溫州市區精裝修的房子面積120 150有哪幾個

、政府機構代表、部分媒體、中房協代表輪番轟炸，尤其是拋出了所謂的“房地產年度權威報告”，一時大有一統天下之勢。那麼到底誰是真正的贏家，讓我們再一次從不同的角度來審視這個問題。首先回顧雙方的爭論焦點。
一、房價收入比。正方認為目前我國一些大城市的房價和人均收入之比普遍達到了8倍以上，有的甚至高達10倍以上。二反方卻認為目前普遍存在隱形收入因而其誇大了數據，並經調查測算以中位房價（包括存量房）與中位收入之比全國為3.32倍（見任志強的年度報告）。前者的計算是以當地平均收入和平均的一套商品房（包括面積和單價）價格為依據，後者的計算以中位房價和收入為依據，收入中包含了隱形收入，房價是現有存量房的中位價，包括房改房、經濟適用房等，這就存在明顯的缺陷：一是靜態地把現狀的中位價房作參照嚴重低估了實際的購買力需求，因為那些房改房和經濟適用房正是人們努力甩掉的包袱以期獲得實質性改善；新購置的商品房不僅面積增加，而且品質提高，因此總房價遠高於那個中位標准。二是存量房中的房改房和經濟適用房只是半商品房，沒有體現市場的價格水平，因此更進一步低估了中位房價。同時反方還以近5年來人均收入的增長速度快於房價的上漲幅度，得出購買力在增強。但是，真正的購買力包括存量的財富規模和預期的收入增長，而前者對交易的實現更具有決定性作用，因此不能以此得出購買力充足的結論。此外，反方還以近5年的房地產購銷兩旺，商品房銷售面積增長顯著高於房地產投資增速和房地產竣工面積增速，同時購買這種個人比例越來越大，開發商中民營成分越來越大，依此說明供求雙方都很理智、房地產的需求是實實在在的，因此房地產發展是健康的，沒有泡沫。這種觀點是幼稚的，購銷兩旺，真實的需求並不能改變購買力不足的現狀，因為這種購買力被銀行的信用大大的放大了，如果沒有的足夠的預期收入作後盾遲早還會崩盤。可以說房地產業這些年的高速增長離主要是依賴銀行的支撐，一手給購房者貸款，一手給開發商貸款。造成銀行對放貸的高集中度和風險度，開發商和居民個人的高負債率。中國社會科學院研究生院的劉建昌撰文指出，根據各地統計局公布的城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口、個人消費信貸余額計算，上海家庭債務比例高達155%，北京家庭債務比例達到122%。部分大城市的家庭債務比例已經超過了2003年美國的家庭債務比例115%。
至於市場的供求方雙方的“理智”更與市場是否存在泡沫毫無關系，可以說在目前的市場經濟中，每一個參與競爭和博弈的主體不管是法人或自然人都是充滿理智的，都在既定的條件下追求自身利益最大化。而每一場危機都是在市場機制的自發調節下產生的必然結果，是不依於每個獨立的個體的意志為轉移的。經濟危機的全面爆發、股市的暴跌、樓市的暴跌都是在一切很自然的頗似正常的情況下發生的（缺少政府的有效干預和調節），就連很多專家學者都在爆發前唱贊歌呢！
二、空置率。控制率是雙方爭論的另一個焦點。反方認為國內的空置率指標口徑與國際上通行的不一致，分母只體現了增量方部分，因而誇大了指標值。任志強牽頭的年度報告中經過調整後的空置率指標全國為3.26%。在此我們先撇開實際空置率的爭執，事實上，空置率並非是衡量房地產泡沫的根本性指標。因為任何泡沫都要經過產生、膨脹、高潮、消退（或爆裂）這樣一個過程，在這個過程的不同階段泡沫的表現方式不同，只有在泡沫達到頂點或高潮時才會伴隨著空置率的高位運行，而在初期或達到高潮前的膨脹期，呈現的完全是購銷兩旺的“健康”狀態，這時，因為盡管價格已背離價值，但在各種增長的美好的預期、自身利益驅動、投資渠道缺乏、負利率及混沌的信息環境中人們仍然熱衷於購置房屋作為最佳的投資或資產保值方案，結果是嚴重透支了未來的發展空間、消費前景，抑制了國民經濟其他產業的發展。