什麼叫立地樓樓面地價

租金有所下跌。政府對工業土地供應的持續緊縮致使三季度上海工業用地的價格大幅上漲了15.6%。新增用地的稀少導致部分企業轉而采取租賃物業的策略，從而進一步刺激了租賃市場上對高質量工業物業的需求。三季度平均工業物業租金比上季度上升6.7%達到每月每平方米33.7元人民幣。

  廣州：廣州房地產市場本季度表現活躍，優質寫字樓市場租金、豪華住宅市場售價和優質商業物業租金均錄得較大的漲幅。廣州的優質寫字樓市場在過去的三個月內表現強勁，平均租金上升6.4%，平均售價上升5.1%。香港的泰華房地產有限公司以10.9億元人民幣奪得珠江新城b1-3商務辦公地塊，樓面地價每平方米11,912元人民幣，再創珠江新城及廣州寫字樓地價紀錄。住宅市場方面，物業價格錄得較大的升幅，豪華公寓比上季度上漲了10.8%，別墅價格也上升了11.8%。受來自國外及國內零售商對於優質商業物業強勁需求的影響，廣州優質商業物業租金於季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。整體空置率於季末下降了1.1個百分點至8.7％。工業物業市場方面，本季度租金基本與上一季度持平。隨著科學城等園區工業用地的逐步緊張和需求的不斷增加，開發區和工業園對企業的進駐要求逐步嚴格。

  大連：大連優質寫字樓市場需求於這季度表現穩定，租金小幅增長，整體空置率繼續走低。市場整體租金與上季度相比微長1%，達到每月每平方米63.6元人民幣。由於本季度依然沒有優質新增供應項目出現，空置率從上季度的20.6％下跌至今季度的20.1%。市場整體租賃交易較為平淡且主要集中在乙級寫字間范圍內。零售市場方面，本季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。

  天津：2007年第三季度，天津優質物業市場總體呈現小幅穩步增長趨勢。天津優質寫字樓市場甲乙級寫字樓平均月租金均小幅度增長，總體達到每月每平方米98.7元人民幣，較上季度上升0.2%。由於本季度無新增優質寫字樓上市，市場自然消化存量產品，使空置率下降1.4個百分點至17.7％。銷售市場方面，目前市場在售項目很少，價格平穩運行，達到每平方米12,500元人民幣，較上季度增長1%。優質零售物業市場方面，由於本季度部分重要項目處於停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4%及1.8%，達到每天每平方米16.7元人民幣和9.8元人民幣。

  杭州：杭州寫字樓租金較上季度上漲1.6%，平均租金達到每月每平米107.3元人民幣。優質寫字樓售價方面，本季度出現了繼續快速上漲的走勢，平均售價環比大漲6.2%，達到每平方米15,788元人民幣。由於三季度沒有新的優質寫字樓落成，市場總體空置率得以小幅下降0.9個百分點，至10.6%的水平。於2008年上半年，越多的錢江新城寫字樓將進入銷售階段。交通銀行整體收購了面積達43,229平方米的藍鯨國際項目，收購價格大約在每平米15,000元人民幣。受杭州對高端商業物業的需求一直非常旺盛以及沒有新增供應的影響，杭州優質商業物業的空置率依然低企，約2.7%。租金方面，首層和二層優質商鋪分別在第三季度上漲了4.2%和3.7%，分別達到每天每平方米19.8元人民幣及16.1元人民幣。

  成都：本季度成都優質寫字樓的租金水平保持平穩，平均租金為每月每平方米89.9元人民幣，比上月僅略微升0.6%，其中部分高入住率的甲級寫字樓如匯日•央擴大廈、時代廣場由於可租辦公空間較少而提高租金，使甲級寫字樓平均租金環比上升2%。部分寫字樓推遲投入使用時間，令本季度沒有新的優質寫字樓供應。吸納情況也較好，本季度共吸納25,215平方米，比上季度有較大增長。由於本季度需求增加並且沒有新增供應，使得優質寫字樓的整體空置率水平下降3.9個百分點，達到28.4%。第三季度成都市優質商業市場保持平穩態勢，租金緩慢上漲。由於位於騾馬市商圈內部分優質百貨空置面積的上升，以及新入市的美美力誠（天一店）入駐品牌還未完全進場，市場空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位於春熙路商圈的最大商業地塊（紅星路廣場地塊）在9月底掛牌成交。此地塊位於錦江區大慈寺路以南、紅星路步行街以東、江南館街以北、紗帽街以西，地塊面積達54,857平方米，規劃整體容積率最高可達8.0，其中商業規劃比例不得低於30％，該地塊最終以樓面價約每平方米16,500元人民幣被九龍倉競得，創造了成都最高地價，未來將為春熙路商圈提供大量優質商業供應。
深圳：深圳優質寫字樓市場於本季度仍然活躍。寫字樓用戶繼續在銷售市場上吸納優質寫字樓空間，令優質寫字樓平均銷售價格上漲9.8%，達到每平方米17,817元人民幣。甲級寫字樓租金環比增長2%，而乙級寫字樓則錄得4.9%的適度增長。過去三個月，優質寫字樓竣工面積為213,835平方米，其中包括兩座甲級寫字樓：深國投廣場寫字樓和榮超經貿中心。由於需求強勁，總體空置水平卻從第二季度的15.9%下降到本季度的13.6%。除了位於羅湖區最高檔的購物中心--萬象城錄得較大的租金漲幅以外，總體而言，深圳零售物業市場於三季度表現穩定。大型購物廣場首層平均租金為每天每平方米23.8元人民幣，環比下降0.8%；二樓租金上升2.3%，租金為每天每平方米12.8元人民幣。45,180平方米的嘉信茂廣場第二期（深國投廣場商場部分）於九月竣工交付使用，一個社區型商圈在香蜜湖片區亦隨之逐步形成。市場整體空置率本季末上升至8.2%。

