修繕工程與裝修工程的劃分界限是什麼

修繕工程與裝修工程的劃分界限是什麼

一、應納稅包括：
1、營業稅-銷售不動產：計稅依據：售房銷售收入  稅率：5%
2、營業稅-建築業：  計稅依據：建房工程收入  稅率：3%（如果公司自建才繳
           納此稅，如果不是自建，則由施工方繳納）

3、城市維護建設稅：計稅依據：實繳營業稅額  稅率：市7%、縣及鎮5%、鄉1%
4、教育費附加：   計費依據：實繳營業稅額  費率：3%
5、地方教育附加：  計費依據：實繳營業稅額  費率：1%（只四川省從2004
           年1月1日起開征）
6、印花稅：（1）、營業帳簿：按帳本數量每本5元貼花。可以到當地稅務機關買。
     （2）、首次按實收資本和資本公積之和的萬分之五繳納，以後年度按
         以上兩個帳戶增加額的萬分之五繳納。
     （3）、產權轉移書據：按售房銷售收入的萬分之五繳納。
     （4）、建安工程承包合同：按建房工程收入的萬分之三繳納，如果自
         建，則不繳此項稅收。
7、企業所得稅：按利潤加上因稅法與財務制度不同而導致的調整因素後，按33%繳
納，但年所得額在3萬元以下的稅率為18%，3-10萬稅率為27%。
8、個人所得稅：公司作為法定扣繳義務人，應按月扣繳支付對象的個人所得稅，具
體計算請與當地地稅機關聯系。
9、房產稅：（1）、按房租收入的12%繳納。
     （2）、按自用房產原值扣除一定的比例（各省不一樣，四川省是30%）
         後的余額的1。2%繳納。
10、城鎮土地使用稅：按實際占用土地面積，按規定單位稅額繳納，稅率各地不同。
二、公司財務部可安排辦稅人員負責納稅及管理事宜。如果你公司2002年以前辦，則全由地稅局管理，2002年以後辦的，企業所得稅由國稅局管理。各稅種基本按月10日前繳納，個人所得稅7日前繳納。房地產開發主要納：
營業稅，企業所得稅，土地增值稅，城鎮土地使用稅，契稅(根據地方規定，北京3%），印花稅（一般的5元/本），房產稅（房產稅分為從租和從價稅率分別是12%和1.2%)，還有在營業稅基礎上計算的7%和3%的城建稅和教育費附加。有些是地方性的，稅率由地方定，請您查詢當地收繳情況。

下面說兩個大稅種，營業稅和企業所得稅的征收和管理的有關規定：
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營業稅：
房地產開發企業以房地產開發經營為其主營業務，銷售不動產和轉讓土地使用權是其收入的主要來源，因而自然是營業稅的納稅人，需要按規定繳納營業稅。

按照規定，房地產開發企業租賃或者承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。

房地產開發企業以從事房地產開發為其主營業務，其相對應的營業稅稅目為“銷售不動產”和“轉讓無形資產”；有的房地產開發企業還直接從事建築、安裝、修繕、裝修等作業，因而涉及“建築業”稅目；還有些房地產開發企業從事物業管理和其他服務業，因而還涉及“服務業”稅目。所以在這裡我們重點介紹“轉讓無形資產”、“銷售不動產”、“建築業”和“服務業”稅目的征稅范圍，並介紹房地產開發企業經常碰到的應征營業稅的各種特殊業務。

*房地產開發企業應納營業稅的特殊問題處理

（一）合作建房

合作建房是指由一方（機關、團體、企業、事業單位等，以下簡稱土地出讓方）提供土地使用權，另一方（房地產開發企業）提供建房資金合作建造房屋的行為。

合作建房通常有兩種形式：

第一種形式是純粹的以物易物，即一方以其擁有的土地使用權交換對方的房屋所有權。

1、是以土地使用權交換房屋所有權，交換後雙方都取得了部分房屋所有權。采用這種方式，土地出讓方通過出讓土地使用權換取了部分房屋的使用權，發生了轉讓土地使用權的行為，應先按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；而房地產開發企業已轉讓部分房屋的所有權為代價換取了部分土地的使用權，發生了銷售不動產的業務，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如果雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，應對雙方（或任何一方）的銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

2、是土地出讓方以出租土地使用權為代價換取房屋的所有權，即土地出讓方將土地使用權出租給房地產開發企業若干年，房地產開發企業在該土地上投資建造房屋，租賃期滿後，將土地使用權連同所建的房屋歸還給土地出讓方。在這種情況下，土地出讓方就發生的出租土地使用權的行為，按“服務業——租賃業”稅目征收營業稅；房地產開發企業以轉讓房屋的所有權為代價換取了土地使用權，發生了銷售不動產的業務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如房地產開發企業將建造的房屋向外銷售，再按“銷售不動產”稅目征收一道營業稅，若房地產開發企業將建造的房屋出租，應按“服務業”稅目再征收一道營業稅。

