廉租房的保安費應該由誰出

廉租房的保安費應該由誰出

廉租房的相關配套政策已經基本完備,如何落實尚須拭目以待

中國住房制度即將迎來“第三次變革”。據建設部統計,僅2007年廉租房一年的投資額就超出了過去10年的投資總額。自1998年中國啟動了以“取消福利分房、實現居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革以來,10年裡房地產市場取得了重大發展。但隨著近年來城市房價迅猛飚升,已與中低收入階層的購買力嚴重脫節,一邊是望樓興歎,一邊是不良開發商囤積居奇,導致空置率居高不下,金融風險和民生問題不斷累積。

2007年8月國務院下發24號文件(《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》),強調加快解決城市低收入人群的住房問題,並將廉租房列為住房保障的重點。此後還傳出風聲,政府也將把中產階層納入住房保障計劃。

24號文對中國房地產業發展是一個標志性文件。2007年底,各部委紛紛出台配套措施,速度相當快,彰顯出中央建立廉租房制度的決心。

隨著近期《廉租住房保障辦法》《廉租住房保障資金管理辦法》以及國家發改委《中央預算內投資對中西部財政困難地區新建廉租住房項目的支持辦法》相繼出台,廉租房的相關配套政策已經基本完備。

建設部政策研究中心研究員趙路興告訴《中國投資》,現在就是要看落實的情況,以及各地根據自身情況出台適合當地的具體辦法。

新政出台,投資翻番

建設部副部長仇保興曾表示,預計在3年內,廉租房和經濟適用房的投資將呈翻番的趨勢。同樣作為保障性住宅,廉租房與經濟適用房一樣,也是政府投資為主,允許建設或開發企業獲取較低利潤。雖然利潤較低,然而,企業的參與熱情卻意外地高。

北京首開集團董事長劉希模在1月15日召開的“責任地產”論壇上表示,在首開的戰略規劃中,中低收入家庭用房的開發建設將是其產品定位的主要方向之一。而廣州恆大集團總經理夏海鈞甚至明確表示,要致力於廉租房的建設,並帶頭捐建1000套廉租房。

他還建議:廉租房小區規劃建設應當有相當大的規模,便於小區設施和環境一體化、規范化管理。

河北省邯鄲市春昱房地產開發公司董事長李憲偉說,在公司1993年創建以來就投資了12.5億元開發建設經濟適用房。他說,“滿足百姓需求的同時,拓展利潤是我們思考的關鍵所在。企業要嚴格控制成本,提高房屋的性價比,既能獲得經濟效益,又能獲得良好的社會效益。”
有媒體報道,2007年12月soho中國有限公司董事長潘石屹以22億元的高價選中了中關村甲三號地。在這個地塊的規劃上就有廉租房的配建。潘石屹在投標書上承諾要“將廉租房做成精裝修的房子,並且配上簡單實用的家具”。

之前,深圳萬科股份有限公司董事長王石也曾公開宣布,萬科將於2008年6月交付使用新樓盤“萬匯樓”中將提供1000戶的廉租房。不僅如此,王石還在其博客表態,只要政府引進萬科開發廉租房項目,萬科將積極參與。

開發商熱情參與廉租房的建設,可以說是考慮了諸多因素。趙路興表示,只要有利潤,企業就會有興趣。而且,開發商考慮的並不是只有利潤一個因素。這也是企業的一個名片,與政府關系搞好的一個方式,除了社會效益,還會有資金流、隊伍的培養、銀行的授信規模方面的好處,因此,只要是持續經營的企業都會對此有興趣。

八渠道資金保障

趙路興表示,從新發布的政策看,廉租房制度的資金來源已經非常明確,列入了財政的盤子中去,成為財政計劃的一部分。從中央政府投入來看,有兩個渠道,一個是財政,一個是發改委。從地方看,渠道也有兩個,一個是公積金增益,一個是土地出讓金收益。可以說資金投入的力度非常大,比過去上了一個台階。資金問題是過去廉租房的關鍵問題,現在各個部委配合出台政策相當迅速,從第一步來說解決得不錯,現在的問題是怎麼用好這些資金。

