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收房大攻略之－費用篇
入住手續之前，總有一大堆名目繁多的費用，可要睜大眼睛好好瞧清楚。

面對新居，總是迫不及待地想擁有，別太興奮，還是要保持冷靜面對前期收房過程。

在辦理收房入住手續時，業主經常會碰到這樣的情況：有些開發商要求必須先行繳納一些所謂的費用和押金，如公共維修基金、物業管理費、裝修押金以及煤氣、有線電視費等，否則就不給鑰匙交房。面對一大堆名目繁多的費用，許多對相關政策和法規缺乏了解的業主往往是一頭霧水。到底哪些費用由開發商交，哪些費用由業主交，哪些屬不合理費用不用交？對此，我們邀請了福建創元律師事務所齊偉律師做詳細解答。

1.分清繳費主體

入住費用可以分為兩部分，一部分交給開發商，另一部分交給物業公司。

交給開發商的費用通常有：面積增加的補差款；違約金；管道煤氣開戶費；有線電視安裝費；電話、寬帶初裝費；安防系統費用；產權代辦相關費用（契稅、印花稅、面積測量費、辦證工本費等）；其他房地產買賣合同中約定的費用。

交給物業公司的費用通常有：預交幾個月的物業管理費；水電周轉金；裝修押金；裝修垃圾清運費等。

現實交房中，收費主體經常出現混亂，物業公司往往介入交房收費工作，我們也經常看到開發商和物業公司聯合辦公的情形。一旦樓盤在交付時發生收費糾紛，有些開發商不分具體情況，一律都交由物業公司出面處理，出現了收費主體不清、亂收費的情況。

友情提醒：業主辦理繳費手續時應注意相關費用憑證的主體應與有權收費主體相一致。如果是物業公司代收，就應該要求其出示開發商的授權委托書原件，否則，不與其辦理相關手續。

2.拒絕合同外費用

業主只要付清了全部房款，開發商就應無條件向業主交付符合合同約定的房屋，並且不能設置法律規定或合同約定以外的費用，否則就是違約，業主有權拒絕強制附加條件的交房行為，由此產生的逾期交房的責任由開發商承擔。如果業主和開發商在簽訂購房合同時亦簽訂了《前期物業管理合同》或《臨時業主公約》，並承諾繳交物業管理費，則還應繳納相應的物業管理費用。

以下費用問題經常困擾業主，齊偉律師對此進行逐一剖析和解惑：

物業管理費

《福州市物業管理若干規定》規定：物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔；物業交付業主後，物業服務費由業主承擔，自物業交付之日起交納。《福建省物業管理服務收費管理規定》規定：提供物業管理服務的物業管理單位可收取物業管理服務費，物業管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。另據福州市物價局、福州市房地產管理局2002年聯合發布的《關於規范物業管理服務收費行為的通知》（以下簡稱《規范物業收費通知》）的規定：物業公司不得違背物業產權人、使用人的意願提前收費，業主可按月交，也可按年交。

上述規定說明了，業主收房之後就必須要繳納物業管理費，但業主可以按月交費，物業公司無權強行要求業主一次性繳納長期物業管理費作為收房入住的條件。需要提醒業主注意的是，這時所說的必須向物業公司繳納的物業管理費只是上述規定中的綜合管理服務費，而不包括其他幾項服務的費用。

公共維修基金

此項基金不同於物業管理費，只用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

根據福州市現行政策：1997年1月1日後至2003年8月31日前辦理《商品房預售許可證》的，開發商應按其建設總投資額的2％撥付專項維修基金，但開發商和業主有約定的從約定，不足部分由開發商補足；2003年9月1日後辦理《商品房預售許可證》的住宅物業，應由業主按購房款2％的比例繳納專項維修基金。業主應在辦理房屋權屬登記手續前，到福州市房地產管理局指定的物業專項維修資金專戶代管銀行辦理物業專項維修資金開戶及繳存手續。

友情提醒：公共維修基金不需要在入住時繳納，但應在產權證辦理前繳清。

裝修押金

關於是否收取裝修押金和裝修管理費的問題，業主和物業公司爭議最大，現實操作中也多發生糾紛。

一方面，由於裝修過程中存在較大安全隱患，私拆承重牆、堵塞下水管道、施工擾民、裝修人員隨意進出造成治安混亂等問題都會對小區公共利益造成損害，用電梯運水泥、沙子也會對公共部位造成磨損。物業公司在此過程中確實要投入人力物力進行管理和約束。因此，一般物業公司要求業主在裝修前交幾百甚至上千元的裝修押金，並承諾裝修結束後退還。

另一方面，根據《規范物業收費通知》的規定：物業公司不得自行收取裝修押金和裝修管理費。已收取的裝修押金待業主裝修完畢後一個月內清退。

友情提醒：從小區的整體環境和保護鄰裡的住宅質量考慮，物業收取裝修押金有其合理性，但如無特殊約定，根據現行政策，業主仍可拒交。裝修管理費則屬不合理收費，業主不必繳納。

