拆除樓房每平米需要多少錢
商品房買賣涉及房產面積測量、廣告、合同、權屬等眾多方面，因而與之相關的法規也特別地多，同時，房地產是一個還處在發展中的市場，有關法規的變化也就特別地頻繁，這些法規發布實施時間有先後，有些法規還幾經修改，法規的內容有些還有交叉重復，因此，只有全面地、完整地、准確地援引相關法規條文，才能有針對性地解決有關商品房面積的糾紛。 以建築面積計量已成慣例 自房地產進入市場直到現在，大部分的法規和實際銷售以及物業收費標准等都以建築面積作為計量單位。 國務院1998年7月出台了行政法規《城市房地產開發經營管理條例》，該《條例》第28條規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建築面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。”雖未規定商品房以何種方式計價，但第一次也是惟一一次明確規定了銷售合同要載明使用面積。兩年多來，這項法規在許多地方並未得到執行。如北京市，2000年共銷售商品住宅9.9萬多套，共計898.2萬平方米，在使用的由管理部門提供的幾種格式合同中，絕大多數沒有載明使用面積。 在此之前，並沒有法規對使用面積作出規定。早在1982年11月，國家經委頒布的《建築面積計算規則》，就已對房地產建築面積作了明確的界定，其中並無使用面積的計算規則。1992年7月1日施行又經北京市人民政府第12號令修改的《北京市城鎮居民購買商品住宅樓房管理辦法》也規定，商品住房實際售價以建築面積計算。1998年5月，北京市房屋土地管理局《關於加快辦理出售公有住房權屬審查、面積測算、買賣過戶、登記發證手續有關問題的通知》中同樣采用了建築面積作為計量單位。1995年建設部發布的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）第三條規定：商品房銷售以建築面積為計算單位。建築面積應按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。在北京市有關部門1998年12月11日（京房地權字1285號）和2000年9月據此發布實施的該分攤規則的暫行規定中規定：商品房建築面積應按國家現行的《建築面積計算規則》進行計算。商品房的銷售面積為套內或單元內建築面積與應分攤的公用建築面積之和。其中雖然也規定了住宅套內的使用面積，但只是在計算套內建築面積時才用到使用面積這一概念及計算方法，並沒改變銷售面積以建築面積計算的規定。 在此之後，今年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》采用了多種計價方式，即按套計價、按套內建築面積計價和按建築面積計價(第18條)，但也未明確采用按使用面積計價。 從上述法規可以看出：在1998年7月以前，沒有一個法規規定商品房銷售應在合同中約定使用面積，在此之後，也沒有法規對此作出相應規定，相反，倒有很多法規都以建築面積作為計算單位。在實際操作中，即使采用使用面積作為計算單位，也只能作為輔助手段，因為購房者還要分攤共用建築面積及牆體建築面積，開發商如加大分攤面積購房者的實際使用率仍會降低，如縮小分攤面積又可能影響購房者的使用功能。 合同示范文本也未采用使用面積 根據1994年發布的《北京市外銷商品房管理規定》，北京市外銷商品房的預售、銷售，買賣雙方均須簽訂由北京市房地局統一印制的《外銷商品房預售契約》或買賣契約，這一格式合同一直沿用。去年9月，建設部和國家工商局再次發布推行新的合同示范文本，11月30日，北京市國土資源和房屋管理局據此發出《關於使用房屋買賣合同有關問題的通知》，規定《商品房買賣合同》由市國土資源和房屋管理局統一監制，從12月1日起在全市使用。即日起不再印制《北京市內銷商品房預售契約》、《北京市外銷商品房預售契約》和《北京市經濟適用住房預售合同》三種契約文本。在此之前買賣雙方已簽訂的三種契約文本（含已經辦理預售預購登記的）不再換簽新的買賣合同。 無論是新的合同文本還是原北京市房地局印制的內外銷商品房預售契約，都只有建築面積的字樣，沒有使用面積一詞。與原來的內外銷商品房預售契約不同的是，新合同示范文本提供了三種建築面積計算方式，同時對原來沒有明確、需經當事人協商同意的產權登記的建築面積即實測建築面積與暫測建築面積之間的面積誤差作了3％的明確規定。 在此之前，由於對面積誤差沒有作具體規定，因而實際銷售中就出現了各種各樣的約定，新合同示范文本對此並無進行調整的法律義務，有關專家認為，只要雙方當初在訂立合同時是平等、自願、協商一致同意的，反映了當事人的真實意願，有關雙方就有履行合同約定的義務。 面積誤差怎麼算 1995年建設部和國家工商局印發的商品房購銷合同示范文本中第一次規定了實際面積與暫測面積的差別（不）超過暫測面積時，雙方可按約定的誤差百分比進行處理的辦法。但對誤差比例並無規定。 