第二種形式是土地出讓方以土地使用權、房地產開發企業以資金合股組成合營企業，合作建房。

1、若房屋建成後雙方采取風險共擔、利潤共享的合作方式，對土地出讓方向合營企業提供的土地使用權，視為投資入股，不征營業稅；只對合營企業銷售房屋的收入按“銷售不動產”稅目征收營業稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。

2、房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為未構成“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業稅的行為，因此對出讓土地方向合營企業轉讓的土地，應當按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅。對合營企業的房屋，在分配給雙方後，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

3、若房屋建成後，土地出讓方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定金額利潤的方式參與分配，則不屬於營業稅所稱“以無形資產投資入股，共擔風險”不征營業稅的行為，而屬於土地出讓方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對於出讓方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；對於合營企業則按全部房屋取得的銷售收入，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

（二）自建行為

企業利用自有房地產開發力量建設房屋等建築物，稱為自建行為。按照規定，對於房地產開發企業的自建行為，若自建建築物建成後出售的，除了按銷售不動產征收營業稅外，還應當再按“建築業”征收一道營業稅。若房地產開發企業自建建築物自用的，如果房地產開發隊是企業所屬獨立核算單位或雖屬非獨立核算單位但與本單位結算工程價款的，均應按“建築業”征收營業稅。

（三）資金使用費

房地產開發企業向其它企業拆借資金，或者將資金提供給下屬單位使用（作為投資除外），屬於貨幣資金融通業務，為此收取的資金占用費或者利息，應當按“金融業”稅目征收營業稅。但是企業向客戶銷售房地產，因對方延期付款而收取的利息，均屬於價外費用，應並入銷售房地產的營業額，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。企業將款項存入銀行而收取的銀行存款利息不征收營業稅。

（四）以不動產作抵押向金融機構貸款

房地產開發企業以不動產作抵押向金融機構貸款，一般有兩種情況：一種是抵押期間不動產仍歸企業使用，貸款到期若企業無力還款則不動產歸金融機構所有。在這種情況下，在抵押期間和企業如期歸還貸款後並沒有發生不動產產權的轉移，因而不必征收營業稅；若貸款到期而企業無力還款，則不動產歸金融機構所有，發生了所有權的轉移，則應當對企業按“銷售不動產”稅目征收營業稅。另一種是在抵押期間企業將不動產交與金融機構使用，用不動產的租金歸還貸款利息，那麼對企業來說發生了不動產租賃業務，應當對企業按“服務業—租賃業”稅目征收營業稅；若貸款到期而企業無力還款，則不動產歸金融機構所有，發生了所有權的轉移，應當對企業按“銷售不動產”稅目再征收一道營業稅。

（五）以不動產投資入股的界定

企業以房地產投資入股，不征收營業稅。所謂的投資入股，必須是共負盈虧、共擔風險。如果名義上以不動產投資入股，實際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報酬，就不屬於投資入股行為，而要按“銷售不動產”或者“服務業—租賃業”稅目征收營業稅。

（六）產權人因違法，其房地產被人民法院判決沒有充公，變價款全額上繳國家財政的，不征收營業稅。
因經濟糾紛，被人民法院判決或裁定，以房地產抵債，因而發生了產權的轉移，對抵債的房地產，應按“銷售不動產”稅目交納營業稅。

*計稅依據的確定：
（一）房地產開發企業一般情況下計稅依據的確定。

營業稅的計稅依據是納稅人的營業額。

納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。這裡所說的價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資款、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規定如何核算，均應並入營業額計算應納稅額。

按照規定，企業提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，納稅人自己新建建築物後銷售的，以及納稅人（單位）將不動產無償贈與他人的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業額：

（1）按納稅人提供的同類應稅勞務或銷售的不動產平均價格核定；

（2）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或銷售的同類不動產的平均價格核定；

（3）按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）

注：公式中的成本利潤率由省、自治區、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。

按照規定，納稅人兼營減免稅項目的，應單獨核算減免稅項目的營業額，未單獨核算的，不得減稅免稅。

（二）房地產開發企業幾種特殊情況下營業額的確定。

1、代收代付費用

房地產開發企業在銷售房地產時，經常需要貸當地政府及其職能部門收取一些資金，如

城市基礎設施配套費等，稅法規定：對於上述代收資金及費用，無論房地產開發企業在財務上如何進行核算，均應全部計入銷售不動產的營業額中征收營業稅。

2、以房換地營業額的確定

對於合作建房，需要按上述的組成計稅價格核定房地產開發企業出售不動產的營業額。

3、以不動產抵頂貸款的營業額

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