裝修垃圾清運費

根據福州市的現行政策，房屋裝修垃圾清運費有明確的收費標准。

住宅內無隔牆的：面積200平方米以上，每單元400元；面積100～200平方米，每單元300元；面積100平方米以下，每單元200元。

住宅內有隔牆的：面積200平方米以上，每單元600元；面積100～200平方米，每單元500元；面積100平方米以下，每單元400元。

水、電周轉金

根據《規范物業收費通知》的規定：住宅未實行一戶一表的，按200元／單元收取電周轉金，實行一戶一表後應退還；物業公司無權收取水周轉金。

煤氣開通費

根據2002年《福建省燃氣管理條例》的規定：“燃氣經營企業應當執行政府價格主管部門制定的價格和收費標准”。而2002年12月27日頒布的《福建省人民政府關於印發福建省城市基礎設施配套費征收管理規定的通知》明確規定，各類工程建設單位或者個人按照本規定繳交城市基礎設施配套費後，各地人民政府或有關部門出台的與城市基礎設施配套建設有關的水、電、煤氣等專項配套費，一律停止。從這個角度來說，福州市燃氣管理辦法有關管道燃氣初裝費的規定已經不能予以適用。因此繼續收取管道燃氣初裝費是沒有依據的。盡管如此，目前福州市煤氣經營主體還是有收取煤氣開通費的。

從實際情況來講，收不收煤氣開通費取決於開發商與住戶之間是否有協議，比如在售房時，開發商並未承諾煤氣管道入戶，而是寫明由業主承擔，則在交房時收取煤氣開通費就有了前提。一般來講，煤氣開通費由開發商交給煤氣公司，這筆費用無形之中已納入了總房價款，如果開發商在售房時承諾管道煤氣入戶，一般可推定這筆費用已經包含在房價款中了（除非另有約定）。

有線電視、寬頻網開戶費

該項費用不屬於物業收費的范圍，如果業主與開發商沒有協議的話，業主沒有義務在入住前繳納該等費用，業主可以自己與相關機構（有線電視管理機構和電信機構）辦理相關開戶手續並繳交費用。

產權代辦費

如無合同依據或業主自願，開發商均無權強制代辦產權。對一次性付清購房款的業主，因為開發商已經沒有任何風險，收取代辦費用的理由就不充分；以按揭貸款方式購房的業主，因為開發商還承擔階段性擔保的風險，其之所以代為辦理產權，也是為了避免風險，其要求代辦雖然沒有法律和合同依據，但還是有一定的合理性，不過亦應征得業主同意。有合同依據或征得業主同意的情況下，開發商代辦產權的可以收取合理的代辦費。

面積測繪費

面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。

停車費

停車費不屬於物業管理綜合費用，業主無需在入住時繳納。物業公司應根據福州市物價局核定的收費標准向業主收取停車費。

根據福州市區物業管理小區停車管理費標准，停車場類型分5種：地下車庫、院內車場、私家車庫、摩托車停放場和自行車停放場，不同停車場類型執行不同收費標准。

地下車庫，汽車臨時停放，每輛次5元，過夜停放，每輛次10元，按月停放，每月每輛70元；摩托車按月停放，每月30元。

院內車場，汽車臨時停放，每輛次3元，過夜停放，每輛次5元，按月停放，每月每輛60元。

私家車庫，汽車按月停放，每月每輛20元。

摩托車停放場，臨時停放每輛次0.5元，過夜停放每輛次1元，按月停放，每月每輛20元。

自行車停放場，臨時停放每輛次0.2元，過夜停放每輛次0.5元，按月停放，每月每輛6元。
收房大攻略之－交接篇金秋將至，許多樓盤交房在即。許多人花了大筆的資金，甚至是畢生的積蓄買的房子，隨著開發商的一紙交房通知，眼看新家即將誕生，心裡自然高興。然而，許多業主在收房入住後卻怎麼也樂不起來，房子甚至成了一件煩心事。據了解，近年來關於房子的投訴和糾紛，有相當部分是在收房環節發生的。那麼，作為一名普通的消費者，你是否知道開發商的交房標准是什麼？收房時應該怎麼做？發現質量問題怎麼辦？什麼情況下可以退房？收房後哪些不合理費用不用交？……對此，記者邀請了相關政府部門、專業人士和律師予以全方位的收房過程透視，希望對讀者有所幫助。

交房資格

需單體驗收備案

許多購房者經常有這樣的困惑：開發商都開始交房了，可是小區的道路還在施工，綠化還沒做好，公建設施還未啟用，有的甚至還沒有通水通電。這樣的房子能交給業主入住嗎？開發商究竟開發建設到什麼程度才有資格交房？

記者通過福州幾家在售樓盤的開發商了解到，目前，福州大多數樓盤只要經過單體驗收合格即可交房，也就是說，開發商交房的資格條件只有一個：單體驗收合格。

福州交房的“門檻”是不是如開發商所言如此之低？記者從省建設廳有關部門了解到，關於開發商的交房條件，我國至今還沒有哪一部法律法規對此做出非常詳細的規定，各地的做法和標准也不盡相同，最近福建省正著手醞釀出台這方面的相關規定予以規范。

既然交房條件詳細規定未出台，是不是就意味著開發商可以隨意交房？福建元一律師事務所劉國田主任律師認為，盡管福州目前還沒有具體的交房標准，但是，從相關的法律法規看，建築單體經過竣工驗收且經有關部門備案，是開發商交房的資格底線。我國的《合同法》、《建築法》、《城市房地產管理法》都規定了建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而我國目前規定的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建築工程竣工備案表》。因此，不管買房人和建設單位在買房合同中是否約定將建設單位取得《建築工程竣工備案表》作為交房條件，建設單位交房時都應提供。否則，購房者有權拒絕收房，由此產生的延期交房責任由開發商承擔。同時，根據《消防法》的規定，單體必須經過消防驗收，才能交付使用。另外，根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條：“房地產開發企業在向用戶交付銷售

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