這種泡沫其可以通過房地產業的利潤空間來衡量，利潤有多高，泡沫就有多大。房地產目前的暴利足以說明了泡沫的存在。此外，透支房地產未來的發展前景是泡沫的典型症狀。上海透支了未來的國際金融中心地位和世博會的前景，北京則透支了奧運和國際化大都市的前景，而大大小小的二線城市都存在程度不同的未來前景透支，而這些前景的兌現還需假以時日。
三、投資(投機)比率。目前在京滬等一線城市和杭州、溫州等地的高端商品房市場上投資（投機）（在這裡沒有區分投資與投機是因為其本質上相同，投機是短期投資，投資是長期投機，兩者可隨時轉化）的比重是很高的，是不爭的事實。而在普通住宅市場比例要低很多。投資（投機）的確會加劇泡沫的膨脹和爆裂速度，但不是泡沫產生的根源。而泡沫產生的根源在於特殊的房地產發展的市場環境（房地產是激發內需和提升生活品質的“第一”產業，居民長期壓抑的的房地產需求和對房地產的渴望，房改政策的開閘等等）、政策（土地、金融、房地產等）、開發成本提高等造成的價格偏離價值。其中價格的上漲中一部分是合理的價值轉移，如品質提高、高檔房屋比重的提高、土地價格上漲的一部分，而另外一部分則是導致價格偏離價值的因素是不合理的需要抑制的，如建材的價格上漲傳遞的房價上漲部分，因為它完全是因為房屋的開發增長過快引致的，其成本應是下降的，因此價格上漲帶來的就是建材業的暴利。再如土地開發成本上升傳遞的房價上漲一部分合理、一部分不合理。不管是土地交易的成本還是房屋拆遷的成本，其上升的合理的部分是對土地真實價值的發現和回歸，不合理的是招拍掛的變相拍賣方式在極不透明和土地預期趨緊的情況下導致土地的成交價格矯枉過正，價格背離其價值，直接導致了房價背離其價值。
四、房價。正方認為房價上漲過快超過gdp的增長和居民的購買力，而反方認為近5年來的房價平均上漲速度低於居民收入和居民儲蓄存款的增長速度。居民的收入和儲蓄存款的增速快於房價漲速的問題前面已述，這裡補充的是房地產發展的泡沫比較嚴重的是2003年和2004年這兩年，以國家統計局最新的統計數據，今年1至11月，全國商品房平均銷售價格上漲12.5%，其中商品住宅銷售價格上漲11.6%，而同期城鎮人均可支配收入預計增長12.5%，顯然房價漲速已接近居民收入的增長。同時，居民儲蓄占銀行存款的比重已由2003年的53%下降道9%，今年頭7個月人民幣儲蓄存款增幅連續同比下降。此外還需要強調的是全國重點大城市的房價上漲速度要遠高於中小城鎮，有的超過收入增長。如上海市２００３年上海居民家庭人均可支配收入為１４８６７元，比上年同期增長了１２．２％，而房地產銷售價格漲幅高達２９．１％，居全國首位。今年前三季度，全國房屋銷售價格同比上漲9.4%，土地交易價格上漲10.2%，房屋租賃價格上漲1.2%。35個大中城市中，沈陽、南京、重慶3個城市房屋銷售價格漲幅位居前三位，分別高達19.2%、17.7%、15.6%，而同期的人均可支配收入增長重慶為14%（其他兩城市數據暫缺）。此外，反方還以房地產價格上漲因素中有房屋質量提高、精裝修房屋增多、成本提高因素的影響不能視為泡沫因素。但是另外一個因素更為重要那就是住宅的郊區化發展，使郊區的房屋比重上升會大大拉低平均價格。還有房屋也是產品，其建造成本（除土地外）隨著科技進步應不斷下降，而現實中的提高實際上也是泡沫的表現。
