緊急求助：關於土地性質“劃撥”的問題

第一次買房什麼都不懂，急匆匆的交了定金才發現有很多問題。請哪位高人幫解答一下，我買的二手房原土地性質為劃撥，有房產證，1、在辦土地證更名時，我需要交土地出證金是嗎？我是哈爾濱的，如果有知道哈爾濱的繳納標准就更好了。當時中介和賣方說土出證更名需要1000多元，也就沒有多想，關鍵是不懂，一看錢也不太多就沒問。2、如果我交了土地出證金，土地證更名以後，這種原為劃撥的土地是否就變為出讓？我下次賣房時我的下家就不用交土地出讓金了嗎？3、我在網上看到屬於劃撥性質的土地建房，如果國家想征用土地就無償征用了是嗎？這房子花了全家人半生的心血，可不想到時被國家征用我一無所有了。請大家幫我解答一下。

土地使用權出讓政策及有償使用
出讓擬定和批准權限
土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃，根據人民政府下達的控制指標，擬定年度出讓國有土地總面積的方案，並且有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院的規定，報經有批准權的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
土地使用權出讓方式
土地使用權出讓可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標方式。
1、招標方式。招標出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標出讓方式的特點是有利於公平競爭，適用於需要優化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。
2、拍賣方式。拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的辦法將土地使用權拍賣給出價最高者(競買人)。拍賣出讓方式的特點是有利於公平競爭，它適用於區位條件好、交通便利的鬧市區，土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
3、協議出讓。協議出讓是指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議並簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。協議出讓方式的特點是自由度大，不利於公平競爭。這種方式適用於公共福利事業和非盈利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地。
出讓土地使用權，應有一套完整的工作程序。采取招標、拍賣、協議方式出讓土地使用權的具體程序和步驟，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
土地使用權的出讓年限
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了出讓最高年限如下：
1、居住用地70年；
2、工業用地50年；
3、教育、科技、文化衛生、體育用地50年；
4、商業、旅游、娛樂用地40年；
5、綜合或其他用地50年。
土地使用權的收回
國家收回土地使用權有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。
1、土地使用權屆滿的收回。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後，土地使用者未申請續期或申請未獲批准，國家應無償收回土地使用權。
2、國家有權提前收回土地使用權。國家對經出讓取得的土地使用權一般不得提前收回，但在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時應根據土地使用者使用土地的實際年限和開發程度、利用土地的實際情況給予適當補償。
3、因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權。土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回土地使用權有兩種情況：一是未如期支付地價款的。在簽約時應按地價款的一定比例繳納定金，60日內應支付全部地價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權並不退定金。二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發和利用土地，由縣級以上人民政府土地管理部門予以糾正，並根據情節可以給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權。
4、司法機關決定收回土地使用權。因土地使用者觸犯國家法律，不能繼續履行合同或司法機關決定沒收其全部財產，收回土地使用權。
土地使用權終止和續期
1、土地使用權因土地滅失而終止。土地使用權要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地使用權滅失而導致使用人實際上不能繼續享受土地，使用權自然終止。土地滅失是指由於自然原因造成原土地性質的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如因地震、水患、塌陷等自然災害引起的不能使用土地而終止。
2、因土地使用者的拋棄而終止。由於政治、經濟、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，至使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權。
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於期滿前一年向土地管理部門提出申請，經批准續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按規定支付地價款並更換土地權屬證件。
另外你還可以參考一下國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定

（國家土地管理局8號令發布）

參考文獻：
http://www.edwz.com