什麼叫立地樓樓面地價

什麼叫立地樓樓面地價

世邦魏理仕：2007年第三季中國房地產市場分析報告



  盡管市場放緩有所警示及中央政府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，中國房地產市場在2007年第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二三線城市中呈現的機遇。對於美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。可以預見的是未來對風險管理的關注將提高。

  北京：2007年第三季度，北京房地產市場需求呈上升趨勢。北京優質寫字樓市場表現活躍，市場吸納量達162,545平方米，較上季度上升了18.3％。同時，平均租金繼續保持小幅上升，與上個季度相比上漲了1.6%，達到每月每平方米186元人民幣（按建築面積計算，不含管理費）。北京豪華住宅租賃市場較上半年更為活躍，尤其是酒店式服務公寓的租賃市場,大量外資企業在前三個月續約或簽訂新的租賃合同，也為本季帶來了旺盛的需求。從而帶動了酒店式服務公寓的平均租金較上季度上升了1.2％，達到每月每平方米216.4元人民幣。大型零售商普遍看好未來北京商業市場的發展前景，紛紛加快進入步伐，優質零售物業需求強勁。受需求帶動，市場整體租金繼續保持平穩上升的勢頭。首層和第二層的商鋪租金分別比上季度上漲了0.5%和3.3%，達到每天每平方米28.6元人民幣和19.1元人民幣。同時,工業物業的需求增長穩定,其平均租金報價為每月每平方米53元人民幣，較上季度上漲了1.9％。工業用地價格則較上季度上升了1％，達到每平方米1,213元人民幣。

  上海：上海房地產市場各類物業在三季度均延續了上升勢頭，工業物業市場表現尤為出色。本季甲級寫字樓租金環比上漲2.8%，而乙級寫字樓漲幅為2.7%。市場空置率則繼續下降0.9個百分點，創3.5%的歷史新低。長寧區的長房國際廣場和徐匯區的城開國際大廈為本季的新增供應，總建築面積為63,667平方米。豪華住宅銷售市場延續反彈行情。一手豪華住宅的月均成交套數達1,149個單元，比二季度銷售旺季的成交量高出38%。豪華公寓和豪華別墅的售價於本季繼續上漲。同時，豪華住宅租賃市場也呈現良好運行態勢以及豪華別墅和酒店式服務公寓租金均有所上漲。在商業市場方面,優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。而部分核心商圈的首層商鋪租金由於受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。政府對工業土地供應的持續緊縮致使三季度上海工業用地的價格大幅上漲了15.6%。新增用地的稀少導致部分企業轉而采取租賃物業的策略，從而進一步刺激了租賃市場上對高質量工業物業的需求。三季度平均工業物業租金比上季度上升6.7%達到每月每平方米33.7元人民幣。

  廣州：廣州房地產市場本季度表現活躍，優質寫字樓市場租金、豪華住宅市場售價和優質商業物業租金均錄得較大的漲幅。廣州的優質寫字樓市場在過去的三個月內表現強勁，平均租金上升6.4%，平均售價上升5.1%。香港的泰華房地產有限公司以10.9億元人民幣奪得珠江新城b1-3商務辦公地塊，樓面地價每平方米11,912元人民幣，再創珠江新城及廣州寫字樓地價紀錄。住宅市場方面，物業價格錄得較大的升幅，豪華公寓比上季度上漲了10.8%，別墅價格也上升了11.8%。受來自國外及國內零售商對於優質商業物業強勁需求的影響，廣州優質商業物業租金於季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。整體空置率於季末下降了1.1個百分點至8.7％。工業物業市場方面，本季度租金基本與上一季度持平。隨著科學城等園區工業用地的逐步緊張和需求的不斷增加，開發區和工業園對企業的進駐要求逐步嚴格。

  大連：大連優質寫字樓市場需求於這季度表現穩定，租金小幅增長，整體空置率繼續走低。市場整體租金與上季度相比微長1%，達到每月每平方米63.6元人民幣。由於本季度依然沒有優質新增供應項目出現，空置率從上季度的20.6％下跌至今季度的20.1%。市場整體租賃交易較為平淡且主要集中在乙級寫字間范圍內。零售市場方面，本季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。

  天津：2007年第三季度，天津優質物業市場總體呈現小幅穩步增長趨勢。天津優質寫字樓市場甲乙級寫字樓平均月租金均小幅度增長，總體達到每月每平方米98.7元人民幣，較上季度上升0.2%。由於本季度無新增優質寫字樓上市，市場自然消化存量產品，使空置率下降1.4個百分點至17.7％。銷售市場方面，目前市場在售項目很少，價格平穩運行，達到每平方米12,500元人民幣，較上季度增長1%。優質零售物業市場方面，由於本季度部分重要項目處於停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4%及1.8%，達到每天每平方米16.7元人民幣和9.8元人民幣。

  杭州：杭州寫字樓租金較上季度上漲1.6%，平均租金達到每月每平米107.3元人民幣。優質寫字樓售價方面，本季度出現了繼續快速上漲的走勢，平均售價環比大漲6.2%，達到每平方米15,788元人民幣。由於三季度沒有新的優質寫字樓落成，市場總體空置率得以小幅下降0.9個百分點，至10.6%的水平。於2008年上半年，越多的錢江新城寫字樓將進入銷售階段。交通銀行整體收購了面積達43,229平方米的藍鯨國際項目，收購價格大約在每平米15,000元人民幣。受杭州對高端商業物業的需求一直非常旺盛以及沒有新增供應的影響，杭州優質商業物業的空置率依然低企，約2.7%。租金方面，首層和二層優質商鋪分別在第三季度上漲了4.2%和3.7%，分別達到每天每平方米19.8元人民幣及16.1元人民幣。

