修繕工程與裝修工程的劃分界限是什麼

在具體操作中，由於抵押的不動產的價值一般總是大於貸款金額，通常通過公開拍賣或

由銀行估價，將拍賣價或估價抵償所欠貸款本息（或本金）後，扣除有關的拍賣費用，其剩余部分歸還給房地產開發企業。如果采用拍賣方式，在確定房地產開發企業以不動產抵頂貸款的營業額時，應當按實際拍賣價格作為銷售不動產的營業額，不能扣除拍賣費用。如果采用估價方式（估價大於欠款的部分補付給房地產開發企業），應以不動產估價（即欠款加上銀行補付的款項）作為銷售不動產的營業額。

4、還本銷售情況下營業額的確定

對於房地產開發企業以還本方式銷售房地產的行為，應按向購買方收取的全部價款和價

外費用計算征收營業稅，不得扣除所謂的還本支出。

*房地產開發企業營業稅會計核算

按照規定，房地產開發企業繳納的營業稅，應通過“應交稅金——應交營業稅”科目進行核算。“應交稅金——應交營業稅”科目貸方發生額表示企業提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產按規定應當繳納的營業稅；借方發生額表示企業實際繳納的營業稅稅額；余額在貸方表示應繳而未繳的營業稅稅額，余額在借方則表示多繳應退還的營業稅稅額。

房地產開發企業在計算銷售房屋、出租房屋等經營收入應納的營業稅時應當作如下會計分錄：

借：營業稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

企業在計算向外轉讓無形資產、出租固定資產、從事物業管理等取得的收入應納營業稅時：

借：其它業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

企業在實際繳納營業稅時：

借：應交稅金——應交營業稅

貸：銀行存款

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企業所得稅：
國家稅務總局關於房地產開發有關企業所得稅問題的文件

             國家稅務總局文件

                  國稅發〔2003〕83號

     國家稅務總局關於房地產開發有關企業所得稅問題的通知

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局，局內各單位：

  為了加強房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業的經營特點，現就房地產開發企業征收所得稅有關問題通知如下：

  一、關於開發產品銷售收入確認問題

  房地產開發企業開發、建造的以後用於出售的住宅、商業用房、以及其他建築物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

（二）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

  1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

  2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

  3.采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

  4.采取基價（保底價）並實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

  委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（五）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：

  1.將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

  2.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應於分得開發產品時確認收入的實現。

  二、關於開發產品預售收入確認問題

  房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再並入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

  預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

  預售收入的利潤率不得低於15％（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類(或分項)確定。

  預售開發產品完工後，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整後再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額並入當期應納稅所得額。

  三、關於開發產品視同銷售行為的收入確認問題

（一）下列行為應視同銷售確認收入

  1.將開發產品用於本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

  2.將開發產品轉作經營性資產；

  3.將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

  4.以開發產品抵償債務；

  5.以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

（二）視同銷售行為的收入確認時限

  視同銷售行為應於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入的實現。

（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序

  1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

  2.由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；

  3.按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低於15%(含15%),具體由主管稅務機關確定。

  四、關於代建工程和提供勞務的收入確認問題

  房地產開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

  完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

  房地產開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸房地產開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

  五、關於成本和費用的扣除問題

  房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

  開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。

  房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面積、建築面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

  下列項目按以下規定進行扣除：

（一）銷售成本。房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，並按規定在稅前進行扣除。

  1.屬於成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。

  2.屬於成本對象完工後實際發生的,首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，准予在當期扣除。

（三）借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬於成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬於成本對象完工後發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

（四）開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

（五）土地閒置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使

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