承租人裝修引發的所有問題

承租人裝修引發的所有問題

瞧著你那100分來著,以下是我的成績,你看著辦吧!!!

二手房交易風險防范

二手房性質的瑕疵：

1、房產權利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬於安居用房等不能上市交易的問題。2、房產已被出租。買房應注意到該承租人在同等條件下可優先購買該房屋的權利。3、買方購買准備用作營業或辦公的，應注意房產權證上的房屋用途限定。

風險防范：

購房者在投資之前，首先要驗看該房的產權證正本，最好再到房管部門查詢一下產權證的真實性。

其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。

再次，要核實產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內部結構，看管線設置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。

最後，尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產權，弄清該房有沒有共有人、產權有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。

審查產權證時，應注意到以下幾方面：

1、以優惠價、標准價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產權單位的住房時，都是以優惠價或標准價購買的。所以，購房者要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定，以優惠價、標准價購得的房改房上市時，應該先補足標准價和成本價之間6%的差價。

2、軍產、院（醫院）產、校（學校）產的公房必須經原產權單位蓋章後才能出讓。大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

3、遠郊區縣的鄉產權房屋不能上市交易。鄉產權房屋需經國家批准，征地開發，待土地性質由集體變為國有時，才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮開發的，則可以上市交易。

4、1998年以後頒發的產權證的封皮及內頁顏色、尺寸、材質和所標注的字體、字樣、字號、格式都有統一標准。紅色塑料皮的房屋產權證，基本是1998年以前取得的，而大多數《房地產所有權證》均為1998年以後頒發。

此外，購房者還要注意：在房屋買賣交易完成的同時，應要求賣方及時協助自己到房地產管理部門辦理房屋過戶手續，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。

如果只有購房合同和發票，而未辦理產權證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發商的問題而最終無法辦理產權證。

賣方資質上的瑕疵：

1、賣方並非產權證上的所有人，也沒有所有人的授權。2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是這方面的問題。

風險防范：

要搞清楚房屋的產權人究竟有幾個。如果產權人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。因此，產權人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書最好是經過公證的。

南京市有一個三口之家，兒子為了謀取不義之財，瞞著父母把房產證和私章偷出，同時還偽造了委托書，將房子賣出。事情敗露後，買房人既搬不進，也討不回錢。像這種情況，如果在事先能查明，完全是可以避免的。

其次，與業主約定遷出時間。專業人員認為，由於歷史原因，譬如前些年的房改房，除產權人外還有共住人。他們雖然沒有產權，但法律規定他們有居住權。如果未征得他們同意，屆時他們不願搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，最好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。

二手房價格上的瑕疵：

1、二手房價格應為周邊區域新建商品房市價的2／3左右（具體視房子時間而定），過分高於此價格將存在貶值的風險。2、二手房售價中計算了違章搭建部分的價款，但實際上這部分面積並未載入房產權證。3、二手房存在未繳清的公用事業費、物業管理費等其他費用。

風險防范：

價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區商品房的房價來比較，因而差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應從幾個方面具體分析。

房屋因素。房屋竣工後即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也會產生相當的影響。

環境因素。在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。

另外，地區居民的結構、文化氛圍、配套建設、有無物業管理、小區是否獨立封閉等也會對房屋價格產生較大影響。

去年8月份購房的丁小姐於去年11月底與業主辦理完過戶手續。當丁小姐拿到新的房產證准備開始過自己新的生活時，物業公司上門來收供暖費和物業費了。拿到單據後丁小姐傻了眼。原來該房屋原來的業主拖欠了近兩年的供暖費和物業費，全部算下來有將近10000元。丁小姐拒絕交費，並打電話與原先的業主聯系，可是業主拒不接電話。打電話找中介公司要求解決，中介公司卻稱，房屋交易已經完畢，交易過後所有的事情都與該公司無關。由於全部房款早已支付給原先的業主，無法從中扣除前業主所欠費用，並且房產現在也已經變更為丁小姐名下的產業，因此丁小姐只好自己承擔了全部的物業供暖費。

購買房屋一定要有正規的物業交驗過程，並且不要一次性支付全款給業主。先支付部分房款，在雙方完成物業交驗，保證物業交驗的費用結清及房屋的驗收工作後再支付剩余房款。如“我愛我家”公司，就會協助購房者與業主雙方在房屋現場進行物業交驗，並要求雙方在交驗當天填寫《物業交驗單》，確認簽字無誤後才會代購房者向業主支付購房尾款。

二手房質量上的瑕疵：

1、住宅本身的質量瑕疵。如存在漏水、牆面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。2、相鄰關系上的瑕疵。如鄰裡之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復雜的社會關系等。

一些購房者往往只看重房屋的地理位置和價格，而對於房屋質量問題卻很少關注，也往往因此出現很多在房屋成交後才出現的漏水缺電情況。

風險防范：

購房者一定要對房屋質量仔細驗看，除了實地考察外最好向左鄰右捨、物業公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質量問題。特別是需要小心檢查屋內水、電、氣等設施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尴尬，觀察屋內電線是否有老化的現象。購房者對簡單的新裝修更要多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如牆壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。

二手房交易過程的瑕疵：

主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發爭議，或交易方利用合同進行詐騙，以及交易過程規范的風險控制。

2006年8月，金先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由於其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以金先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對沒有問題，於是金先生就與上家簽訂了買賣合同，並開始辦理貸款申請。然而沒想到的是，多家銀行都沒有批准貸款。為了付款，金先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由於已經延期付款一個多月，他不僅向上家賠償了將近20000元的違約金，而且所出售的房屋由於過於匆忙，也比市場價低了很多。但由於沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬於兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基於買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。

風險防范：

對於金先生在交易時出現的這一問題，專業人士指出，二手房交易的風險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應盡量規避。

1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應在辦理過戶手續之前就申請，而在辦理過戶手續之後再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調查買方的經濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少於30％的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清楚這些環節都有可能導致交易失敗。

2、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續，產權人的名字由賣方更換為買方後，才能以該處房產作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續前，買方支付的首期款應存入銀行指定的房產交易代理機構在該行的賬戶，由銀行凍結，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續的時間，賣方遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續等風險。

隨著北京市房地產業的不斷成熟和升級，二手房以它價低、質量可靠、風險小以及即買即住的優點吸引了越來越多的人青睐。其投資潛力也逐漸顯現出來，希望以上介紹能夠為准備投資二手房的投資者清除一些盲點。

您的這一糾紛涉及到兩個方面的問題
第一，出租人和承租人的租賃關系
第二，侵權的損害賠償
兩個問題綜合起來做如下分析，承租人在承租期間由於自己的過錯導致屋內設備損害，引發流水，侵害到樓下不動產的裝潢，家具，衣物等財產權。根據過錯責任原則，承租人應當對此損害進行賠償。