  成都：本季度成都優質寫字樓的租金水平保持平穩，平均租金為每月每平方米89.9元人民幣，比上月僅略微升0.6%，其中部分高入住率的甲級寫字樓如匯日•央擴大廈、時代廣場由於可租辦公空間較少而提高租金，使甲級寫字樓平均租金環比上升2%。部分寫字樓推遲投入使用時間，令本季度沒有新的優質寫字樓供應。吸納情況也較好，本季度共吸納25,215平方米，比上季度有較大增長。由於本季度需求增加並且沒有新增供應，使得優質寫字樓的整體空置率水平下降3.9個百分點，達到28.4%。第三季度成都市優質商業市場保持平穩態勢，租金緩慢上漲。由於位於騾馬市商圈內部分優質百貨空置面積的上升，以及新入市的美美力誠（天一店）入駐品牌還未完全進場，市場空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位於春熙路商圈的最大商業地塊（紅星路廣場地塊）在9月底掛牌成交。此地塊位於錦江區大慈寺路以南、紅星路步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西，地塊面積達54,857平方米，規劃整體容積率最高可達8.0，其中商業規劃比例不得低於30％，該地塊最終以樓面價約每平方米16,500元人民幣被九龍倉競得，創造了成都最高地價，未來將為春熙路商圈提供大量優質商業供應。
深圳：深圳優質寫字樓市場於本季度仍然活躍。寫字樓用戶繼續在銷售市場上吸納優質寫字樓空間，令優質寫字樓平均銷售價格上漲9.8%，達到每平方米17,817元人民幣。甲級寫字樓租金環比增長2%，而乙級寫字樓則錄得4.9%的適度增長。過去三個月，優質寫字樓竣工面積為213,835平方米，其中包括兩座甲級寫字樓：深國投廣場寫字樓和榮超經貿中心。由於需求強勁，總體空置水平卻從第二季度的15.9%下降到本季度的13.6%。除了位於羅湖區最高檔的購物中心--萬象城錄得較大的租金漲幅以外，總體而言，深圳零售物業市場於三季度表現穩定。大型購物廣場首層平均租金為每天每平方米23.8元人民幣，環比下降0.8%；二樓租金上升2.3%，租金為每天每平方米12.8元人民幣。45,180平方米的嘉信茂廣場第二期（深國投廣場商場部分）於九月竣工交付使用，一個社區型商圈在香蜜湖片區亦隨之逐步形成。市場整體空置率本季末上升至8.2%。

  廈門：2007年第三季度，廈門優質寫字樓市場和商業地產市場基本保持平穩發展。由於本季度沒有新增的寫字樓供應，優質寫字樓市場供不應求的狀況持續，價格略有上漲，而租金則基本保持穩定。未來廈門優質寫字樓的供應主要集中在觀音山商務區和五緣灣商務區，在觀音山商務區啟動區內已經有6座寫字樓封頂，將於明年年初建成使用。瑞景商業廣場於第三季度正式開業，這是廈門島東部的第一個大型商業廣場，將帶動廈門島東部蓮前路和前埔一帶商業的發展。季末全市優質商場總體空置率有所上升。

關鍵字：市場分析

世邦魏理仕：2007年第三季中國房地產市場分析報告



  盡管市場放緩有所警示及中央政府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，中國房地產市場在2007年第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二三線城市中呈現的機遇。對於美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。可以預見的是未來對風險管理的關注將提高。

  北京：2007年第三季度，北京房地產市場需求呈上升趨勢。北京優質寫字樓市場表現活躍，市場吸納量達162,545平方米，較上季度上升了18.3％。同時，平均租金繼續保持小幅上升，與上個季度相比上漲了1.6%，達到每月每平方米186元人民幣（按建築面積計算，不含管理費）。北京豪華住宅租賃市場較上半年更為活躍，尤其是酒店式服務公寓的租賃市場,大量外資企業在前三個月續約或簽訂新的租賃合同，也為本季帶來了旺盛的需求。從而帶動了酒店式服務公寓的平均租金較上季度上升了1.2％，達到每月每平方米216.4元人民幣。大型零售商普遍看好未來北京商業市場的發展前景，紛紛加快進入步伐，優質零售物業需求強勁。受需求帶動，市場整體租金繼續保持平穩上升的勢頭。首層和第二層的商鋪租金分別比上季度上漲了0.5%和3.3%，達到每天每平方米28.6元人民幣和19.1元人民幣。同時,工業物業的需求增長穩定,其平均租金報價為每月每平方米53元人民幣，較上季度上漲了1.9％。工業用地價格則較上季度上升了1％，達到每平方米1,213元人民幣。

  上海：上海房地產市場各類物業在三季度均延續了上升勢頭，工業物業市場表現尤為出色。本季甲級寫字樓租金環比上漲2.8%，而乙級寫字樓漲幅為2.7%。市場空置率則繼續下降0.9個百分點，創3.5%的歷史新低。長寧區的長房國際廣場和徐匯區的城開國際大廈為本季的新增供應，總建築面積為63,667平方米。豪華住宅銷售市場延續反彈行情。一手豪華住宅的月均成交套數達1,149個單元，比二季度銷售旺季的成交量高出38%。豪華公寓和豪華別墅的售價於本季繼續上漲。同時，豪華住宅租賃市場也呈現良好運行態勢以及豪華別墅和酒店式服務公寓租金均有所上漲。在商業市場方面,優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。而部分核心商圈的首層商鋪租金由於受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，

[1] [2] [3] [4] 下一页