商服用房也稱經營用房，包括商店（商鋪、商場、市場等）、餐館（酒家、茶館、咖啡館等）、旅館（飯店、招待所等）和娛樂場所（歌舞廳、卡拉ok廳等）的用房。商服用房拆遷補償價格需要依據評估機構評估出的市場價格確定。當前商服用房拆遷補償糾紛頻發。為促進城市舊城改造的順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，有必要對商服用房拆遷補償價格的評估進行認真研究。一、商服用房及其評估的特點商服用房及其評估具有以下7個特點：1、商服用房有收益商服用房或由業主自己經營，或由業主出租給他人經營，或以聯營的形式由業主和他人共同經營，都能獲取收益。商服用房因為有收益，可用收益法評估其價格。2、商服用房的年租金是年收益的基礎出租他人經營或與他人聯營的商服用房，一般都簽訂出租合同或聯營合同。合同中約定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年維修費用、管理費用、保險、房產稅等現金支出，一般就能得到其年淨收益。自營商服用房的年淨收益，可通過類似的商服用房的租金確定。因此，可以認為商服用房的年租金是求取年淨收益的基礎。3、區域因素、本身因素相同的商服用房的主要估價因素區域因素主要包括區域的繁華程度、交通條件等。本身因素主要包括商服用房的臨街寬度、深度、內部格局、樓層、樓層之間垂直運輸條件、淨高、面積、裝修狀況等。區域因素、本身因素相同的商服用房，在排除經營品種、經營人員的人為主觀因素後，商服用房的客觀價值應是相同的。4、商服用房因經營內容的差別，其收益與資本化率都將是不同的一宗商服用房，有的經營內容單一，僅為商店、餐館、旅館、娛樂場所中的一種。有的經營內容不止一種，而是兩種或兩種以上經營內容的組合。不同經營內容的商服用房的年淨收益是不同的，收益法估價對應的資本化率也是不同的。5、報酬資本化法的報酬率可以用累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法求取，直接資本化法的資本化率可以利用類似商服用房未來第一年的收益與其售價的比值（常稱租售比）求取。6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大於大型商場與一樓商鋪鄰接的街道，相當於大型商場內的商鋪過道，使沿街一樓商鋪實際經營面積增加，計算沿街商鋪建築面積時，應適當考慮其“占道”增加的經營面積。7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規律性我們調查發現，無自動扶梯的商場，二、三樓租金僅分別為一樓的38%、34%左右；與繁華商業街道垂直的小街道內的商鋪租金，隨商鋪與該繁華街道的距離增加而減小。在某一確定的商業街道上，存在著租金相同的區段。根據這些規律，可以根據路線價法等方法評估商服用房的拆遷補償價格。二、商服用房拆遷補償價格評估的原則1、合法性原則即商服用房的拆遷補償評估，必須以商服用房具備合法產權、合法使用與合法處分為前提。具體地說，在評估時：⑴必須確認估價對象具有合法產權。具有合法產權的商服用房是經依法登記，頒發了房屋所有權證、土地使用權證或房地產權證的商服用房。無法確認估價對象產權合法性的商服用房，必須在評估報告中進行說明。商服用房的估價結果是假定估價對象具有合法產權情況下的評估，其評估結論是假定估價對象具有合法產權情況下的結論。否則，評估結論無效。⑵必須按估價對象的合法用途進行評估。只有房屋產權證登記為“商業用途”或“商服用途”的合法商服用房，才能按商服用房進行拆遷補償評估。目前有不少沿街非商服用房的產權人、使用人，在沒有辦理產權變更手續的情況下，擅自將用房改為商服用房。估價人員不能把這些房屋作為“商服用房”進行拆遷補償評估。⑶必須按照合法處分的規定進行評估。《城市房屋拆遷管理條例》第24條規定，拆遷補償價格應當根據被拆遷房屋所處的房地產市場的評估價格確定。此市場評估價格，是被拆遷房屋於估價時點在公開市場上合法處分、合法交易的客觀公正的價格。對於土地為劃撥用地的商服用房，應是補交土地使用權出讓金後的價格。⑷對於持有房屋所有權證和土地使用權證，但房屋已不存在的情況，應按土地使用權證的土地面積評估土地使用權的補償價格。2、商服用房拆遷補償評估時的最高最佳用途一般是其拆遷許可證頒發之日所保持的用途商服用房拆遷補償評估一般是評估出拆遷許可證頒發之日被拆遷商服用房的市場價值，並以此評估價值作為拆遷人對被拆遷人、承租人不能保持現狀繼續使用遭受損失的補償依據。因此，商服用房拆遷補償評估時的最高最佳用途，應是拆遷許可證頒發之日保持現狀繼續使用前提下的用途。3、替代原則商服用房拆遷補償評估的替代原則包含兩層含義。其一是商服用房拆遷補償評估的結果不得明顯偏離類似商服用房在同等條件下的正常價格。其二是商服用房拆遷補償可以采用市場比較法，即可以根據委估商服用房與近期交易的類似商服用房區域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差異，對近期交易的類似商服用房的交易價格進行修正，從而求出委估商服用房的拆遷補償價格。4、估價時點原則商服用房拆遷補償評估的估價時點原則，是指商服用房拆遷補償評估的價格是估價時點的價格。