關於房產交易_大眾科普網

一般不是這樣操作。都是按照買賣雙方支付傭金的方式做，就是賣家出1%，買家出1%。

你這種吃差價的方式只能做賣家的全權委託辦理，就是背著買賣雙方做，你是一賣家的身份與買家談。

稅費上面的國家自然給你計算好。

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

補充：應交納的稅費及費率：

契稅：新證價格＊1.5%

印花稅：新證價格＊0.1%(買賣雙方各付一半)

交易見證費：關外每平方6元，關內好象是每平方3元

查檔費：50元

貼花稅：5元

營業稅：新證價格＊5%
貸款程序
（1）借款人持單位介紹信（應注明借款人姓名、單位、個人住房公積金帳號及月收入）、有效的《房屋買賣契約》、財產共有人聲明、30％首付款單據、原始房證及復印件，向市住房公積金管理中心提出貸款申請，經辦人員核實後發放《煙台市住房公積金貸款申請審批表》，並在原始房證復印件上簽字。

（2）買賣雙方進行房屋產權過戶。

（3）借款人將審批表、過戶後的新房證、有經辦人簽字的原始房證復印件、繳納稅費憑證等相關材料（見《煙台市住房公積金貸款指南》）報送到市住房公積金管理中心。經初審同意後，到市住房公積金管理中心指定的房產評估事務所辦理房產評估，並將《房產評估報告》報送到市住房公積金管理中心。

（4）市住房公積金管理中心對借款人進行審查，在七個工作日內作出准予或不准予貸款的決定。准予貸款的，批明貸款額度（以買賣雙方合同額和房產評估報告孰低計算，不超過房價的70％，最高10萬元）和貸款年限（房齡加貸款年限不得超過30年，最高10年）。

（5）市住房公積金管理中心向委托銀行下達《委托發放住房公積金貸款通知書》，並將全部貸款材料交受托銀行。

（6）借款人協議與受托銀行簽訂《借款合同》並辦理房產抵押（受托銀行與借款人簽訂抵押合同時，必須明確，抵押物遇到拆遷，拆遷補償費必須優先償還貸款）、保險等手續。

（7）買賣雙方協議商定，指定一方在受托銀行開立活期存折帳戶。

（8）市住房公積金管理中心收到受托銀行出具的借款人全部貸款資料後撥付貸款。受托銀行將款項劃入買賣雙方指定的活期存折賬戶。

（9）借款還清本息後，借款合同終止，解除抵押。

住房組合貸款

1．住房組合貸款是指個人申請的住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金，同時向貸款銀行申請商業性住房貸款，由貸款銀行為個人同時辦理兩種住房貸款的一種貸款方式；

2．申請組合貸款的借款人必須同時符合住房公積金貸款和商業性住房貸款的條件；

3．組合貸款中兩種貸款期限必須相同，組合貸款中的住房公積金貸款和商業性貸款分別執行中國人民銀行規定的相應利率，兩種貸款合同由貸款銀行分別簽訂；

4．組合貸款的擔保和保險應為同一標的物。

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