廉租房制度實施10年來,由於保障底數不清,加上各級政府財力有限等原因,廉租房制度雖有所推進但進展緩慢,專家認為根本原因在於資金不足,應多種渠道解決廉租房建設資金來源。

為此,相關部委近日發布《廉租住房保障辦法》及《廉租住房保障資金管理辦法》。相比以往,這兩個“辦法”在廉租住房的保障對象、保障標准、保障方式,以及保障資金的來源、使用和管理等方面,作出了更為明確和具體的規定。

其中,《廉租住房保障資金管理辦法》(下稱《辦法》),明確廉租房資金的8個來源,強調“專款專用”。財政部稱此舉旨在規范廉租住房保障資金管理,提高廉租住房保障資金使用效益。

此8個來源包括:住房公積金增益(扣除風險計提和管理費用);土地出讓淨收益中不低於10%的資金;中央、省級、及市縣財政所安排的補助資金;來自社會捐贈的資金等。

其中,來自中央的資金分兩部分。中央預算內投資中安排的補助資金按照《中央預算內投資對中西部財政困難地區新建廉租住房項目支持辦法》規定執行,中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金按照《中央廉租住房保障專項補助資金實施辦法》規定執行。

而2007年12月發布的《中央預算內投資對中西部財政困難地區新建廉租住房項目的支持辦法》規定,新建廉租住房項目中央預算內投資補助標准為:原則上按西部地區300元/平方米(建築面積,下同),中部地區200元/平方米考慮。具體補助額度將根據有關城市一般預算轉移支付比例和在建廉租住房面積確定。

《辦法》規定,廉租住房保障資金主要承擔主體是市縣一級的財政部門。用於廉租住房保障資金的不足最終由市縣財政通過本級預算以及上級補助。

在資金使用方面,《辦法》明確廉租住房資金必須專款專用,主要用於收購、改建和新建廉租住房開支以及向符合廉租住房保障條件的低收入家庭發放租賃補貼開支,不得用於其他開支。《辦法》同時要求,廉租住房保障資金實行項目預算管理,並且原則上實行國庫集中支付。

《辦法》特別指出,不得混同廉租住房租金與廉租住房保障資金。對於廉租住房租金收入,嚴格按照財政部規定實行“收支兩條線”管理。

廉租房擴張,經濟房收縮

值得關注的是,趙路興告訴記者,新政策中,對於廉租房制度的涵蓋范圍從最低收入者擴大到了低收入者,同時,經濟適用房的涵蓋范圍則有所收縮,從中低收入者變為低收入者。

早在2004年3月1日《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》就施行了,當時的《管理辦法》指出,城鎮“最低收入家庭”廉租住房保障水平應當以滿足基本住房需要為原則,根據當地財政承受能力和居民住房狀況合理確定。

而新的辦法則明確廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”,事實上范圍擴大了。

另外,趙路興告訴記者,廉租房制度的模式一是建房,二是補貼。建房主要是在房價較高房源缺乏的城市比較合適。其中又分為集中建設和配建,集中建設一般是政府組織,配建則采用開放商建設、政府回購的模式。之所以采用配建是考慮到,集中建設很可能形成一個范圍很大的貧民窟。

過去,我們的政策主要還是要發放住房補貼。如2004年的《管理辦法》指出,廉租住房保障方式應當以發放租賃住房補貼為主,實物配租、租金核減為輔。實物配租的廉租住房來源主要包括:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設的廉租住房以及其他渠道籌集的住房。

而新的辦法則規定,要實行“貨幣補貼和實物配租相結合”。

趙路興說,現在階段出現的主要問題是特大城市住房緊張,將廉租房覆蓋范圍擴大到低收入群體,那麼如果只通過發放補貼,讓人們在市場上租房子,會導致租賃市場房價上漲,反而令補貼不足以租到相應標准的房屋。因此,還需要政府建設或者收購一批位置較好、條件較差的房子,加以改造,作為廉租房。