塞納麗捨層高合理嗎

塞納麗捨層高合理嗎

層高小於2.2m的空間不算面積是國家的規定，偷面積是指通過把一些房間做成不算面積的房間的手段，比如臥室改花台，花架。這樣你原來的容積率可以做120平米的房子，你偷面積後的房子是120平米，不過在施工驗收之後，開發商會帶施工隊把花台，花架這樣不算面積的改成臥室，這樣就可以再買的時候多算出很多面積。
偷面積的九大秘訣
如何將90m2房子做得更大，更合理？結合南方以及南京出現的一些創新點，與會的開發商、設計師、裝修專家向晨報披露了以下九大創新“秘訣”。

(一)低台凸窗和落地凸窗
主要技巧：通過步入式飄窗來“偷”面積應該說是開發商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把帶窗外牆向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由於現行建築設計規范規定2.2米以下空間不計入建築面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。
在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發商會做一個較低的平台，這稱為低台凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發展到現在已有改進，開發商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低台”，但客戶裝修時，這個“低台”往往可以打掉。由於本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。
這樣通過低台凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內部空間結合起來。
業內點評：南京天創建設實業有限責任公司總經理助理張亮介紹，這樣的招法最早在廣州、深圳一帶最早出現，如今在南京的各大樓盤中已能看到。包括河西中海塞納麗捨等樓盤在內的項目均有步入式飄窗，這樣給使得戶內空間更明亮、舒適。不過，東南大學建築設計研究院建築設計綜合三所副所長孟麗敏認為，這樣大凸窗設計也會帶來諸如外牆保溫、外牆滲漏等問題，需要開發商在材料、建築設計上下功夫。

（二）超大入戶花園和大陽台
主要技巧：由於入戶花園和陽台只計一半建築面積，開發商通過做大入戶花園和陽台也屬“偷面積”之舉。在南京城東某樓盤，為了表現其闊綽舒適，其入戶花園接近10m2，當屬通過入戶花園“偷面積”之典型。
業內點評：入戶花園和大陽台作為私人空間，增大了房屋的舒適度。但入戶花園及陽台不宜太大或太小，如何通過入戶花園和做大陽台將面積“偷”得既合情又合理，是開發商需要考慮的。南京萬科置業總辦主任王培介紹，深圳最早出現的一些大露台項目讓人過目不忘，但這些3米進深的露台，會造成下層的廳房遮陰過多。而後期如“翠海花園”、“星海名城”3期陽台1.8米的進深則只能使人在陽台上坐一排,難以圍合成圈喝茶、聊天、打牌。
此外，作為購房者，由於入戶花園要計一半建築面積，在規定面積內，大的入戶花園必然造成室內空間的變小。

（三）贈送大露台和半地下室
主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由於不計入建築面積，不少開發商通過贈送大露台和半地下來增大使用空間也屬於“偷”面積之列。在贈送大露台中，開發商往往將大露台與客廳或者臥室相連。而對一樓住戶贈送半地下室，有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來。
業內點評：孟麗敏介紹，通常送露台都是頂樓，如果每層都送（如仙林尚東區的花園洋房）則需要退台。二樓的面積少於一樓的面積，三樓的面積少於二樓，少於的部分用於露台建設。由於贈送了大露台，相關的防漏水、外牆保溫等就需要特別設計，以防止大露台漏水、外牆保溫達不到標准等。
此外，贈送地下室也存在一定爭議。南京鴻意地產銷售部經理王林林認為，按照相關規定半地下室應該屬於業主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業主的合法權益。

（四）共享梯廳
主要技巧：現今市場上共享梯廳的做法主要是“一梯兩戶”。如河西金馬郦城，其每台電梯可以前後雙開門，電梯開門後可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區改為私人空間，把入戶門外移，使得業主可以多出部分面積。
業內點評：共享梯廳無疑增加了業主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節省很多空間。南京天創建設總經理助理張亮介紹，在電梯、過道上做文章的還有變“一梯兩戶”為“一梯多戶”，減少分攤面積，從而使得業主使用面積增加。

（五）隱藏式衣櫥
主要技巧：隱藏式衣櫥的設計方法有點類似於低台凸窗，通過外牆外移並將其做成凸窗完成，只是這裡的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建築面積，但業主卻可以使用。
業內點評：此種“偷”面積方式和步入式飄窗、低台凸窗有異曲同工之處，所帶來的問題也同樣是外牆保溫問題。此外，由於外牆凸出，如統一不好，有可能影響整個小區的外立面。

（六）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
主要技巧：和前面提到的“凸窗”相比，這裡多了兩個字眼，一個是“可拆卸”，一個是“可打掉”。在南方一些樓盤的設計中，開發商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使得凸窗層高不高於2.2米。而客戶在拿到房子後，這樣一道專為“打掉”設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。
將這種“偷”面積方式發揮到極致的是，開發商在屋內做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用於儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。
業內點評：由於本身將橫梁設計為“可拆卸”、“可打掉”的，這樣在裝修時打掉這些“梁”應該不會帶來安全問題。可拆卸式凸窗打掉後的室內空間，比步入式凸窗更好使用，空間也沒有壓抑感。與凸窗同樣的問題是，拆卸後如何保證牆體的隔熱、保溫。

（七）空調機安放處變生活陽台
主要技巧：在一些樓盤的設計中，為了能給客戶實惠，開發商往往會多設計出一個或者兩個空調外機安放處，或將其層高控制在2.2米以內，或在頂上做一個假梁，使得這個空調機安放處可以裝修成為一個生活陽台。
業內點評：將空調機安放處改為生活陽台，雖只能“偷”得1——2m2左右的面積，但多出的每一平米，對購房者而言均是實惠。

