做出非常詳細的規定，各地的做法和標准也不盡相同，最近福建省正著手醞釀出台這方面的相關規定予以規范。 既然交房條件詳細規定未出台，是不是就意味著開發商可以隨意交房？福建元一律師事務所劉國田主任律師認為，盡管福州目前還沒有具體的交房標准，但是，從相關的法律法規看，建築單體經過竣工驗收且經有關部門備案，是開發商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建築法》、《城市房地產管理法》都規定了建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建築工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建築工程竣工備案表》作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權拒絕收房，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。同時，根據《消防法》的規定，單體必須經過消防驗收，才能交付使用。另外，根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條：“房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。”因此，提供“兩書”也是開發商交房的必備條件。 劉國田提醒，對於具體的交房條件，購房者可與開發商在《商品房買賣合同》及其附件、補充協議加以約定，如將公共配套設施驗收合格（包括水、電、煤氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）作為交付使用的條件，同時在合同中約定開發商未達到交付使用條件時的違約責任。 交接程序 先驗房後辦手續 據記者了解，福州目前開發商和業主的入住交接程序大致相同，一般分以下幾個步驟： 預檢整改。在還沒有與業主交接前，開發商一般會委派工程部、客服部、物業公司組成內部驗房團，對即將交付業主使用的房子進行預檢，對發現的問題及時整改。經過預檢後，開發商將鑰匙移交給物業公司，由物業公司安排業主驗房。 寄發通知。開發公司售樓部一般根據合同中約定的交房日期，提前半個月或一個月寄發《入住通知書》或《入伙通知書》等交房通知，有的同時還打電話通知業主。此時，業主最好要按約前往。因為合同中一般約定，如果業主未能在約定期限內前去驗房，視同同意交接。如果無故不交接，有的開發商還將從合同約定的交接日起，按日收取萬分之一至萬分之三的保管費。業主如遇出差在外或有特殊情況不能按約前往，最好書面通知發展商，並說明原因。 確認身份。業主應該根據入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份，並聯系驗收交接事宜。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或預售合同、身份證的原件和復印件，家庭成員照片（物業建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有效身份證明文件的同時，還需出具業主的《授權委托書》。 驗房移交。物業公司指派一名相關人員陪同業主現場驗房，若驗收合格，業主須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按規定繳納有關費用。若驗收不合格，業主應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續，再次交接時間由雙方另行約定，但一般不應超過30天。 提示：目前有些開發商在房屋交接過程中，往往讓業主先交費用及其他手續後再驗房，給日後的糾紛埋下隱患。為避免出現這種情況，業主應堅持先驗房、後辦理手續。 糾紛處理 及時索賠或解約 如果開發商在不符合交房條件的情況下交房，業主該怎麼辦？劉國田認為，在這種情況下，很多購房者往往沒有及時采取行動，有的還天真地認為開發商在不具備交房條件下而交房是違約行為，開發商理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同。但現實完全不是那麼回事。權利是要靠自己主張，如果購房者不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道這種做法已放棄了自己的權利，等於默認了開發商的違約行為。 對開發商的違約，分不同情況購房人享有合同撤銷權或索賠權。 對於合同撤銷權，《合同法》第五十五條規定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”目前法官通常會認定購房人收房就是購房人以自己的行為放棄了合同的撤銷權。 《合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。”具體到房地產糾紛，根據去年6月1日起實施的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”本條中的三個月和一年這兩個期間均屬於除斥期間（不因任何理由中斷和延長的期限），它們是不變期間，不同於訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸於消滅。 通俗地講，開發商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權，同時，從該日起的解約權也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過後再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，開發商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人再向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。 插座距地面應不低於30cm，三線插座接地線，廚房和空調線路要專線鋪設，總閘安裝防漏電開關，相鄰插座應布置均勻，安裝應平整、牢固。可帶支電筆檢測電路是否暢通。沒有電筆可以拿個充電器和一個三相接頭的排插。充電器可以檢查兩相插座，三相接頭的排插可以檢查三相插座。衛生間內的電源插座應是防潮插座並有防濺措施衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。
上一页 [1] [2] [3]
|
|