今年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》不僅規定了誤差比為3％，而且第一次列出了面積誤差的計算方法，即：面積誤差比=（產權登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100％，其中合同約定面積是指建築面積，根據《〈北京市房地產測繪細則〉的補充規定》，房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋產權面積由市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。既不是使用面積，更不是自測的使用面積。 同樣，廣告和樓書等資料中的面積數據，無論是建築面積還是使用面積也不能作為面積誤差的依據，因為根據1999年10月1日開始實施的新《合同法》，當事人訂立合同，采取要約、承諾方式；“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示”，“商業廣告等為要約邀請”。由於廣告經常引發糾紛，《商品房銷售管理辦法》才對此作出新的規定：一是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、准確；二是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。 房屋面積測量誰說了算 我國實行房屋所有權登記發證制度。房屋面積測量長期以來一直由房產管理部門“壟斷”，由於機構人力有限，開發商往往要排很久的隊才能辦理實測，開發商拿不到實測數據，就無法向房地產權屬部門提交齊全的辦理產權證的資料，加之辦證還要排隊，這就造成房子入住後遲遲拿不到產權證的情況屢見不鮮。 根據1993年7月1日起施行中華人民共和國測繪法規定：承擔測繪任務的單位必須具備與其所從事的測繪工作相適應的技術人員、設備和設施，由國務院測繪行政主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府管理測繪工作的部門對其測繪資格審查合格後，方可承擔測繪任務。按規定，北京市的外銷商品房都由北京市房地產勘察測繪所測繪，根據該所制定的北京市商品房（樓房）測繪技術規定，面積計算按照《建築面積計算規則》和《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》的要求進行。 去年2月25日，建設部曾發出《關於進一步加強房地產測量及房屋面積計算管理工作的通知》，其中第一次提出要“抓緊研究房地產測量機構與政府部門脫鉤工作”。在《房產測量規范》發布後，建設部再次發出通知，進一步明確提出“要結合地方政府機構改革，按照房產測繪市場化、專業化、規范化的要求，積極推進房產測繪體制改革，使房產測繪監督管理與測繪經營行為分離，房產測繪單位成為獨立的法人實體和市場主體。” 今年5月1日起施行的《房產測繪管理辦法》規定，房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人對申請產權初始登記等三種情形的房屋應當委托房產測繪單位進行房產測繪。房產測繪單位應當是獨立的經濟實體，與委托人不得有利害關系。國家實行房產測繪單位資格審查認證制度。房產測繪單位應當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的載明房產測繪業務的《測繪資格證書》。當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。 今年6月1日，建設部開始實施《商品房銷售管理辦法》，其中規定了“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核後用於房屋權屬登記。”鑒於產權證的辦理有開發商所不能左右的因素，該辦法將原來辦理房產證的時限改為“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”建設部官員在解釋相關條文時，明確表示：“不需要由每一個購房人去申請測繪。當然，如果購房人對房地產開發企業提供並報房地產行政主管部門審核的測繪成果有異議，可以由自己委托社會上有資質的測繪機構復測，並報房地產行政主管部門審核。”北京市的實施通知也作出了相應的規定。 由此可以得出如下結論：一、迄今為止所有法規都規定，從事房產測繪的機構必須具有國家承認的測繪資格，沒有測繪資質的測繪機構和個人均不得從事測繪工作；二、測繪雖然由開發商委托測繪單位完成，但測繪結果需經房地產主管部門審核，不是開發商能左右的；三、發生面積糾紛時，異議人可委托有資質的測繪機構復測，委托個人或無資質測繪機構復測都是無效的，而且復測結果仍要經房地產主管部門審核，否則也是無效的。
|
|