（八）層高做大，變成挑高房源
主要技巧：這即是南京很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高後，購房者通常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。
業內點評：挑高房是利用“層高”偷面積的一種，但由於規劃中每個項目均有總限高，在將房屋層高做大的同時意味著整個項目的建築面積可能減少。所以挑高房源的單價往往也更高。

（九）空中院館
主要技巧：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業主多出一部分空間。業主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業主共用，多出一個休閒空間。
業內點評：通過“空中院館”偷面積使得兩單元連接起來，並為各自爭的一可利用的休閒空間，但兩單元業主的生活私密性有可能受到影響。

層高小於2.2m的空間不算面積是國家的規定，偷面積是指通過把一些房間做成不算面積的房間的手段，比如臥室改花台，花架。這樣你原來的容積率可以做120平米的房子，你偷面積後的房子是120平米，不過在施工驗收之後，開發商會帶施工隊把花台，花架這樣不算面積的改成臥室，這樣就可以再買的時候多算出很多面積。
偷面積的九大秘訣
如何將90m2房子做得更大，更合理？結合南方以及南京出現的一些創新點，與會的開發商、設計師、裝修專家向晨報披露了以下九大創新“秘訣”。

(一)低台凸窗和落地凸窗
主要技巧：通過步入式飄窗來“偷”面積應該說是開發商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把帶窗外牆向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由於現行建築設計規范規定2.2米以下空間不計入建築面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。
在設計中，為了層高不超過2.2米，通常開發商會做一個較低的平台，這稱為低台凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發展到現在已有改進，開發商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低台”，但客戶裝修時，這個“低台”往往可以打掉。由於本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。
這樣通過低台凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內部空間結合起來。
業內點評：南京天創建設實業有限責任公司總經理助理張亮介紹，這樣的招法最早在廣州、深圳一帶最早出現，如今在南京的各大樓盤中已能看到。包括河西中海塞納麗捨等樓盤在內的項目均有步入式飄窗，這樣給使得戶內空間更明亮、舒適。不過，東南大學建築設計研究院建築設計綜合三所副所長孟麗敏認為，這樣大凸窗設計也會帶來諸如外牆保溫、外牆滲漏等問題，需要開發商在材料、建築設計上下功夫。

（二）超大入戶花園和大陽台
主要技巧：由於入戶花園和陽台只計一半建築面積，開發商通過做大入戶花園和陽台也屬“偷面積”之舉。在南京城東某樓盤，為了表現其闊綽舒適，其入戶花園接近10m2，當屬通過入戶花園“偷面積”之典型。
業內點評：入戶花園和大陽台作為私人空間，增大了房屋的舒適度。但入戶花園及陽台不宜太大或太小，如何通過入戶花園和做大陽台將面積“偷”得既合情又合理，是開發商需要考慮的。南京萬科置業總辦主任王培介紹，深圳最早出現的一些大露台項目讓人過目不忘，但這些3米進深的露台，會造成下層的廳房遮陰過多。而後期如“翠海花園”、“星海名城”3期陽台1.8米的進深則只能使人在陽台上坐一排,難以圍合成圈喝茶、聊天、打牌。
此外，作為購房者，由於入戶花園要計一半建築面積，在規定面積內，大的入戶花園必然造成室內空間的變小。

（三）贈送大露台和半地下室
主要技巧：大露台和2.2米以下的半地下室由於不計入建築面積，不少開發商通過贈送大露台和半地下來增大使用空間也屬於“偷”面積之列。在贈送大露台中，開發商往往將大露台與客廳或者臥室相連。而對一樓住戶贈送半地下室，有開發商的做法是通過一個樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機結合起來。
業內點評：孟麗敏介紹，通常送露台都是頂樓，如果每層都送（如仙林尚東區的花園洋房）則需要退台。二樓的面積少於一樓的面積，三樓的面積少於二樓，少於的部分用於露台建設。由於贈送了大露台，相關的防漏水、外牆保溫等就需要特別設計，以防止大露台漏水、外牆保溫達不到標准等。
此外，贈送地下室也存在一定爭議。南京鴻意地產銷售部經理王林林認為，按照相關規定半地下室應該屬於業主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業主的合法權益。

（四）共享梯廳
主要技巧：現今市場上共享梯廳的做法主要是“一梯兩戶”。如河西金馬郦城，其每台電梯可以前後雙開門，電梯開門後可以直接進入房屋，將以前的電梯等待區改為私人空間，把入戶門外移，使得業主可以多出部分面積。
業內點評：共享梯廳無疑增加了業主對樓梯、過道的使用率，多出部分會為客戶節省很多空間。南京天創建設總經理助理張亮介紹，在電梯、過道上做文章的還有變“一梯兩戶”為“一梯多戶”，減少分攤面積，從而使得業主使用面積增加。

（五）隱藏式衣櫥
主要技巧：隱藏式衣櫥的設計方法有點類似於低台凸窗，通過外牆外移並將其做成凸窗完成，只是這裡的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計入建築面積，但業主卻可以使用。
業內點評：此種“偷”面積方式和步入式飄窗、低台凸窗有異曲同工之處，所帶來的問題也同樣是外牆保溫問題。此外，由於外牆凸出，如統一不好，有可能影響整個小區的外立面。

（六）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
主要技巧：和前

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