此原則是要注意以下兩點：⑴被拆遷商服用房在不同時期的收益應該按照適當的資本化率折算為估價時點的現值。⑵按照《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，商服用房拆遷補償價格評估的結果，一般是房屋拆遷許可證頒發之日的評估價值；規模大，分期、分階段實施的拆遷項目，評估結果應是當期房屋拆遷實施之日的評估價值。三、商服用房拆遷補償評估的方法商服用房拆遷補償評估的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。1、收益法商服用房是具有收益的房地產，因此，收益法是商服用房拆遷補償評估的基本方法之一。可以根據被拆遷商服用房的客觀租金收益計算出其年淨收益，並根據市場上類似房地產的年淨收益、售價、收益年限等資料選用相應的收益法計算公式，求出報酬率和資本化率；從而以報酬資本化法公式或直接資本化法得出被拆遷商服用房的價值。2、市場比較法對於商服用房交易實例較多的城市，可以采用市場比較法評估商服用房拆遷補償價格。具體地說，在這些城市，可以通過對近期交易、類似商服用房的交易價格進行有關區域因素、本身因素、交易狀況、交易日期等方面的修正，得出估價對象的價值。3、成本法頒布了基准地價的城市，可以先根據基准地價進行區域因素、容積率、覆蓋率、尚可使用年限修正，求出被拆遷商服用房的樓面地價，再根據被拆遷商服用房建築物的重置價值（含商服用房建築物重新建造須交納的城市基礎設施配套費、專業費、管理費、投資利息、利潤、稅金、銷售費用等），求取被拆遷商服用房的評估價值。4、路線價法路線價法是對臨街且可及性相等的單層商服用房的土地設定標准深度，求取標准深度上數宗單層商服用房平均樓面地價，以此平均樓面地價作為該街道的路線價；再運用相應的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出各宗臨接該街道的單層商服用房的樓面地價。對於平均深度較淺的沿街商服用房，可采用路線價，“四三二一法則”，“台灣臨街深度指數”與街角地、三角地、袋地、裡地等深度指數，求出其單層樓面地價。對於垂直於某街道、深度較深的小巷、綜合商場、一個市場內的商服用房，可采用路線價、“日本深度百分率”求取其單層樓面地價。商服用房也稱經營用房，包括商店（商鋪、商場、市場等）、餐館（酒家、茶館、咖啡館等）、旅館（飯店、招待所等）和娛樂場所（歌舞廳、卡拉ok廳等）的用房。商服用房拆遷補償價格需要依據評估機構評估出的市場價格確定。當前商服用房拆遷補償糾紛頻發。為促進城市舊城改造的順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，有必要對商服用房拆遷補償價格的評估進行認真研究。一、商服用房及其評估的特點商服用房及其評估具有以下7個特點：1、商服用房有收益商服用房或由業主自己經營，或由業主出租給他人經營，或以聯營的形式由業主和他人共同經營，都能獲取收益。商服用房因為有收益，可用收益法評估其價格。2、商服用房的年租金是年收益的基礎出租他人經營或與他人聯營的商服用房，一般都簽訂出租合同或聯營合同。合同中約定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年維修費用、管理費用、保險、房產稅等現金支出，一般就能得到其年淨收益。自營商服用房的年淨收益，可通過類似的商服用房的租金確定。因此，可以認為商服用房的年租金是求取年淨收益的基礎。3、區域因素、本身因素相同的商服用房的主要估價因素區域因素主要包括區域的繁華程度、交通條件等。本身因素主要包括商服用房的臨街寬度、深度、內部格局、樓層、樓層之間垂直運輸條件、淨高、面積、裝修狀況等。區域因素、本身因素相同的商服用房，在排除經營品種、經營人員的人為主觀因素後，商服用房的客觀價值應是相同的。4、商服用房因經營內容的差別，其收益與資本化率都將是不同的一宗商服用房，有的經營內容單一，僅為商店、餐館、旅館、娛樂場所中的一種。有的經營內容不止一種，而是兩種或兩種以上經營內容的組合。不同經營內容的商服用房的年淨收益是不同的，收益法估價對應的資本化率也是不同的。5、報酬資本化法的報酬率可以用累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法求取，直接資本化法的資本化率可以利用類似商服用房未來第一年的收益與其售價的比值（常稱租售比）求取。6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大於大型商場與一樓商鋪鄰接的街道，相當於大型商場內的商鋪過道，使沿街一樓商鋪實際經營面積增加，計算沿街商鋪建築面積時，應適當考慮其“占道”增加的經營面積。7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規律性我們調查發現，無自動扶梯的商場，二、三樓租金僅分別為一樓的38%、34%左右；與繁華商業街道垂直的小街道內的商鋪租金，隨商鋪與該繁華街道的距離增加而減小。在某一確定的商業街道上，存在著租金相同的區段。根據這些規律，可以根據路線價法等方法評估商服用房的拆遷補償價格。
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