解，這個明白了，提前還貸的問題自然也就明白了。
一般來講，貸款的利息與本金之間的比例基本是這樣的，貸款最長年限是３０年，通常分為三段，即１０年、２０年、３０年。無論等額本息還款法還是等額本金還款法，１０年的貸款利息，接近本金的１／３左右；２０年的貸款利息，接近本金的２／３；３０年的貸款利息，本息接近相等。
以等額本金還款法為例，貸款１５萬元，貸款期１０年，總利息約為４．８萬元；貸款期２０年，總利息約為８．８萬元；貸款３０年，總利息約為１３．１萬元。如果用目前使用率較高的等額本息還款法，同樣貸款１５萬元，貸款１０年，總利息約為４．８萬元；貸款２０年，總利息約為１０．４萬元；貸款３０年，總利息約為１６．７萬元。
表面上看，當然是貸款年限越短利息越少，但問題是貸款年限的長短，決定了每月的還款額多少，這就跟貸款人自身情況掛鉤了。比如上面的例子，１５萬元貸款１０年，等額本息還款法，月還款達到了１６５１．０３元；貸款２０年的話，月還款１０５８．２７元；貸款３０年，月還款額才８８１．０６元，很多家庭都只能承受這個數字。
所以說，利息合適不合適僅僅是一方面，每個人都得根據自身的實際情況，決定能承受多少月供，再選擇適合自己的那個貸款年限。
到底哪年提前還貸合適的問題，跟上面的道理是一樣的，只要提前還貸，肯定是省錢了。比如，貸款１５萬元，貸了２０年，在第５年提前還清所有余額，需要一次支付１２．７萬元，節省了利息６．３萬元；在第１０年還清，需要一次性支付９．７萬元，節省了利息３萬元；在第１５年還清，需要一次性支付５．５萬，節省利息８２３９元。
但問題是，有的人想在第５年還清，但一次性拿出１２．７萬元，他是否能承受？所以，不是每個家庭都能提前還貸，不是每個家庭都能享受到節省大額利息的實惠。
到底哪年提前還貸合適的問題，完全是貸款人自身的實際資金實力問題，絕對沒有一個統一的還貸年限，在這一年提前還貸就肯定合適。
不過有兩個例子可以說明一些問題。
１、有一位客戶，因對自己貸款後續資金來源低估，而選擇了最高年限３０年，總額６８萬元的貸款。其每月等額還款金額為３９０６．６２元，其中，３１６０．９９元為利息，７４５．６３元為本金。兩年來，這位客戶共還本金為７４５．６３×２４（月）＝１．７８９５１２萬元，償還利息為３１６０．９９×２４＝７．５８６３７６萬元。可見大部分資金償還的只是利息，而本金僅占１９．１％。
２、還有一個客戶，貸款了２０萬元，貸款期２０年，利息約１３．９萬元。她想到提前還貸省錢，於是東湊西借的在第１５年提前還貸，一次性集了７．４萬元。而她前１５年已經繳納的利息為１２．７萬元，她這次集資提前還貸節省了１萬元。
這兩個例子恰好相反，一個是在貸款的早期，第二年提前還貸。另外一個是在貸款的後期，還剩５年的時候提前還貸。但從中應該看出一個問題，他們有點得不償失了，也就是“賠了”。第一個例子中，提前還貸了，是省到錢了，但前兩年還的基本都是利息。第二個費了很多周折，好不容易才湊齊了提前還貸的錢，但發現８／９的利息其實早已經還完了。
提前還貸的宗旨，就是想節省利息，而這兩個例子雖然都省了利息，但其實跟預計的想法相差甚遠。如果非得說提前還貸哪年合適，那麼現在只能說這兩種情況都不太“合適”。
建議：對於普通家庭的提前還貸，不要打破家庭收入和消費的規律，量力而行，提前還貸數額太大容易給家庭經濟帶來風險。對於一般家庭來說，建議多次提前還貸，每次提前還貸數額不大。這樣做的好處是，在做到減少本金額度和利息的同時，不影響正常生活，只不過減少額度不大而已。
無論任何情況下提前還貸，都有要求貸款者提前10個工作日書面申請，時間不滿一年提前還貸的，違約金是提前還款金額的5%，滿一年後，提前還款額正好為正常每月還款額的6倍……>>銀行一般現在都規定在借款期內、貸款發放滿一年以後，經銀行同意，市民可書面申請提前歸還部分或全部貸款。各家銀行對於提前還貸的規定都不是一致的，所以市民在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程，提前預約。此外，如果加息的話，新的利息標准也將在新的一年開始時計算，所以，即使要提前還貸，購房者也要把握好時機，盡可能在新利息生效前一年的年末提前還貸。購房者在提前還清全部貸款後，別忘了到保險公司等部門退保。在貸款人提前償還全部貸款後，原個人住房貸款房屋保險合同也提前終止，因此按有關規定，貸款人可以攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司按月退還提前交的保費，提前還清貸款所退還保險費為已交保險費在提前歸還時的現值減去提前歸還前占用保險費在提前歸還時的現值。提前還貸可以少付利息的觀點是正確的，但如果借款人具備一定的投資能力，可以利用借款進行再投資獲得利潤的話，那麼提前還款是沒有必要的。因為其大可用投資賺來的錢支付銀行的還款額。若利率不是上調很多，那麼月還款額相對現在的還款而言，並不會高得離譜。
各大銀行提前還貸規定(僅供參考)
工商銀行：要求貸款者提前10個工作日書面申請銀行，不滿一年提前還貸的違約金是提前還款金額的5%，一年滿後，提前還款額下限正常每月還款額的6倍。
中國銀行：要求提前15個工作日書面申請，不滿一年提前還貸的違約金是提前還款總金額的一個月利息(利率為提前還款日的日利率×30)，一年滿後，提前還款暫不收取違約金。
建設銀行：不滿一年提前還貸不受理，無違約金；特殊情況下(如動拆遷貨幣化資金)可以考慮，但需要支付同檔利率的一個月利息；貸款期限在1年以上的，在借款期內，借款人向銀行提出提前還款書面申請後，經貸款行同意，可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償的部分在以後期限不再計息，此前已計收的貸款利息也不再調整。提前清償全部貸款的，經貸款行同意，根據合同約定期限的利率和貸款余額按照實際占用天數計收息。
交通銀行：一年之內一般不受理，一年以後，提前還款額度不得少於6個月的還款金額。
農業銀行：要求提前7個工作日書面申請，一年滿後，提前還款額下限正常每月還款額的6倍。

等額本息還款適合收入穩定的群體,銀行目前辦理得最多的還款方式就是等額本息還款方式.等額本金還款適合目前收入較高的人群,這種還款方式相對同樣期限的等額本息法，總的利息支出較低。
按照現在大部分銀行的規定，部分提前還貸只能一年一次。如借款人打算提前還款，等額本金還款法也不失為一個不錯的選擇。