  廈門：2007年第三季度，廈門優質寫字樓市場和商業地產市場基本保持平穩發展。由於本季度沒有新增的寫字樓供應，優質寫字樓市場供不應求的狀況持續，價格略有上漲，而租金則基本保持穩定。未來廈門優質寫字樓的供應主要集中在觀音山商務區和五緣灣商務區，在觀音山商務區啟動區內已經有6座寫字樓封頂，將於明年年初建成使用。瑞景商業廣場於第三季度正式開業，這是廈門島東部的第一個大型商業廣場，將帶動廈門島東部蓮前路和前埔一帶商業的發展。季末全市優質商場總體空置率有所上升。

關鍵字：市場分析

超市創業計劃書

一、基本情況：

1、企業名：百貨超市

2、行業類型：零售

3、組織形式：個體工商戶

主要經營范圍：自己家鄉的鎮中心，這裡是人流的中心集合處

4、經營地點：廣東省清遠市陽山縣七拱鎮

面積：占地大概150平方米

選擇該地點的理由：因為鎮中心處沒有一間較大的超市，該地點是人流車流的集中地帶，交通方便，市場前景非常廣闊。

５、創業者個人情況：

姓名：張文健

性別：男

年齡：21

文化程度：大專

相關工作經歷：曾經在商店裡賣過東西，懂得一點怎樣經營，但在日後的日子裡本人會增加社會實踐的，學習與這方面的知識的。

二、立項概述：

我是一名大學生，專業是計算機專業，從小對經營方面感興趣。現在將要大學畢業了，憑著自己對經營的愛好和向往，一直希望在自己的鄉鎮開一間超市，用此來發展自己鄉鎮的經濟，是廣州市的許多超市吸引了我，我去超市購物時的啟迪，使我對此產生極大的興趣。根據本人的經驗，資金情況及對當今社會的了解，決定要謹慎從事，三思而行，因為這有非常大的風險的，加上自己的經驗不足。

  隨著居民生活水平的不斷提高，追求環保，健康的消費已成為一種生活時尚，所以我打算要銷售一些綠色的產品，以保證人民的身心健康，顧客至上，這是我們的宗旨。

三、市場調查（見表）

商圈范圍

潛在的消費群體

消費能力

競爭情況

市場潛力

徒步商圈（200—500米半徑范圍內）

居民區

消費能力高

附近只有一間不算很大的超市

人們生活水平提高，需要的物質有所增加，生活方式改變，大多數消費觀念增強，消費結構合理

居民住宅

消費能力中等

附近有一間中學

生活商圉

（500—1000米半徑范圍內）

鄰近有幾個村子

消費觀念增強，消費水平提高

有較多的商店，但銷售的東西比較少

四、對其它大型超市的調查：

1、店鋪硬件調查。主要包括：競爭店的選址、店鋪外觀形象、建築物構造、停車場的設計、經營設施配置等方面的調查。

2、店堂陳列布局調查。主要包括：競爭店的樓面構成、平面布局、面積分割、商品陳列及店堂氣氛營造等方面的調查。

3、商品能力調查。對競爭商店商品品種齊全的程度、商品的價格帶、商品的品質、貨源供應等情況進行調查分析。

4、顧客層次的調查。主要從年齡層次和收入層次進行調查。

5、店鋪運營管理調查。對促銷、補貨、陳列及環境衛生等方面的調查。

需求與供給的關系有以下幾種類型：①需求旺盛，供給偏低型；②需求旺盛，供給旺盛型；③需求不旺，供給也不旺型；④需求不旺，供給旺盛型。從倉儲式超市選址看，其立地商圈內需求與供給關系呈現出第一種類型最佳，第二種次之，第三、第四種類型要盡力回避。對需求和供給的調查，要注意對潛在需求和供應的調查，要特別留意可能會引起供需變化的一些因素的發展趨勢。

6、倉儲式超市的調查：

在倉儲式超市選址時，除了對以上大的項目調查外，具體地點選址還必須對以下幾個雖屬細節問題但又頗為重要的幾個因素進行調查。

可見度。可見度是商店被往來行人或乘車者所能看到的程度。場所可見度越高，商店越容易引起客流的重視，他們來店購物的可能性越大。因此倉儲式超市選址時要選擇可見度高的地點，如兩面臨街的十字路口或三岔路口。

適用性。如果要征用土地建房子要考慮土地面積形狀與商店的類型是否相符，如果租用現成的房子則要考慮建築的構造、材料、立面造型及其可塑性，倉儲式超市貨架比一般商場的高，相應地要求建築物的層高也比較高。同時還要了解有關城市建設發展規劃要求，詳細了解該地點的交通、市政、綠化、公共設施、住宅建設或改造項目的近期、遠期規劃。

交通便利性。主要了解兩方面的情況：

a、是該地是否接近主要公路，交通網絡能否四通八達，商品從火車站、碼頭運至商店是否方便，白天能否通過大型貨車，因為大城市普遍對大型貨車實行運輸管制，中心區許多街道不允許通貨車，有的只允許夜間通車。

b、是該地是否有較密集的公交汽車路線經過，各條公交路線的停靠點能否均勻全面地覆蓋整個市區，當前我國私家車普及不廣，這點顯得尤為重要。因為這直接關系到顧客購物的便利程度。

五、開業前的市場調查：

在開超市之前我得訪問一些超市和商家，仔細觀察了消費者購物的情況，並詢問了一些消費者，比如：不同年齡、不同職業、不同收入水平的消費者，有著不同的購物習慣和消費需求，我認為精明的商家在經營過程中要不斷的揣摩各種消費群的心理變化和需求變化。

（一）高收入消費

上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页