五、泡沫發生的范圍。反方認為房地產泡沫即使有也只是在局部地區和個別城市，全國范圍整體上是健康的。我們認為，泡沫較明顯的地區主要在京滬、東南沿海的大城市及部分中等城市、中西部區域的部分大城市如成都、重慶等。這些地區和城市代表了目前國內最高的經濟發展水平，是房地產發展的急先鋒，其在全國經濟總量中占有舉足輕重的地位，其對整個經濟的影響是決定性的。因此決不能說成是局部的個別的，而是全局的帶有典型症狀的。
通過以上的分析我們不難得出結論，但是房地產的泡沫有多嚴重，對當前的國民經濟危害程度有多大，這些問題目前還難以得出准確的量化結論。這主要是因為目前我們對房地產泡沫的研究還比較膚淺，對泡沫概念、衡量標准，其生成、膨脹、消化和爆裂的機制和條件、泡沫的預警等都缺少系統的理論研究和指導，因此這種探討還處於初級的定性分析階段。由於理論的匮乏，政府對於泡沫的控制和調節的方法、手段組合及時機的掌握上還處於摸索、嘗試的初級水平。我們認為泡沫類似於經濟周期的高漲階段，並可能與經濟周期存在一定關系，但並非完全是由經濟周期造成的，經濟周期的理論可能對我們有借鑒意義（在此暫不做分析）。有的人把一般性泡沫和泡沫經濟區分開來，只有泡沫嚴重到危害經濟的程度才成泡沫，實際上沒有意義，因為只有泡沫已危害到經濟的健康發展時人們才會談論泡沫。可以肯定的是，不是有了泡沫就一定要爆裂（硬著陸），它的爆裂需要很多條件，需要膨脹到極點，並且是在完全由市場自發調節的情況下或政府干預不當時才可能發生。相對於目前的泡沫，完全可以通過恰當的宏觀調控措施為之洩氣，實現軟著陸。實踐已回答了這個問題。在雙方激戰的同時，國家一系列宏觀調控措施包括金融、土地政策等陸續上場，當然這些政策和措施並非僅對房地產行業，但房地產行業是調控重點。經過一段時間的運行，房地產的增速降下來了，有一定效果。有人以在我國沒有發生房地產大的震蕩為由否認泡沫的存在恰恰是忽略了國家也已實施的一系列宏觀調控措施的作用。同時經濟領域裡存在的自我補償與修補功能也會對泡沫的膨脹和爆裂產生抑制作用。如價格上漲是在克服了價格下跌的力量後完成的，同時又加強了價格下跌的動力，才保證了價格不至於無限上漲。因此我們認為目前的房地產盡管存在泡沫，局部地區還很嚴重，但是發生崩盤的可能性極小，通過國家采取的一系列的調控措施會相應的抑制新的泡沫產生，並消化掉已生成的泡沫，實現軟著陸。盡管如此，目前的宏觀調控措施的效果還有待觀察。不久前國家發改委、國家統計局再一次發出警報：今年三季度全國35個大中城市房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價格全面上漲。1-11月份全國房地產價格同比增長12.5%。這說明這些措施的力度和方式還有待於改善和加強。主要的問題是對需求的控制不力，沒有充分考慮土地政策實施帶來的短時間的副作用。抑制房地產過熱或者泡沫的關鍵在於抑制過度膨脹的房地產需求，而抑制需求的關鍵在於房地產金融政策，除了提高貸款利率外，更好的辦法是降低貸款成數，這不僅能抑制當前的需求，保證購房者的足夠的購買力，而且還會有效降低金融風險。因此此手段應優先於利率手段使用。此外土地招拍掛的方式現階段應以招標為主，對於應對目前土地供應的緊張狀況和價格飛漲是十分必要的。並以土地供應改革為契機盡快建立起公開透明的土地計劃供給體系和土地一級開發的招標模式。我們可以大膽的預期，隨著國家各項宏觀調控措施的完善和加強，隨著土地供應體系的加快建設，隨著2008年的臨近對已過關項目房地產開發的壓迫，房地產的價格會由短時間上升後趨向穩定，熱點地區可能出現小幅的回落。（

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